2011-2019年温州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年温州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,温州市共成交产业用地3571宗。成交面积达到96801.48亩,排在全国第87,浙江省内第8其中以土地出让形式成交的有2999宗, 成交面积68629.32亩,占比70.9%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,温州市共成交产业用地525宗。成交面积20518.39亩, 排在全国第29,浙江省内第5,成交面积同比增长27.02%。 其中以土地出让形式成交的有415宗,成交面积11932.06亩,占比58.15%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年温州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,温州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,温州市工矿仓储用地成交面积为8501.25亩,占比79.35%, 商服用地成交面积为2211.99亩,占比20.65%。

图表 2011-2019年温州市产业用地交易结构走势

2015年,温州市第二产业增加值2022.59亿元,占GDP的比重达到43.8%,占比排在全国第208位。 第三产业增加值2465.92亿元,占GDP的比重达到53.4%,占比排在全国第31位。

目前温州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年温州市三产占GDP的比重

2011-2019年温州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,温州市产业用地交易4096宗中,有2677宗来源为新增建设用地,占比为65.36%。

2011-2019年,温州市产业新增建设用地交易面积达到75973.18亩,占比达到64.76%。 占比排在全国第15,浙江省第1。近几年来温州市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到77%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年温州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,温州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到9531.3亩,占比为8.12%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,温州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,温州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.95%,较前几年下降7.48个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年温州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来温州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,温州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.78%、0.98%、59.5%、8.42%、30.32%。

图表 2011-2019年温州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年温州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,温州市工矿仓储用地出让价格为49.63万元/亩。

2019年,温州市工矿仓储用地出让价格为54.51万元/亩,同比增长1.38%。

回顾过去8年的价格变化趋势,温州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2014年、2015年、2016年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,温州市商服用地出让楼面价格为4056元/平方米。

2019年,温州市商服用地出让楼面价格为10509元/平方米,同比增长313.78%。

回顾过去8年的价格变化趋势,温州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2015年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年温州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

温州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,温州市产业用地总成交面积排在浙江省内第6位,与杭州市、湖州市、绍兴市共同处于第二梯队。温州市产业用地成交面积占全省的比例为7.35%。

图表 2011-2019年浙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,温州市产业用地总成交面积排在浙江省内第5位, 排名上升。温州市产业用地成交面积占全省的比例为10.38%,较前几年增长3.46个百分点。

图表 2019年浙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年温州市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,温州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地楼面价格达到4270.91元/平方米,温州市为全省平均水平的246.06%。

图表 2011-2019年温州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年温州市工矿仓储用地出让价格排在省内第3位。省内,台州市、舟山市与温州市价格较为接近。

总体来看,温州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 浙江省工矿仓储用地出让价格达到44.55万元/亩,温州市为全省平均水平的122.37%。 温州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年温州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

温州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,温州市成交规模最大的区域是龙湾区,成交规模占比达到18.58%。到2019年,苍南县成为成交主力,占比达到28.99%。几年里温州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年温州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年温州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,温州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:平阳县、瓯海区、苍南县、鹿城区、龙湾区、瑞安市、永嘉县、乐清市、洞头县、文成县、泰顺县

平阳县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到26691.95元/平方米,2011-2019年复合增速为26.72%。

图表 2011-2019年温州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年温州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,温州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头县、永嘉县、平阳县、苍南县、文成县、泰顺县、瑞安市、乐清市

鹿城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年温州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年温州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年温州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年温州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
1688.69乐清市公路用地3601721.3
1133.37苍南县公路用地25662.3
百威英博(温州)啤酒有限公司500温州市本级工业用地1850137.0
432.46瑞安市街巷用地1335730.9
264.31乐清市科教用地1585860.0
温州力天梦工场投资置业有限公司200.73温州市本级批发零售用地1069053.3
196.02乐清市街巷用地423221.6
温州南车轨道车辆有限公司166.27龙湾区工业用地534132.1
瑞安市开发区建设发展有限公司 163.65瑞安市工业用地621938.0
平阳县中梁府置业有限公司151.25平阳县其他商服用地41000271.1
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年温州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
温州市滨江建设投资有限公司2251.42437110.82鹿城区批发零售用地
温州市公共建筑建设投资有限公司2182.282253.77鹿城区商务金融用地
温州市机关事务管理局1919.13230.17鹿城区商务金融用地
温州五合顺景房地产开发有限公司1306.53360025.72鹿城区批发零售用地
温州市华鸿名业房地产开发有限公司1184.91205810.18鹿城区商务金融用地
浙江求新建筑设计有限公司976.61600.16鹿城区商务金融用地
苍南县灵溪镇新城加油站889.546705.25苍南县批发零售用地
温州市南汇城市投资有限公司827.831973.86鹿城区商务金融用地
平阳县可丽贸易有限公司621.156009.02平阳县批发零售用地
永嘉世贸置业有限公司538.72199440.83永嘉县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年温州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
温州市黄屿电镀有限公司130.26935.32瓯海区工业用地
温州市鹿城区广化街道双桥村村民委员会114.1139012.18鹿城区仓储用地
温州市丰收建筑材料有限公司87.63123.57鹿城区工业用地
温州市莲池石泥砂供应有限公司82.25526.72鹿城区工业用地
温州市鑫盛建材有限公司82.65907.14鹿城区工业用地
温州协昌贸易有限公司80.52332.9鹿城区工业用地
温州协昌贸易有限公司81.8116114.2鹿城区工业用地
温州市鸿艺建筑装潢有限公司84.92212.6鹿城区工业用地
温州市鹿城区双屿周毅鞋底加工厂81.01221.5鹿城区工业用地
浙江蓝图包装有限公司77.589211.5瓯海区工业用地