2011-2019年乌鲁木齐市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年乌鲁木齐市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,乌鲁木齐市共成交产业用地1177宗。成交面积达到78588.54亩,排在全国第114,新疆内第5其中以土地出让形式成交的有961宗, 成交面积63793.38亩,占比81.17%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,乌鲁木齐市共成交产业用地75宗。成交面积3737.22亩, 排在全国第235,新疆内第13,成交面积同比减少41.88%。 其中以土地出让形式成交的有61宗,成交面积3279.14亩,占比87.74%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年乌鲁木齐市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,乌鲁木齐市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,乌鲁木齐市工矿仓储用地成交面积为2448.56亩,占比74.89%, 商服用地成交面积为821亩,占比25.11%。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市产业用地交易结构走势

2015年,乌鲁木齐市第二产业增加值787.37亿元,占GDP的比重达到29.92%,占比排在全国第306位。 第三产业增加值1812.62亿元,占GDP的比重达到68.88%,占比排在全国第4位。

目前乌鲁木齐市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年乌鲁木齐市三产占GDP的比重

2011-2019年乌鲁木齐市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,乌鲁木齐市产业用地交易1252宗中,有608宗来源为新增建设用地,占比为48.56%。

2011-2019年,乌鲁木齐市产业新增建设用地交易面积达到54786.7亩,占比达到66.55%。 占比排在全国第82,新疆第1。近几年来乌鲁木齐市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到93%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,乌鲁木齐市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到7572.22亩,占比为9.2%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,乌鲁木齐市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,乌鲁木齐市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.38%,较前几年下降9.24个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年乌鲁木齐市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来乌鲁木齐市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,乌鲁木齐市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.01%、0.02%、71.16%、10.29%、18.53%。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年乌鲁木齐市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格为16.55万元/亩。

2019年,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格为30.38万元/亩,同比增长4.61%。

回顾过去8年的价格变化趋势,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格为1026元/平方米。

2019年,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格为2226元/平方米,同比减少21.32%。

回顾过去8年的价格变化趋势,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

乌鲁木齐市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,乌鲁木齐市产业用地总成交面积排在新疆内第7位,与伊犁哈萨克自治州、阿克苏地区、喀什地区、巴音郭楞蒙古自治州共同处于第二梯队。乌鲁木齐市产业用地成交面积占全省的比例为6.41%。

图表 2011-2019年新疆各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,乌鲁木齐市产业用地总成交面积排在新疆内第13位, 排名下降。乌鲁木齐市产业用地成交面积占全省的比例为3.6%,较前几年减少3.06个百分点。

图表 2019年新疆各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,乌鲁木齐市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 新疆商服用地楼面价格达到580.48元/平方米,乌鲁木齐市为全省平均水平的383.49%。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 新疆工矿仓储用地出让价格达到6.09万元/亩,乌鲁木齐市为全省平均水平的499.01%。 乌鲁木齐市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年乌鲁木齐市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

乌鲁木齐市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,乌鲁木齐市成交规模最大的区域是米东区,成交规模占比达到63.94%。到2019年,新市区成为成交主力,占比达到68.55%。几年里乌鲁木齐市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年乌鲁木齐市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:新市区、沙依巴克区、乌鲁木齐县、头屯河区、米东区、水磨沟区、天山区、达坂城区

米东区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1673.05元/平方米,2011-2019年复合增速为29.77%。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年乌鲁木齐市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县

天山区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年乌鲁木齐市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年乌鲁木齐市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年乌鲁木齐市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年乌鲁木齐市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
555.18乌鲁木齐市本级公路用地11102.0
新疆恒基武装守护押运股份有限公司501.35乌鲁木齐县工业用地526510.5
468.95头屯河区公路用地6251.3
新疆联宇投资有限公司344.95达坂城区仓储用地30108.7
新疆通汇市场有限公司273.37米东区其他商服用地1050538.4
新疆通汇市场有限公司264.7米东区其他商服用地1017538.4
乌鲁木齐南车轨道交通装备有限公司239.18乌鲁木齐市本级工业用地362015.1
乌鲁木齐国有资产投资有限公司216.95沙依巴克区工业用地486022.4
新疆胡杨林兄弟投资有限责任公司209.15乌鲁木齐市本级工业用地265612.7
新疆甘泉堡建设工程有限公司200.03米东区仓储用地15157.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年乌鲁木齐市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
新疆中恒岳房地产开发有限公司1065.73005528.2新市区商务金融用地
乌鲁木齐盛世俊星房地产开发有限公司391.9914023.32水磨沟区其他商服用地
新疆鸿晟伟业房地产开发有限公司286.41583955.29乌鲁木齐市本级商务金融用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司278.8900132.28头屯河区商务金融用地
新疆爱地房地产开发有限公司279.8334111.94头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐高铁新区房地产开发有限公司260.3712427.37头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司240.3403416.79头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司230.0958441.67头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐市华星源置业有限公司223.2487521.85新市区其他商服用地
新疆建福鼎业房地产开发有限公司222.71058647.53头屯河区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年乌鲁木齐市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司33.75250155.66头屯河区仓储用地
新疆友好(集团)股份有限公司37.1188850.89新市区工业用地
乌鲁木齐市鑫瑞丰节能材料有限公司36.91554.2乌鲁木齐市本级工业用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司33.15380162.76头屯河区仓储用地
新疆亿耀房地产开发有限公司32.93039.2乌鲁木齐县工业用地
新疆川宁生物医药有限公司29.796032.33新市区工业用地
王伟27.390.32天山区工业用地
新疆九州通医药有限公司31.2270586.57新市区工业用地
新疆唯品会物流有限公司25.45085200.13乌鲁木齐市本级仓储用地
新疆百富餐饮股份有限公司26.2130549.83新市区工业用地