2011-2018年保山市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年保山市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,保山市共成交产业用地1192宗。成交面积达到20982.02亩,排在全国第286,云南省内第7其中以土地出让形式成交的有1192宗, 成交面积20982.02亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,保山市共成交产业用地92宗。成交面积2599.95亩, 排在全国第224,云南省内第7,成交面积同比减少31.9%。 其中以土地出让形式成交的有92宗,成交面积2599.95亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年保山市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,保山市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,保山市工矿仓储用地成交面积为1102.49亩,占比42.4%, 商服用地成交面积为1497.46亩,占比57.6%。

图表 2011-2018年保山市产业用地交易结构走势

2015年,保山市第二产业增加值192.05亿元,占GDP的比重达到34.79%,占比排在全国第286位。 第三产业增加值217.94亿元,占GDP的比重达到39.48%,占比排在全国第172位。

目前保山市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年保山市三产占GDP的比重

2011-2018年保山市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,保山市产业用地交易1284宗中,有923宗来源为新增建设用地,占比为71.88%。

2011-2018年,保山市产业新增建设用地交易面积达到20952.87亩,占比达到88.85%。 占比排在全国第137,云南省第4。近几年来保山市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到97%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年保山市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,保山市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到35.47亩,占比为0.15%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,保山市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,保山市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降0.17个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年保山市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来保山市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,保山市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、3.81%、90.66%、5.53%、0%。

图表 2011-2018年保山市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年保山市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,保山市工矿仓储用地出让价格为18.56万元/亩。

2018年,保山市工矿仓储用地出让价格为15.27万元/亩,同比减少14.19%。

回顾过去8年的价格变化趋势,保山市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2017年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,保山市商服用地出让楼面价格为794元/平方米。

2018年,保山市商服用地出让楼面价格为1393元/平方米,同比增长59.17%。

回顾过去8年的价格变化趋势,保山市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为13.52%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1393元/平方米,最低的一年是2012年,为460元/平方米。

图表 2011-2018年保山市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

保山市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,保山市产业用地总成交面积排在云南省内第7位,与红河哈尼族彝族自治州、玉溪市、大理白族自治州、曲靖市共同处于第二梯队。保山市产业用地成交面积占全省的比例为5.56%。

图表 2011-2018年云南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,保山市产业用地总成交面积排在云南省内第7位, 排名不变。保山市产业用地成交面积占全省的比例为5.7%,较前几年增长0.15个百分点。

图表 2018年云南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年保山市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看,保山市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 云南省商服用地楼面价格达到901.28元/平方米,保山市为全省平均水平的154.58%。

图表 2011-2018年保山市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年保山市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,曲靖市、大理白族自治州、临沧市、文山壮族苗族自治州、西双版纳傣族自治州、普洱市、丽江市、楚雄彝族自治州与保山市价格较为接近。

总体来看,保山市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 云南省工矿仓储用地出让价格达到20.09万元/亩,保山市为全省平均水平的76.02%。 保山市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年保山市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

保山市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,保山市成交规模最大的区域是腾冲县,成交规模占比达到70.71%。到2018年,隆阳区成为成交主力,占比达到75.21%。几年里保山市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年保山市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年保山市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,保山市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:施甸县、昌宁县、龙陵县、腾冲县、隆阳区

龙陵县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1171.18元/平方米,2011-2018年复合增速为55.14%。

图表 2011-2018年保山市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年保山市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,保山市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:隆阳区、施甸县、腾冲县、龙陵县、昌宁县

隆阳区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年保山市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年保山市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年保山市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年保山市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
龙陵县泰康石材开发有限责任公司1.3龙陵县工业用地181713.9
昌宁县腾宏商贸有限公司0.66昌宁县工业用地223134.0
云南聚朋房地产开发有限公司0.55昌宁县其他商服用地512193.0
腾冲永兴混凝土有限公司0.55腾冲县工业用地99018.0
腾冲县福德生物资源开发有限公司0.47腾冲县工业用地116625.0
保山康大乡镇产业开发有限公司0.38隆阳区其他商服用地381399.7
龙陵县龙斛生物科技公司0.37龙陵县其他商服用地225060.3
保山永德房地产开发有限公司0.31隆阳区其他商服用地4819156.9
云南盛昌林产品开发有限公司0.3昌宁县工业用地48016.0
云南英茂汽车有限公司0.3隆阳区其他商服用地3588120.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年保山市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
尹兴东409.9990腾冲县其他商服用地
徐晓晶397.8920腾冲县其他商服用地
施强统394.1940腾冲县其他商服用地
姚建昌396.5910腾冲县其他商服用地
尹大任390.7880腾冲县其他商服用地
黄开波 蔺东芹392.4930腾冲县其他商服用地
李月娟380.6940隆阳区其他商服用地
杨彩菊362.6800腾冲县其他商服用地
杨聪仙 李立平349.31050腾冲县其他商服用地
付永华334.2800隆阳区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年保山市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
腾冲市腾越镇观音塘社区东营四组40.06560.16腾冲县仓储用地
云南大本事农业科技发展有限责任公司33.03670.11施甸县工业用地
云南省烟草公司保山市公司30.03560.12施甸县仓储用地
保山澳朋商贸有限责任公司20.04200.21隆阳区工业用地
杨林芝23.6550.02龙陵县工业用地
保山市昊宇建材有限公司22.08780.4施甸县工业用地
云南优牧康健生物科技有限公司26.01550.06腾冲县工业用地
腾冲实兴邦投资开发有限公司21.049772.37腾冲县仓储用地
保山环友化工有限公司18.01610.09施甸县工业用地
董继15.414060.91隆阳区工业用地