2011-2019年昆明市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年昆明市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,昆明市共成交产业用地2583宗。成交面积达到147190.59亩,排在全国第32,云南省内第1其中以土地出让形式成交的有2257宗, 成交面积111920.27亩,占比76.04%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,昆明市共成交产业用地442宗。成交面积23469.74亩, 排在全国第22,云南省内第1,成交面积同比减少28.66%。 其中以土地出让形式成交的有357宗,成交面积20128.63亩,占比85.76%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年昆明市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,昆明市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,昆明市工矿仓储用地成交面积为12658.4亩,占比68.45%, 商服用地成交面积为5833.17亩,占比31.55%。

图表 2011-2019年昆明市产业用地交易结构走势

2015年,昆明市第二产业增加值1586.38亿元,占GDP的比重达到39.98%,占比排在全国第241位。 第三产业增加值2193.53亿元,占GDP的比重达到55.28%,占比排在全国第28位。

目前昆明市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年昆明市三产占GDP的比重

2011-2019年昆明市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,昆明市产业用地交易3025宗中,有2389宗来源为新增建设用地,占比为78.98%。

2011-2019年,昆明市产业新增建设用地交易面积达到151581.59亩,占比达到88.82%。 占比排在全国第66,云南省第1。近几年来昆明市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年昆明市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,昆明市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到36046.78亩,占比为21.12%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,昆明市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,昆明市归属市本级的产业用地交易规模占比达到15.07%,较前几年下降7.02个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年昆明市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来昆明市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,昆明市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.14%、6.37%、66.67%、4.2%、22.62%。

图表 2011-2019年昆明市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年昆明市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,昆明市工矿仓储用地出让价格为24.02万元/亩。

2019年,昆明市工矿仓储用地出让价格为23.71万元/亩,同比减少16.99%。

回顾过去8年的价格变化趋势,昆明市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2014年、2016年、2017年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,昆明市商服用地出让楼面价格为1546元/平方米。

2019年,昆明市商服用地出让楼面价格为2591元/平方米,同比增长24.79%。

回顾过去8年的价格变化趋势,昆明市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2019年昆明市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

昆明市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,昆明市产业用地总成交面积排在云南省内第1位。昆明市产业用地成交面积占全省的比例为29.32%。

图表 2011-2019年云南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,昆明市产业用地总成交面积排在云南省内第1位, 排名不变。昆明市产业用地成交面积占全省的比例为33.05%,较前几年增长4.25个百分点。

图表 2019年云南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年昆明市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,昆明市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地楼面价格达到944.83元/平方米,昆明市为全省平均水平的274.18%。

图表 2011-2019年昆明市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年昆明市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,红河哈尼族彝族自治州、迪庆藏族自治州、玉溪市、保山市与昆明市价格较为接近。

总体来看,昆明市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 云南省工矿仓储用地出让价格达到19.66万元/亩,昆明市为全省平均水平的120.6%。 昆明市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年昆明市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

昆明市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,昆明市成交规模最大的区域是宜良县,成交规模占比达到25.16%。到2019年,安宁市成为成交主力,占比达到40.08%。几年里昆明市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年昆明市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年昆明市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,昆明市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:五华区、西山区、盘龙区、晋宁县、官渡区、安宁市、石林彝族自治县、宜良县、嵩明县、呈贡县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县、富民县、东川区

寻甸回族彝族自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到317.25元/平方米,2011-2019年复合增速为14.03%。

图表 2011-2019年昆明市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年昆明市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,昆明市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:五华区、盘龙区、官渡区、西山区、东川区、呈贡县、晋宁县、富民县、宜良县、石林彝族自治县、嵩明县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县、安宁市

五华区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年昆明市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年昆明市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年昆明市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年昆明市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
云南双龙假日置业有限公司349.87盘龙区商务金融用地41984120.0
燕京啤酒(昆明)有限公司312.48嵩明县工业用地446814.3
云南建工钢结构有限公司305.98嵩明县工业用地443714.5
中央储备粮昆明直属库300.31晋宁县工业用地525517.5
296.37晋宁县科教用地653822.1
云南美丽好实业有限公司257.71昆明市本级工业用地644325.0
云南建工钢结构有限公司235.97嵩明县工业用地342214.5
云南磷化集团有限公司214.37晋宁县工业用地325815.2
云南新钢综合物流有限公司212.1晋宁县工业用地379717.9
210昆明市本级街巷用地20299.7
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年昆明市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
昆明荣成南屏新天置业有限公司2210.44008918.14五华区商务金融用地
云南景成集团有限公司1334.04218131.62官渡区批发零售用地
俊发地产有限责任公司990.82012720.31盘龙区批发零售用地
昆明保利房地产开发有限公司769.8937112.17五华区商务金融用地
昆明发展投资集团有限公司589.8630710.69昆明市本级批发零售用地
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司575.81781130.93盘龙区批发零售用地
云南俊发宝云房地产有限公司563.644187.84盘龙区批发零售用地
昆明众茂房地产开发有限公司529.72280.43昆明市本级商务金融用地
昆明众茂房地产开发有限公司523.92230.42昆明市本级商务金融用地
云南文洁房地产开发有限公司509.324764.86五华区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年昆明市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
昆明固运物流有限公司89.8835192.98昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.57396104.91昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.5483168.53昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.5467166.26昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.5271538.51昆明市本级仓储用地
云南呈达冷冻食品物流有限公司65.72523.84昆明市本级仓储用地
云南新储物流配送中心有限公司54.52995.49昆明市本级工业用地
昆明银铸冷链物流有限公司59.7147324.67昆明市本级工业用地
昆明赛诺制药股份有限公司57.2567899.27昆明市本级工业用地
云南谷雨物流有限公司57.5342159.49昆明市本级仓储用地