2011-2019年普洱市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年普洱市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,普洱市共成交产业用地1156宗。成交面积达到17738.66亩,排在全国第315,云南省内第11其中以土地出让形式成交的有1073宗, 成交面积15861.7亩,占比89.42%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,普洱市共成交产业用地167宗。成交面积2152.39亩, 排在全国第289,云南省内第12,成交面积同比减少17.31%。 其中以土地出让形式成交的有153宗,成交面积1888.04亩,占比87.72%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年普洱市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,普洱市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,普洱市工矿仓储用地成交面积为1053.53亩,占比58.64%, 商服用地成交面积为743.19亩,占比41.36%。

图表 2011-2019年普洱市产业用地交易结构走势

2015年,普洱市第二产业增加值178.88亿元,占GDP的比重达到34.8%,占比排在全国第285位。 第三产业增加值192亿元,占GDP的比重达到37.35%,占比排在全国第219位。

目前普洱市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年普洱市三产占GDP的比重

2011-2019年普洱市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,普洱市产业用地交易1323宗中,有848宗来源为新增建设用地,占比为64.1%。

2011-2019年,普洱市产业新增建设用地交易面积达到15801.09亩,占比达到79.44%。 占比排在全国第250,云南省第10。近几年来普洱市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年普洱市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,普洱市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到855.76亩,占比为4.3%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,普洱市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,普洱市归属市本级的产业用地交易规模占比达到9.29%,较前几年上升5.59个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年普洱市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来普洱市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,普洱市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、4.11%、69.7%、15.42%、10.77%。

图表 2011-2019年普洱市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年普洱市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,普洱市工矿仓储用地出让价格为12.43万元/亩。

2019年,普洱市工矿仓储用地出让价格为13.34万元/亩,同比减少7.71%。

回顾过去8年的价格变化趋势,普洱市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2016年、2017年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,普洱市商服用地出让楼面价格为534元/平方米。

2019年,普洱市商服用地出让楼面价格为600元/平方米,同比减少13.12%。

回顾过去8年的价格变化趋势,普洱市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年普洱市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

普洱市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,普洱市产业用地总成交面积排在云南省内第11位,与玉溪市、红河哈尼族彝族自治州、大理白族自治州、曲靖市共同处于第二梯队。普洱市产业用地成交面积占全省的比例为3.42%。

图表 2011-2019年云南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,普洱市产业用地总成交面积排在云南省内第12位, 排名下降。普洱市产业用地成交面积占全省的比例为3.03%,较前几年减少0.44个百分点。

图表 2019年云南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年普洱市商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,德宏傣族景颇族自治州、红河哈尼族彝族自治州、丽江市与普洱市土地出让价格较为接近。

总体来看,普洱市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地楼面价格达到944.83元/平方米,普洱市为全省平均水平的63.5%。

图表 2011-2019年普洱市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年普洱市工矿仓储用地出让价格排在省内第16位。省内,大理白族自治州、昭通市、楚雄彝族自治州、怒江傈僳族自治州与普洱市价格较为接近。

总体来看,普洱市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 云南省工矿仓储用地出让价格达到19.66万元/亩,普洱市为全省平均水平的67.88%。 普洱市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年普洱市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

普洱市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,普洱市产业用地交易规模最大的区县为思茅区,2019年,思茅区成交规模占全市的30.18%,其次是景谷傣族彝族自治县,占比达到25.68%。

图表 2011-2019年普洱市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年普洱市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,普洱市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:澜沧拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、思茅区、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景谷傣族彝族自治县

澜沧拉祜族自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1403.35元/平方米,2011-2019年复合增速为31.69%。

图表 2011-2019年普洱市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年普洱市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,普洱市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:思茅区、宁洱哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县

墨江哈尼族自治县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年普洱市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年普洱市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年普洱市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年普洱市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
普洱汇源食品饮料有限公司116.55思茅区工业用地164214.1
云南咖啡交易中心有限公司92.42思茅区工业用地352238.1
景东路兴公路开发投资有限责任公司85景东彝族自治县其他商服用地484557.0
普洱旅投房地产开发有限公司81.76思茅区其他商服用地408950.0
普洱市思茅国拓资产经营有限公司58.91思茅区工业用地89415.2
镇沅银生房地产开发有限公司50.59镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县住宿餐饮用地199039.3
墨江县国里畜牧食品发展有限责任公司31.62墨江哈尼族自治县工业用地76424.2
25.82思茅区其他商服用地522.0
墨江天翊投资有限公司23.28墨江哈尼族自治县住宿餐饮用地2799120.2
云南金孔雀交通运输集团有限公司江城分公司21.83江城哈尼族彝族自治县其他商服用地85139.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年普洱市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
徐世明222.410454.7景东彝族自治县其他商服用地
刘艳娜194.76843.51景东彝族自治县其他商服用地
兰洪江170.25183.04景东彝族自治县其他商服用地
墨江双子星大酒店(普通合伙)145.35814墨江哈尼族自治县其他商服用地
云南能投普洱建设投资有限公司130.3951973.07思茅区其他商服用地
墨江县农村信用合作联社131.8940.71墨江哈尼族自治县商务金融用地
云南能投普洱建设投资有限公司130.3759558.27思茅区其他商服用地
云南省回归兴昱投资开发有限公司93.8230.25墨江哈尼族自治县其他商服用地
普洱澳油石油有限责任公司95.94354.53景东彝族自治县其他商服用地
墨江县国有资产经营有限公司85.8590.68墨江哈尼族自治县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年普洱市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
黄刚27.030011.11景谷傣族彝族自治县工业用地
景谷兴发林化有限公司21.722810.52景谷傣族彝族自治县工业用地
景谷宏达民族特色工艺有限公司21.7813.75景谷傣族彝族自治县工业用地
普洱爱伲庄园咖啡有限公司15.938924.47思茅区工业用地
普洱云丰商贸有限公司18.538820.99思茅区工业用地
李华16.31016.19普洱市本级工业用地
云南墨江紫光生物科技有限公司15.133321.97墨江哈尼族自治县工业用地
云南大唐汉方制药股份有限公司15.6112972.21思茅区工业用地
普洱兴盛隆包装有限公司18.449226.77思茅区工业用地
普洱光大纸业有限公司18.359232.34思茅区工业用地