2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,伊犁哈萨克自治州共成交产业用地1527宗。成交面积达到124234.46亩,排在全国第52,新疆内第2其中以土地出让形式成交的有1426宗, 成交面积118333.76亩,占比95.25%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,伊犁哈萨克自治州共成交产业用地133宗。成交面积6143.28亩, 排在全国第179,新疆内第8,成交面积同比增长154.58%。 其中以土地出让形式成交的有119宗,成交面积5271.81亩,占比85.81%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,伊犁哈萨克自治州产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地成交面积为4380.83亩,占比83.32%, 商服用地成交面积为877.29亩,占比16.68%。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地交易结构走势

2015年,伊犁哈萨克自治州第二产业增加值482.77亿元,占GDP的比重达到29.72%,占比排在全国第308位。 第三产业增加值692.94亿元,占GDP的比重达到42.66%,占比排在全国第130位。

目前伊犁哈萨克自治州第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年伊犁哈萨克自治州三产占GDP的比重

2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,伊犁哈萨克自治州产业用地交易1660宗中,有994宗来源为新增建设用地,占比为59.88%。

2011-2019年,伊犁哈萨克自治州产业新增建设用地交易面积达到108951.53亩,占比达到83.57%。 占比排在全国第263,新疆第11。近几年来伊犁哈萨克自治州建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,伊犁哈萨克自治州交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到13178.44亩,占比为10.11%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,伊犁哈萨克自治州土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,伊犁哈萨克自治州归属市本级的产业用地交易规模占比达到20.98%,较前几年上升11.41个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来伊犁哈萨克自治州产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,伊犁哈萨克自治州产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 3.33%、0.01%、78.46%、13%、5.19%。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格为7.27万元/亩。

2019年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格为9.33万元/亩,同比增长7.9%。

回顾过去8年的价格变化趋势,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为7.1%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到9.33万元/亩,最低的一年是2011年,为5.03万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格为336元/平方米。

2019年,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格为540元/平方米,同比增长31.17%。

回顾过去8年的价格变化趋势,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为13.05%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到540元/平方米,最低的一年是2011年,为179元/平方米。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

伊犁哈萨克自治州产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,伊犁哈萨克自治州产业用地总成交面积排在新疆内第2位,与昌吉回族自治州共同处于第一梯队。伊犁哈萨克自治州产业用地成交面积占全省的比例为10.15%。

图表 2011-2019年新疆各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,伊犁哈萨克自治州产业用地总成交面积排在新疆内第8位, 排名下降。伊犁哈萨克自治州产业用地成交面积占全省的比例为5.91%,较前几年减少4.61个百分点。

图表 2019年新疆各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,吐鲁番地区、阿勒泰地区、哈密地区与伊犁哈萨克自治州土地出让价格较为接近。

总体来看,伊犁哈萨克自治州商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 新疆商服用地楼面价格达到580.48元/平方米,伊犁哈萨克自治州为全省平均水平的93.01%。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格排在省内第4位。省内,克拉玛依市与伊犁哈萨克自治州价格较为接近。

总体来看,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 新疆工矿仓储用地出让价格达到6.09万元/亩,伊犁哈萨克自治州为全省平均水平的153.29%。 伊犁哈萨克自治州在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

伊犁哈萨克自治州所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,伊犁哈萨克自治州成交规模最大的区域是奎屯市,成交规模占比达到37.62%。到2019年,伊宁市成为成交主力,占比达到45.15%。几年里伊犁哈萨克自治州所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年伊犁哈萨克自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,伊犁哈萨克自治州商服用地出让楼面价格区域排名依次为:察布查尔锡伯自治县、伊宁市、尼勒克县、霍城县、奎屯市、新源县、特克斯县、伊宁县、昭苏县、巩留县

察布查尔锡伯自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到949.13元/平方米,2011-2019年复合增速为17.15%。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:伊宁市、奎屯市、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、霍城县、巩留县、新源县、昭苏县、特克斯县、尼勒克县

察布查尔锡伯自治县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年伊犁哈萨克自治州所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年伊犁哈萨克自治州产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年伊犁哈萨克自治州产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
新疆天虹基业纺织有限公司676.11奎屯市工业用地865412.8
339.53伊宁市科教用地509315.0
伊犁融和养老投资有限公司321.9察布查尔锡伯自治县其他商服用地493015.3
伊犁金牌明珠陶瓷有限责任公司219.99伊宁县工业用地14306.5
察布查尔锡伯自治县伊南工业园区管理委员会207.3察布查尔锡伯自治县工业用地12115.8
伊犁农夫山泉果业有限公司175.99霍城县工业用地10005.7
伊犁新矿煤业有限责任公司159.13霍城县工业用地9045.7
昭苏县瑞丰农业科技有限公司150.1昭苏县工业用地6014.0
伊犁新矿煤业有限责任公司141.6霍城县工业用地8045.7
121.8奎屯市公路用地2442.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年伊犁哈萨克自治州商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
伊犁白山房地产开发有限责任公司275.014395.23伊宁市其他商服用地
奎屯市合富房地产开发有限公司195.317158.78奎屯市其他商服用地
伊宁市尊立商贸有限公司90.0135315.04伊宁市批发零售用地
伊犁荣润置业发展有限责任公司80.0275034.37伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
伊犁德年能源有限公司85.07969.36伊宁市其他商服用地
涂登源83.8901.08伊宁市其他商服用地
孙芳胜84.84665.49伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
新疆广和房地产开发有限责任公司73.74385.94霍城县其他商服用地
霍尔果斯科豪创业科技孵化有限公司74.1110114.87伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
霍尔果斯永泰房地产开发有限公司70.0154822.1伊犁哈萨克自治州本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年伊犁哈萨克自治州工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
霍尔果斯开发建设有限责任公司25.0351.4伊犁哈萨克自治州本级仓储用地
霍尔果斯开发建设有限责任公司25.04286171.44伊犁哈萨克自治州本级仓储用地
霍尔果斯中哈建投供应链有限公司25.0212184.83伊犁哈萨克自治州本级仓储用地
王伟红、王富民16.219512.04伊宁市工业用地
伊犁江河防洪网制售有限公司16.248529.91伊宁市工业用地
伊犁韦伯热力有限责任公司16.281050.03伊宁市工业用地
察布查尔森源景观苗木有限公司8.158872.75察布查尔锡伯自治县工业用地
伊犁缔花集香草文化科技有限公司8.012015.03伊宁市工业用地
新疆京顺达钢结构工程有限公司8.028135.11伊宁市工业用地
新疆宏晟源电力工程建设有限公司8.024030.02伊宁市工业用地