2011-2018年温州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年温州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,温州市共成交产业用地2643宗。成交面积达到58623.58亩,排在全国第129,浙江省内第8其中以土地出让形式成交的有2636宗, 成交面积57573.41亩,占比98.21%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,温州市共成交产业用地275宗。成交面积8780.68亩, 排在全国第82,浙江省内第7,成交面积同比减少18.23%。 其中以土地出让形式成交的有273宗,成交面积8747.1亩,占比99.62%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年温州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,温州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,温州市工矿仓储用地成交面积为7662.02亩,占比87.26%, 商服用地成交面积为1118.66亩,占比12.74%。

图表 2011-2018年温州市产业用地交易结构走势

2015年,温州市第二产业增加值2022.59亿元,占GDP的比重达到43.8%,占比排在全国第208位。 第三产业增加值2465.92亿元,占GDP的比重达到53.4%,占比排在全国第31位。

目前温州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年温州市三产占GDP的比重

2011-2018年温州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,温州市产业用地交易2918宗中,有1801宗来源为新增建设用地,占比为61.72%。

2011-2018年,温州市产业新增建设用地交易面积达到38768.81亩,占比达到57.52%。 占比排在全国第194,浙江省第7。近几年来温州市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到70%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年温州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,温州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到8927.12亩,占比为13.24%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,温州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,温州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到5.73%,较前几年下降8.64个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年温州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来温州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,温州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.89%、0.99%、85.67%、12.32%、0.12%。

图表 2011-2018年温州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年温州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,温州市工矿仓储用地出让价格为48.95万元/亩。

2018年,温州市工矿仓储用地出让价格为53.77万元/亩,同比增长18.06%。

回顾过去8年的价格变化趋势,温州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2014年、2015年、2016年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,温州市商服用地出让楼面价格为3390元/平方米。

2018年,温州市商服用地出让楼面价格为2540元/平方米,同比减少31.47%。

回顾过去8年的价格变化趋势,温州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2015年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年温州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

温州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,温州市产业用地总成交面积排在浙江省内第8位,与台州市、衢州市、丽水市、舟山市共同处于第三梯队。温州市产业用地成交面积占全省的比例为6.36%。

图表 2011-2018年浙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,温州市产业用地总成交面积排在浙江省内第7位, 排名上升。温州市产业用地成交面积占全省的比例为6.03%,较前几年减少0.39个百分点。

图表 2018年浙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年温州市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,宁波市、杭州市、绍兴市与温州市土地出让价格较为接近。

总体来看,温州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 浙江省商服用地楼面价格达到1853.39元/平方米,温州市为全省平均水平的137.03%。

图表 2011-2018年温州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年温州市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。

总体来看,温州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 浙江省工矿仓储用地出让价格达到35.71万元/亩,温州市为全省平均水平的150.56%。 温州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年温州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

温州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,温州市成交规模最大的区域是龙湾区,成交规模占比达到18.58%。到2018年,瑞安市成为成交主力,占比达到24.66%。几年里温州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年温州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年温州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,温州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:永嘉县、瑞安市、乐清市、鹿城区、瓯海区、苍南县、龙湾区、洞头县、平阳县、文成县、泰顺县

永嘉县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到8719.97元/平方米,2011-2018年复合增速为30.88%。

图表 2011-2018年温州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年温州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,温州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头县、永嘉县、平阳县、苍南县、文成县、泰顺县、瑞安市、乐清市

鹿城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年温州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年温州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年温州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年温州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
百威英博(温州)啤酒有限公司5温州市本级工业用地1850137.0
温州力天梦工场投资置业有限公司2.01温州市本级批发零售用地1069053.3
温州南车轨道车辆有限公司1.66龙湾区工业用地534132.1
瑞安市开发区建设发展有限公司 1.64瑞安市工业用地621938.0
平阳县中梁府置业有限公司1.51平阳县其他商服用地41000271.1
瑞安市万松东路延伸工程建设投资有限公司1.47瑞安市工业用地505134.3
温州天都养老项目有限公司1.28瓯海区其他商服用地13818107.5
温州置信小微园开发有限公司1.23龙湾区工业用地503040.9
瑞安市万松东路延伸工程建设投资有限公司1.18瑞安市工业用地433436.6
平阳楠盛小微园开发有限公司1.18平阳县工业用地413235.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年温州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
温州市滨江建设投资有限公司2251.4243710.11鹿城区批发零售用地
温州市公共建筑建设投资有限公司2182.282250.04鹿城区商务金融用地
温州市机关事务管理局1919.13230鹿城区商务金融用地
温州五合顺景房地产开发有限公司1306.5336000.26鹿城区批发零售用地
温州市华鸿名业房地产开发有限公司1184.9120580.1鹿城区商务金融用地
浙江求新建筑设计有限公司976.61600鹿城区商务金融用地
苍南县灵溪镇新城加油站889.546700.05苍南县批发零售用地
温州市南汇城市投资有限公司827.831970.04鹿城区商务金融用地
平阳县可丽贸易有限公司621.156000.09平阳县批发零售用地
永嘉世贸置业有限公司538.7219940.41永嘉县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年温州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
温州市黄屿电镀有限公司130.26930.05瓯海区工业用地
温州市鹿城区广化街道双桥村村民委员会114.113900.12鹿城区仓储用地
温州市丰收建筑材料有限公司87.63120.04鹿城区工业用地
温州市鸿艺建筑装潢有限公司84.92210.03鹿城区工业用地
温州市鹿城区双屿周毅鞋底加工厂81.01220.02鹿城区工业用地
温州协昌贸易有限公司80.52330.03鹿城区工业用地
温州市鑫盛建材有限公司82.65900.07鹿城区工业用地
温州市莲池石泥砂供应有限公司82.25520.07鹿城区工业用地
温州协昌贸易有限公司81.811610.14鹿城区工业用地
浙江蓝图包装有限公司77.58920.12瓯海区工业用地