2011-2018年乌鲁木齐市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年乌鲁木齐市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,乌鲁木齐市共成交产业用地903宗。成交面积达到60582.09亩,排在全国第123,新疆内第7其中以土地出让形式成交的有891宗, 成交面积60522.79亩,占比99.9%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,乌鲁木齐市共成交产业用地53宗。成交面积2615.61亩, 排在全国第222,新疆内第7,成交面积同比减少49.48%。 其中以土地出让形式成交的有53宗,成交面积2615.61亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年乌鲁木齐市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,乌鲁木齐市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,乌鲁木齐市工矿仓储用地成交面积为700.55亩,占比26.78%, 商服用地成交面积为1915.06亩,占比73.22%。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市产业用地交易结构走势

2015年,乌鲁木齐市第二产业增加值787.37亿元,占GDP的比重达到29.92%,占比排在全国第306位。 第三产业增加值1812.62亿元,占GDP的比重达到68.88%,占比排在全国第4位。

目前乌鲁木齐市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年乌鲁木齐市三产占GDP的比重

2011-2018年乌鲁木齐市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,乌鲁木齐市产业用地交易956宗中,有476宗来源为新增建设用地,占比为49.79%。

2011-2018年,乌鲁木齐市产业新增建设用地交易面积达到37789.12亩,占比达到59.8%。 占比排在全国第153,新疆第6。近几年来乌鲁木齐市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到91%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,乌鲁木齐市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到6211.85亩,占比为9.83%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,乌鲁木齐市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,乌鲁木齐市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.46%,较前几年下降9.78个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年乌鲁木齐市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来乌鲁木齐市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,乌鲁木齐市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.01%、0.02%、86.71%、13.17%、0.09%。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年乌鲁木齐市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格为15.66万元/亩。

2018年,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格为29.04万元/亩,同比增长106.43%。

回顾过去8年的价格变化趋势,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格为951元/平方米。

2018年,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格为2829元/平方米,同比增长37.95%。

回顾过去8年的价格变化趋势,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为25.86%,价格上涨趋势十分显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到2829元/平方米,最低的一年是2014年,为415元/平方米。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

乌鲁木齐市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,乌鲁木齐市产业用地总成交面积排在新疆内第7位,与伊犁哈萨克自治州、喀什地区、阿克苏地区、巴音郭楞蒙古自治州共同处于第二梯队。乌鲁木齐市产业用地成交面积占全省的比例为6.22%。

图表 2011-2018年新疆各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,乌鲁木齐市产业用地总成交面积排在新疆内第7位, 排名不变。乌鲁木齐市产业用地成交面积占全省的比例为4.81%,较前几年减少1.48个百分点。

图表 2018年新疆各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,乌鲁木齐市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 新疆商服用地楼面价格达到626.22元/平方米,乌鲁木齐市为全省平均水平的451.83%。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 新疆工矿仓储用地出让价格达到5.14万元/亩,乌鲁木齐市为全省平均水平的565.14%。 乌鲁木齐市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年乌鲁木齐市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

乌鲁木齐市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,乌鲁木齐市成交规模最大的区域是米东区,成交规模占比达到63.94%。到2018年,头屯河区成为成交主力,占比达到41.36%。几年里乌鲁木齐市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年乌鲁木齐市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,乌鲁木齐市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:天山区、水磨沟区、新市区、头屯河区、米东区、乌鲁木齐县、沙依巴克区、达坂城区

米东区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到2080.24元/平方米,2011-2018年复合增速为33.35%。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年乌鲁木齐市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,乌鲁木齐市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县

天山区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年乌鲁木齐市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年乌鲁木齐市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年乌鲁木齐市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年乌鲁木齐市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
新疆恒基武装守护押运股份有限公司5.01乌鲁木齐县工业用地526510.5
新疆联宇投资有限公司3.45达坂城区仓储用地30108.7
新疆通汇市场有限公司2.73米东区其他商服用地1050538.4
新疆通汇市场有限公司2.65米东区其他商服用地1017538.4
乌鲁木齐南车轨道交通装备有限公司2.39乌鲁木齐市本级工业用地362015.1
乌鲁木齐国有资产投资有限公司2.17沙依巴克区工业用地486022.4
新疆胡杨林兄弟投资有限责任公司2.09乌鲁木齐市本级工业用地265612.7
新疆甘泉堡建设工程有限公司2米东区仓储用地15157.6
新疆维泰小微企业园投资开发有限公司1.8乌鲁木齐市本级工业用地272515.2
新疆新龙河车辆检测有限责任公司1.78米东区其他商服用地664037.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年乌鲁木齐市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
新疆中恒岳房地产开发有限公司1065.7300550.28新市区商务金融用地
乌鲁木齐盛世俊星房地产开发有限公司391.991400.23水磨沟区其他商服用地
新疆鸿晟伟业房地产开发有限公司286.4158390.55乌鲁木齐市本级商务金融用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司278.890010.32头屯河区商务金融用地
新疆爱地房地产开发有限公司279.833410.12头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐高铁新区房地产开发有限公司260.371240.27头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司240.340340.17头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司230.095840.42头屯河区商务金融用地
新疆建福鼎业房地产开发有限公司222.7105860.48头屯河区商务金融用地
乌鲁木齐市华星源置业有限公司223.248750.22新市区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年乌鲁木齐市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
乌鲁木齐市鑫瑞丰节能材料有限公司36.91550.04乌鲁木齐市本级工业用地
新疆友好(集团)股份有限公司37.118880.51新市区工业用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司33.752501.56头屯河区仓储用地
王伟27.390天山区工业用地
新疆九州通医药有限公司31.227050.87新市区工业用地
新疆川宁生物医药有限公司29.79600.32新市区工业用地
乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司33.153801.63头屯河区仓储用地
新疆亿耀房地产开发有限公司32.93030.09乌鲁木齐县工业用地
新疆唯品会物流有限公司25.450852乌鲁木齐市本级仓储用地
新疆百富餐饮股份有限公司26.213050.5新市区工业用地