2011-2019年保山市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年保山市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,保山市共成交产业用地1344宗。成交面积达到25256.83亩,排在全国第293,云南省内第7其中以土地出让形式成交的有1308宗, 成交面积24120.66亩,占比95.5%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,保山市共成交产业用地180宗。成交面积3214.22亩, 排在全国第254,云南省内第7,成交面积同比增长6.67%。 其中以土地出让形式成交的有173宗,成交面积3112.96亩,占比96.85%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年保山市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,保山市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,保山市工矿仓储用地成交面积为1837.59亩,占比64.92%, 商服用地成交面积为993.03亩,占比35.08%。

图表 2011-2019年保山市产业用地交易结构走势

2015年,保山市第二产业增加值192.05亿元,占GDP的比重达到34.79%,占比排在全国第286位。 第三产业增加值217.94亿元,占GDP的比重达到39.48%,占比排在全国第172位。

目前保山市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年保山市三产占GDP的比重

2011-2019年保山市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,保山市产业用地交易1524宗中,有1081宗来源为新增建设用地,占比为70.93%。

2011-2019年,保山市产业新增建设用地交易面积达到24948.54亩,占比达到87.63%。 占比排在全国第323,云南省第13。近几年来保山市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到97%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年保山市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,保山市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到130亩,占比为0.46%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,保山市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,保山市归属市本级的产业用地交易规模占比达到2.49%,较前几年上升2.29个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年保山市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来保山市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,保山市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、5.45%、84.61%、5.59%、4.35%。

图表 2011-2019年保山市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年保山市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,保山市工矿仓储用地出让价格为18.79万元/亩。

2019年,保山市工矿仓储用地出让价格为20.64万元/亩,同比增长35.19%。

回顾过去8年的价格变化趋势,保山市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2017年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,保山市商服用地出让楼面价格为826元/平方米。

2019年,保山市商服用地出让楼面价格为1069元/平方米,同比减少23.28%。

回顾过去8年的价格变化趋势,保山市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2017年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年保山市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

保山市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,保山市产业用地总成交面积排在云南省内第7位,与玉溪市、红河哈尼族彝族自治州、大理白族自治州、曲靖市共同处于第二梯队。保山市产业用地成交面积占全省的比例为4.89%。

图表 2011-2019年云南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,保山市产业用地总成交面积排在云南省内第7位, 排名不变。保山市产业用地成交面积占全省的比例为4.53%,较前几年减少0.42个百分点。

图表 2019年云南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年保山市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。

总体来看,保山市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地楼面价格达到944.83元/平方米,保山市为全省平均水平的113.12%。

图表 2011-2019年保山市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年保山市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,昆明市、迪庆藏族自治州、玉溪市、德宏傣族景颇族自治州、西双版纳傣族自治州、曲靖市、临沧市、文山壮族苗族自治州、丽江市与保山市价格较为接近。

总体来看,保山市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 云南省工矿仓储用地出让价格达到19.66万元/亩,保山市为全省平均水平的105.02%。 保山市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年保山市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

保山市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,保山市成交规模最大的区域是腾冲县,成交规模占比达到70.71%。到2019年,隆阳区成为成交主力,占比达到48.81%。几年里保山市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年保山市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年保山市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,保山市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:隆阳区、施甸县、昌宁县、腾冲县、龙陵县

龙陵县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到665.14元/平方米,2011-2019年复合增速为38.54%。

图表 2011-2019年保山市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年保山市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,保山市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:隆阳区、施甸县、腾冲县、龙陵县、昌宁县

隆阳区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年保山市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年保山市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年保山市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年保山市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
龙陵县泰康石材开发有限责任公司130.48龙陵县工业用地181713.9
117.69隆阳区公共设施用地294225.0
昌宁县腾宏商贸有限公司65.63昌宁县工业用地223134.0
云南聚朋房地产开发有限公司55.06昌宁县其他商服用地512193.0
腾冲永兴混凝土有限公司54.98腾冲县工业用地99018.0
47.61龙陵县公共设施用地81117.0
腾冲县福德生物资源开发有限公司46.65腾冲县工业用地116625.0
44.6龙陵县科教用地491.1
保山康大乡镇产业开发有限公司38.25隆阳区其他商服用地381399.7
龙陵县龙斛生物科技公司37.34龙陵县其他商服用地225060.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保山市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
尹兴东409.9990.24腾冲县其他商服用地
徐晓晶397.8920.23腾冲县其他商服用地
施强统394.1940.24腾冲县其他商服用地
姚建昌396.5910.23腾冲县其他商服用地
尹大任390.7880.23腾冲县其他商服用地
黄开波 蔺东芹392.4930.24腾冲县其他商服用地
李月娟380.6940.25隆阳区其他商服用地
杨彩菊362.6800.22腾冲县其他商服用地
杨聪仙 李立平349.31050.3腾冲县其他商服用地
付永华334.2800.24隆阳区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保山市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
腾冲市腾越镇观音塘社区东营四组40.065616.39腾冲县仓储用地
云南大本事农业科技发展有限责任公司33.036711.1施甸县工业用地
云南省烟草公司保山市公司30.035611.88施甸县仓储用地
杨林芝23.6552.34龙陵县工业用地
云南优牧康健生物科技有限公司26.01555.98腾冲县工业用地
保山市昊宇建材有限公司22.087839.93施甸县工业用地
腾冲实兴邦投资开发有限公司21.04977237.02腾冲县仓储用地
保山澳朋商贸有限责任公司20.042020.98隆阳区工业用地
腾冲市腾越水泥有限公司15.095863.9腾冲县仓储用地
董继15.4140691.29隆阳区工业用地