2011-2019年宁波市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年宁波市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,宁波市共成交产业用地6758宗。成交面积达到239386.48亩,排在全国第12,浙江省内第1其中以土地出让形式成交的有5853宗, 成交面积190932.28亩,占比79.76%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,宁波市共成交产业用地1072宗。成交面积28531.55亩, 排在全国第8,浙江省内第1,成交面积同比减少39.76%。 其中以土地出让形式成交的有773宗,成交面积21400.99亩,占比75.01%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年宁波市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,宁波市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,宁波市工矿仓储用地成交面积为16908.64亩,占比84.1%, 商服用地成交面积为3196.65亩,占比15.9%。

图表 2011-2019年宁波市产业用地交易结构走势

2015年,宁波市第二产业增加值4098.22亿元,占GDP的比重达到51.2%,占比排在全国第92位。 第三产业增加值3620.71亿元,占GDP的比重达到45.24%,占比排在全国第90位。

目前宁波市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年宁波市三产占GDP的比重

2011-2019年宁波市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,宁波市产业用地交易7830宗中,有5819宗来源为新增建设用地,占比为74.32%。

2011-2019年,宁波市产业新增建设用地交易面积达到166863.22亩,占比达到62.28%。 占比排在全国第114,浙江省第6。近几年来宁波市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到72%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年宁波市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,宁波市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到6359.19亩,占比为2.37%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,宁波市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,宁波市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.72%,较前几年下降1.85个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年宁波市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来宁波市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,宁波市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.49%、18.55%、54.02%、6.19%、20.75%。

图表 2011-2019年宁波市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年宁波市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,宁波市工矿仓储用地出让价格为37.37万元/亩。

2019年,宁波市工矿仓储用地出让价格为39.37万元/亩,同比增长6.34%。

回顾过去8年的价格变化趋势,宁波市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2015年、2017年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,宁波市商服用地出让楼面价格为1979元/平方米。

2019年,宁波市商服用地出让楼面价格为5056元/平方米,同比增长98.89%。

回顾过去8年的价格变化趋势,宁波市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2013年、2015年年出现了负增长。

图表 2011-2019年宁波市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

宁波市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,宁波市产业用地总成交面积排在浙江省内第1位,与嘉兴市共同处于第一梯队。宁波市产业用地成交面积占全省的比例为16.78%。

图表 2011-2019年浙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,宁波市产业用地总成交面积排在浙江省内第1位, 排名不变。宁波市产业用地成交面积占全省的比例为14.43%,较前几年减少2.67个百分点。

图表 2019年浙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年宁波市商服用地出让楼面价格排在省内第4位。

总体来看,宁波市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地楼面价格达到4270.91元/平方米,宁波市为全省平均水平的118.38%。

图表 2011-2019年宁波市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年宁波市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,嘉兴市、绍兴市、湖州市与宁波市价格较为接近。

总体来看,宁波市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 浙江省工矿仓储用地出让价格达到44.55万元/亩,宁波市为全省平均水平的88.37%。 宁波市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年宁波市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

宁波市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,宁波市成交规模最大的区域是慈溪市,成交规模占比达到42.83%。到2019年,北仑区成为成交主力,占比达到24.27%。几年里宁波市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年宁波市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年宁波市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,宁波市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:象山县、鄞州区、慈溪市、江北区、奉化市、海曙区、镇海区、余姚市、宁海县、北仑区、江东区

象山县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到9905.66元/平方米,2011-2019年复合增速为28.32%。

图表 2011-2019年宁波市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年宁波市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,宁波市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:海曙区、江东区、江北区、北仑区、镇海区、鄞州区、象山县、宁海县、余姚市、慈溪市、奉化市

海曙区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年宁波市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年宁波市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年宁波市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年宁波市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
3108.17鄞州区机场用地130324.2
907.4奉化市公路用地72558.0
宁波港股份有限公司711.54北仑区港口码头用地3201945.0
余姚市名邦科技创业发展有限公司508.39余姚市工业用地39657.8
487.69慈溪市科教用地907118.6
宁海知豆电动汽车有限公司436.86宁海县工业用地786518.0
350.89余姚市公路用地9632.7
中国石化集团石油商业储备有限公司350.75镇海区仓储用地1403040.0
宁波中集集装箱制造有限公司300.01鄞州区工业用地750025.0
康达洲际医疗器械(宁波)有限公司274.25北仑区工业用地767928.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年宁波市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
陈文锋等6户2221.717200.77宁海县批发零售用地
杨贤义等5户2215.615240.69宁海县批发零售用地
陈忠文、叶大广等14户2136.035241.65宁海县批发零售用地
宁波富邦房地产开发有限公司890.01438116.16宁波市本级商务金融用地
宁波新姚房地产开发有限公司821.31406917.13江北区商务金融用地
宁波市鄞州区房屋拆迁办公室454.11700.38鄞州区商务金融用地
宁波布利杰置业发展有限责任公司361.721155.85鄞州区其他商服用地
宁波市鄞州区新城区拆迁办公室351.51060.3鄞州区商务金融用地
宁波新三龙置业有限公司346.429668.56鄞州区其他商服用地
宁波市鄞州博纳投资有限公司346.424957.2鄞州区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年宁波市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
宁波韵升电子元器件技术有限公司86.9360441.49宁波市本级工业用地
宁波高新区智慧园开发有限公司89.0824492.63宁波市本级工业用地
宁波永新光学股份有限公司89.5394844.1宁波市本级工业用地
宁波桑尼电子有限公司89.6235426.27宁波市本级工业用地
宁波泰瑞斯科技有限公司87.1238227.35宁波市本级工业用地
宁波新材料科技城产业发展有限公司84.9295334.77宁波市本级工业用地
宁波盛世华途物流有限公司84.0588770.09江北区仓储用地
中国宁波外轮代理有限公司84.08501101.21江北区仓储用地
宁波海曙前程日用品有限公司75.54525.98江北区工业用地
宁波盛世医疗器械有限公司75.54495.95江北区工业用地