2011-2019年杭州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年杭州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,杭州市共成交产业用地6335宗。成交面积达到184579.69亩,排在全国第18,浙江省内第3其中以土地出让形式成交的有5357宗, 成交面积135570.11亩,占比73.45%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,杭州市共成交产业用地868宗。成交面积23773.82亩, 排在全国第19,浙江省内第4,成交面积同比减少34.24%。 其中以土地出让形式成交的有688宗,成交面积16709.85亩,占比70.29%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年杭州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,杭州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,杭州市工矿仓储用地成交面积为12122.51亩,占比76.76%, 商服用地成交面积为3669.66亩,占比23.24%。

图表 2011-2019年杭州市产业用地交易结构走势

2015年,杭州市第二产业增加值3909.01亿元,占GDP的比重达到38.89%,占比排在全国第253位。 第三产业增加值5853.25亿元,占GDP的比重达到58.24%,占比排在全国第20位。

目前杭州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年杭州市三产占GDP的比重

2011-2019年杭州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,杭州市产业用地交易7203宗中,有5240宗来源为新增建设用地,占比为72.75%。

2011-2019年,杭州市产业新增建设用地交易面积达到169908.06亩,占比达到81.55%。 占比排在全国第200,浙江省第8。近几年来杭州市建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到90%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年杭州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,杭州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3467.61亩,占比为1.66%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,杭州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,杭州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1%,较前几年下降0.74个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年杭州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来杭州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,杭州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1%、0.4%、65.78%、6.3%、26.52%。

图表 2011-2019年杭州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年杭州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,杭州市工矿仓储用地出让价格为27.75万元/亩。

2019年,杭州市工矿仓储用地出让价格为30.84万元/亩,同比增长8.6%。

回顾过去8年的价格变化趋势,杭州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,杭州市商服用地出让楼面价格为3199元/平方米。

2019年,杭州市商服用地出让楼面价格为6490元/平方米,同比增长157.07%。

回顾过去8年的价格变化趋势,杭州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2015年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年杭州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

杭州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,杭州市产业用地总成交面积排在浙江省内第3位,与湖州市、绍兴市、温州市共同处于第二梯队。杭州市产业用地成交面积占全省的比例为13.05%。

图表 2011-2019年浙江省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,杭州市产业用地总成交面积排在浙江省内第4位, 排名下降。杭州市产业用地成交面积占全省的比例为12.03%,较前几年减少1.16个百分点。

图表 2019年浙江省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年杭州市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,嘉兴市与杭州市土地出让价格较为接近。

总体来看,杭州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地楼面价格达到4270.91元/平方米,杭州市为全省平均水平的151.96%。

图表 2011-2019年杭州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年杭州市工矿仓储用地出让价格排在省内第9位。省内,嘉兴市、绍兴市、湖州市与杭州市价格较为接近。

总体来看,杭州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 浙江省工矿仓储用地出让价格达到44.55万元/亩,杭州市为全省平均水平的69.22%。 杭州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年杭州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

杭州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,杭州市产业用地交易规模最大的区县为萧山区,2019年,萧山区成交规模占全市的31.58%,其次是余杭区,占比达到21.95%。

图表 2011-2019年杭州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年杭州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,杭州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:上城区、江干区、富阳市、余杭区、滨江区、下城区、萧山区、建德市、西湖区、拱墅区、临安市、淳安县、桐庐县

余杭区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到9963.8元/平方米,2011-2019年复合增速为14.68%。

图表 2011-2019年杭州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年杭州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,杭州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、桐庐县、淳安县、建德市、富阳市、临安市

上城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年杭州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年杭州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年杭州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年杭州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
700.2临安市公路用地8871.3
647.75桐庐县公共设施用地1860228.7
493.29临安市公路用地7291.5
农夫山泉(建德)新安江饮用水有限公司427.25建德市工业用地1128026.4
352.79临安市公路用地4761.3
浙江富春山居集团有限公司344.95富阳市科教用地2000758.0
杭州东方雨虹建筑材料有限公司343.14建德市工业用地435712.7
杭州西湖比亚迪新能源汽车有限公司326.23余杭区工业用地548216.8
杭州进龙物流有限公司306.34富阳市工业用地745424.3
杭州安睿科技产业发展有限公司276.49余杭区工业用地1382550.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年杭州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
都城伟业集团有限公司13956.263500045.5江干区商务金融用地
杭州湖滨南山商业发展有限公司7634.313426817.59西湖区其他商服用地
杭州威新房地产开发有限公司3810.35500014.43上城区其他商服用地
杭州西湖数源软件园有限公司3573.0288138.06上城区商务金融用地
杭州杭石文一村加油站有限公司3294.6136004.13余杭区批发零售用地
杭州市房地产开发集团有限公司2849.5265009.3西湖区商务金融用地
浙江钱江房地产集团有限公司2768.44215315.23西湖区其他商服用地
苏州观泽投资管理有限公司2135.38412739.4拱墅区商务金融用地
宁波振茂房地产信息咨询有限公司1746.4213500122.25西湖区其他商服用地
杭州杰鲨实业有限公司1652.3115006.96上城区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年杭州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
杭州突普包装科技有限公司86.289610.4余杭区工业用地
杭州国辰机器人科技有限公司75.2135418萧山区工业用地
浙江圆融科技有限公司75.0472763萧山区工业用地
杭州富阳申能固废环保再生有限公司79.811959149.78富阳市工业用地
浙江富通光纤技术有限公司69.6174325.06富阳市工业用地
杭州博瑞电气有限公司61.171611.73余杭区工业用地
杭州智丰服饰有限公司 65.168310.49余杭区工业用地
杭州随滗服饰有限公司65.090413.91余杭区工业用地
杭州暾澜生物科技有限公司60.094715.77余杭区工业用地
朗快智能科技(杭州)有限公司60.193915.62余杭区工业用地