2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,伊犁哈萨克自治州共成交产业用地1375宗。成交面积达到116300.27亩,排在全国第38,新疆内第2其中以土地出让形式成交的有1367宗, 成交面积116083.33亩,占比99.81%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,伊犁哈萨克自治州共成交产业用地52宗。成交面积2197.7亩, 排在全国第247,新疆内第9,成交面积同比减少30.59%。 其中以土地出让形式成交的有52宗,成交面积2197.7亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,伊犁哈萨克自治州产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地成交面积为1809.34亩,占比82.33%, 商服用地成交面积为388.36亩,占比17.67%。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地交易结构走势

2015年,伊犁哈萨克自治州第二产业增加值482.77亿元,占GDP的比重达到29.72%,占比排在全国第308位。 第三产业增加值692.94亿元,占GDP的比重达到42.66%,占比排在全国第130位。

目前伊犁哈萨克自治州第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年伊犁哈萨克自治州三产占GDP的比重

2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州产业用地交易1427宗中,有889宗来源为新增建设用地,占比为62.3%。

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州产业新增建设用地交易面积达到100144.25亩,占比达到84.51%。 占比排在全国第157,新疆第10。近几年来伊犁哈萨克自治州建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到9209.31亩,占比为7.77%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,伊犁哈萨克自治州土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,伊犁哈萨克自治州归属市本级的产业用地交易规模占比达到16.07%,较前几年上升8.45个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来伊犁哈萨克自治州产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,伊犁哈萨克自治州产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 3.66%、0.01%、82.2%、13.94%、0.18%。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格为7.07万元/亩。

2018年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格为8.65万元/亩,同比增长10.5%。

回顾过去8年的价格变化趋势,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为7%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2016年,达到8.84万元/亩,最低的一年是2011年,为5.03万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格为322元/平方米。

2018年,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格为412元/平方米,同比减少8.74%。

回顾过去8年的价格变化趋势,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为10.97%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2017年,达到451元/平方米,最低的一年是2011年,为179元/平方米。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

伊犁哈萨克自治州产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州产业用地总成交面积排在新疆内第2位,与昌吉回族自治州共同处于第一梯队。伊犁哈萨克自治州产业用地成交面积占全省的比例为11.65%。

图表 2011-2018年新疆各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,伊犁哈萨克自治州产业用地总成交面积排在新疆内第9位, 排名下降。伊犁哈萨克自治州产业用地成交面积占全省的比例为4.04%,较前几年减少8.04个百分点。

图表 2018年新疆各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格排在省内第9位。省内,昌吉回族自治州与伊犁哈萨克自治州土地出让价格较为接近。

总体来看,伊犁哈萨克自治州商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 新疆商服用地楼面价格达到626.22元/平方米,伊犁哈萨克自治州为全省平均水平的65.73%。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格排在省内第3位。省内,自治区直辖县级行政单位、喀什地区与伊犁哈萨克自治州价格较为接近。

总体来看,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 新疆工矿仓储用地出让价格达到5.14万元/亩,伊犁哈萨克自治州为全省平均水平的168.31%。 伊犁哈萨克自治州在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

伊犁哈萨克自治州所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州产业用地交易规模最大的区县为奎屯市,2018年,奎屯市成交规模占全市的29.77%,其次是伊宁县,占比达到27.46%。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年伊犁哈萨克自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格区域排名依次为:伊宁市、奎屯市、特克斯县、霍城县、巩留县、尼勒克县、昭苏县、新源县、伊宁县、察布查尔锡伯自治县

特克斯县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到463.55元/平方米,2011-2018年复合增速为15.02%。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:伊宁市、奎屯市、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、霍城县、巩留县、新源县、昭苏县、特克斯县、尼勒克县

察布查尔锡伯自治县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年伊犁哈萨克自治州所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年伊犁哈萨克自治州产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年伊犁哈萨克自治州产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
新疆天虹基业纺织有限公司6.76奎屯市工业用地865412.8
伊犁融和养老投资有限公司3.22察布查尔锡伯自治县其他商服用地493015.3
伊犁金牌明珠陶瓷有限责任公司2.2伊宁县工业用地14306.5
察布查尔锡伯自治县伊南工业园区管理委员会2.07察布查尔锡伯自治县工业用地12115.8
伊犁农夫山泉果业有限公司1.76霍城县工业用地10005.7
伊犁新矿煤业有限责任公司1.59霍城县工业用地9045.7
昭苏县瑞丰农业科技有限公司1.5昭苏县工业用地6014.0
伊犁新矿煤业有限责任公司1.42霍城县工业用地8045.7
新疆虎爆进出口贸易有限公司1.05巩留县工业用地4524.3
新源县那拉提万和源生态旅游有限公司1.03新源县其他商服用地8228.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年伊犁哈萨克自治州商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
伊犁白山房地产开发有限责任公司275.014390.05伊宁市其他商服用地
奎屯市合富房地产开发有限公司195.317150.09奎屯市其他商服用地
伊宁市尊立商贸有限公司90.013530.15伊宁市批发零售用地
涂登源83.8900.01伊宁市其他商服用地
伊犁德年能源有限公司85.07960.09伊宁市其他商服用地
伊犁荣润置业发展有限责任公司80.027500.34伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
孙芳胜84.84660.05伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
新疆广和房地产开发有限责任公司73.74380.06霍城县其他商服用地
霍尔果斯科豪创业科技孵化有限公司74.111010.15伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
霍尔果斯金牛房地产开发有限公司70.14560.07伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
霍尔果斯中哈建投供应链有限公司25.021210.85伊犁哈萨克自治州本级仓储用地
霍尔果斯开发建设有限责任公司25.0350.01伊犁哈萨克自治州本级仓储用地
霍尔果斯开发建设有限责任公司25.042861.71伊犁哈萨克自治州本级仓储用地
伊犁江河防洪网制售有限公司16.24850.3伊宁市工业用地
王伟红、王富民16.21950.12伊宁市工业用地
伊犁韦伯热力有限责任公司16.28100.5伊宁市工业用地
新疆京顺达钢结构工程有限公司8.02810.35伊宁市工业用地
伊宁市胜尧源商贸有限责任公司13.01340.1伊宁市工业用地
霍尔果斯金亿国际贸易(集团)有限公司8.72610.3伊犁哈萨克自治州本级工业用地
伊宁县国合农业有限公司7.35080.69伊宁县工业用地