2011-2018年昆明市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年昆明市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,昆明市共成交产业用地1999宗。成交面积达到95810.06亩,排在全国第62,云南省内第1其中以土地出让形式成交的有1997宗, 成交面积95706.18亩,占比99.89%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,昆明市共成交产业用地174宗。成交面积10648.09亩, 排在全国第59,云南省内第1,成交面积同比减少8.9%。 其中以土地出让形式成交的有173宗,成交面积10543.82亩,占比99.02%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年昆明市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,昆明市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,昆明市工矿仓储用地成交面积为6666.89亩,占比62.61%, 商服用地成交面积为3981.2亩,占比37.39%。

图表 2011-2018年昆明市产业用地交易结构走势

2015年,昆明市第二产业增加值1586.38亿元,占GDP的比重达到39.98%,占比排在全国第241位。 第三产业增加值2193.53亿元,占GDP的比重达到55.28%,占比排在全国第28位。

目前昆明市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年昆明市三产占GDP的比重

2011-2018年昆明市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,昆明市产业用地交易2173宗中,有1642宗来源为新增建设用地,占比为75.56%。

2011-2018年,昆明市产业新增建设用地交易面积达到93591.39亩,占比达到87.91%。 占比排在全国第136,云南省第3。近几年来昆明市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年昆明市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,昆明市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到23704.94亩,占比为22.27%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,昆明市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,昆明市归属市本级的产业用地交易规模占比达到23.76%,较前几年上升1.66个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年昆明市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来昆明市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,昆明市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.22%、8.19%、86.15%、5.25%、0.2%。

图表 2011-2018年昆明市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年昆明市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,昆明市工矿仓储用地出让价格为24.06万元/亩。

2018年,昆明市工矿仓储用地出让价格为28.56万元/亩,同比增长26.1%。

回顾过去8年的价格变化趋势,昆明市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2014年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,昆明市商服用地出让楼面价格为1436元/平方米。

2018年,昆明市商服用地出让楼面价格为2076元/平方米,同比增长79.34%。

回顾过去8年的价格变化趋势,昆明市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年昆明市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

昆明市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,昆明市产业用地总成交面积排在云南省内第1位。昆明市产业用地成交面积占全省的比例为25.12%。

图表 2011-2018年云南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,昆明市产业用地总成交面积排在云南省内第1位, 排名不变。昆明市产业用地成交面积占全省的比例为23.33%,较前几年减少2个百分点。

图表 2018年云南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年昆明市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,昆明市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 云南省商服用地楼面价格达到901.28元/平方米,昆明市为全省平均水平的230.33%。

图表 2011-2018年昆明市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年昆明市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,昆明市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 云南省工矿仓储用地出让价格达到20.09万元/亩,昆明市为全省平均水平的142.19%。 昆明市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年昆明市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

昆明市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,昆明市成交规模最大的区域是宜良县,成交规模占比达到25.16%。到2018年,安宁市成为成交主力,占比达到36.1%。几年里昆明市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年昆明市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年昆明市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,昆明市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:五华区、西山区、盘龙区、官渡区、呈贡县、晋宁县、嵩明县、宜良县、安宁市、石林彝族自治县、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、富民县、东川区

寻甸回族彝族自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到377.23元/平方米,2011-2018年复合增速为15.45%。

图表 2011-2018年昆明市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年昆明市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,昆明市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:五华区、盘龙区、官渡区、西山区、东川区、呈贡县、晋宁县、富民县、宜良县、石林彝族自治县、嵩明县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县、安宁市

五华区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年昆明市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年昆明市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年昆明市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年昆明市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
云南双龙假日置业有限公司3.5盘龙区商务金融用地41984120.0
燕京啤酒(昆明)有限公司3.12嵩明县工业用地446814.3
云南建工钢结构有限公司3.06嵩明县工业用地443714.5
中央储备粮昆明直属库3晋宁县工业用地525517.5
云南美丽好实业有限公司2.58昆明市本级工业用地644325.0
云南建工钢结构有限公司2.36嵩明县工业用地342214.5
云南磷化集团有限公司2.14晋宁县工业用地325815.2
云南新钢综合物流有限公司2.12晋宁县工业用地379717.9
云南云天化石化有限公司1.98安宁市工业用地514826.0
云南东方时尚驾驶培训有限公司1.8嵩明县其他商服用地553030.8
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年昆明市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
昆明荣成南屏新天置业有限公司2210.4400890.18五华区商务金融用地
云南景成集团有限公司1334.0421810.32官渡区批发零售用地
俊发地产有限责任公司990.8201270.2盘龙区批发零售用地
昆明保利房地产开发有限公司769.893710.12五华区商务金融用地
昆明发展投资集团有限公司589.863070.11昆明市本级批发零售用地
云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司575.8178110.31盘龙区批发零售用地
云南俊发宝云房地产有限公司563.644180.08盘龙区批发零售用地
昆明众茂房地产开发有限公司529.72280昆明市本级商务金融用地
昆明众茂房地产开发有限公司523.92230昆明市本级商务金融用地
云南文洁房地产开发有限公司509.324760.05五华区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年昆明市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
昆明固运物流有限公司89.883510.93昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.573961.05昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.548310.69昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.546710.66昆明市本级仓储用地
昆明金马粮食物流有限公司70.527150.39昆明市本级仓储用地
云南呈达冷冻食品物流有限公司65.72520.04昆明市本级仓储用地
昆明赛诺制药股份有限公司57.256780.99昆明市本级工业用地
云南新储物流配送中心有限公司54.52990.05昆明市本级工业用地
昆明银铸冷链物流有限公司59.714730.25昆明市本级工业用地
云南谷雨物流有限公司57.534210.59昆明市本级仓储用地