2011-2018年塔城地区产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年塔城地区产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,塔城地区共成交产业用地699宗。成交面积达到39392.22亩,排在全国第193,新疆内第9其中以土地出让形式成交的有691宗, 成交面积38728.13亩,占比98.31%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,塔城地区共成交产业用地49宗。成交面积2412.64亩, 排在全国第236,新疆内第8,成交面积同比减少33.28%。 其中以土地出让形式成交的有47宗,成交面积2069.42亩,占比85.77%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年塔城地区产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,塔城地区产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,塔城地区工矿仓储用地成交面积为2015.26亩,占比83.53%, 商服用地成交面积为397.38亩,占比16.47%。

图表 2011-2018年塔城地区产业用地交易结构走势

2015年,塔城地区第二产业增加值168.24亿元,占GDP的比重达到28.36%,占比排在全国第313位。 第三产业增加值210.84亿元,占GDP的比重达到35.55%,占比排在全国第253位。

目前塔城地区第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年塔城地区三产占GDP的比重

2011-2018年塔城地区产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,塔城地区产业用地交易748宗中,有393宗来源为新增建设用地,占比为52.54%。

2011-2018年,塔城地区产业新增建设用地交易面积达到29752.32亩,占比达到71.17%。 占比排在全国第158,新疆第11。近几年来塔城地区建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到89%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年塔城地区产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,塔城地区交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到0亩,占比为0%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,塔城地区土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,塔城地区归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年不变个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年塔城地区产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来塔城地区产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,塔城地区产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.19%、91.19%、6.21%、2.41%。

图表 2011-2018年塔城地区产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年塔城地区产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,塔城地区工矿仓储用地出让价格为5.24万元/亩。

2018年,塔城地区工矿仓储用地出让价格为4.82万元/亩,同比减少23.55%。

回顾过去8年的价格变化趋势,塔城地区工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.62%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到6.3万元/亩,最低的一年是2011年,为3.91万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,塔城地区商服用地出让楼面价格为206元/平方米。

2018年,塔城地区商服用地出让楼面价格为277元/平方米,同比增长13.91%。

回顾过去8年的价格变化趋势,塔城地区商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为13.76%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2015年,达到334元/平方米,最低的一年是2011年,为99元/平方米。

图表 2011-2018年塔城地区产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

塔城地区产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,塔城地区产业用地总成交面积排在新疆内第10位,与伊犁哈萨克自治州、喀什地区、阿克苏地区、巴音郭楞蒙古自治州共同处于第二梯队。塔城地区产业用地成交面积占全省的比例为4.11%。

图表 2011-2018年新疆各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,塔城地区产业用地总成交面积排在新疆内第8位, 排名上升。塔城地区产业用地成交面积占全省的比例为4.44%,较前几年增长0.35个百分点。

图表 2018年新疆各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年塔城地区商服用地出让楼面价格排在省内第12位。省内,阿克苏地区、博尔塔拉蒙古自治州、克孜勒苏柯尔克孜自治州与塔城地区土地出让价格较为接近。

总体来看,塔城地区商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 新疆商服用地楼面价格达到626.22元/平方米,塔城地区为全省平均水平的44.24%。

图表 2011-2018年塔城地区商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年塔城地区工矿仓储用地出让价格排在省内第9位。省内,昌吉回族自治州、阿勒泰地区、博尔塔拉蒙古自治州、阿克苏地区与塔城地区价格较为接近。

总体来看,塔城地区工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 新疆工矿仓储用地出让价格达到5.14万元/亩,塔城地区为全省平均水平的93.72%。 塔城地区在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年塔城地区工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

塔城地区所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,塔城地区成交规模最大的区域是乌苏市,成交规模占比达到35.44%。到2018年,和布克赛尔蒙古自治县成为成交主力,占比达到40.22%。几年里塔城地区所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年塔城地区所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年塔城地区所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,塔城地区商服用地出让楼面价格区域排名依次为:乌苏市、沙湾县、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县、托里县、裕民县、塔城市

乌苏市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到521.06元/平方米,2011-2018年复合增速为22.14%。

图表 2011-2018年塔城地区所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年塔城地区所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,塔城地区工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:塔城市、乌苏市、额敏县、沙湾县、托里县、裕民县、和布克赛尔蒙古自治县

裕民县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年塔城地区所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年塔城地区所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年塔城地区产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年塔城地区产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
徐矿集团新疆塔城铁煤能源有限公司3.22托里县工业用地7952.5
和布克赛尔蒙古自治县全荣有限责任公司2.93和布克赛尔蒙古自治县工业用地12114.1
新疆富春水电装备制造股份有限公司2.2沙湾县工业用地17988.2
新疆裕鑫源纺织有限公司2.19沙湾县工业用地250011.4
新疆信泰纺织有限公司2.12沙湾县工业用地17658.3
新疆城轩高新材料有限公司2乌苏市工业用地14257.1
托里县金汇养殖农民专业合作社1.09托里县工业用地2352.2
新疆富春水电装备制造股份有限公司1.07沙湾县工业用地8808.2
新疆盛大兴泰商贸有限公司1.04塔城市工业用地6756.5
沙湾县志远机动车检测有限公司0.96沙湾县其他商服用地165317.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年塔城地区商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
沙湾县纪元食品有限责任公司67.2910.01沙湾县其他商服用地
新疆雅迪房地产开发有限公司49.116110.33塔城市其他商服用地
新疆百宁商贸有限公司41.27330.18塔城市其他商服用地
新疆雅迪房地产开发有限公司39.57030.18塔城市其他商服用地
和布克赛尔县金博房地产开发有限公司35.61970.06和布克赛尔蒙古自治县其他商服用地
新疆创未来房地产开发有限公司36.317970.49沙湾县其他商服用地
塔城地区宜鑫商业投资有限公司30.8630.02额敏县其他商服用地
塔城骏翔商贸有限公司21.38280.39塔城市其他商服用地
刘玉江24.2310.01塔城市其他商服用地
中石油新疆销售有限公司塔城分公司25.62300.09和布克赛尔蒙古自治县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年塔城地区工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
塔城国合国际物流港有限责任公司16.229611.83塔城市工业用地
乌苏华美纸业有限公司7.324643.36乌苏市工业用地
乌苏鑫源纺织有限公司7.011631.66乌苏市工业用地
乌苏市和源祥纺织有限公司7.04200.6乌苏市工业用地
乌苏市银特建材有限公司6.96650.96乌苏市工业用地
新疆天泰纤维有限公司7.6998213.22沙湾县工业用地
沙湾县丰汇机械设备制造有限公司7.91600.2沙湾县工业用地
乌苏市银特建材有限公司6.96911乌苏市工业用地
乌苏市华瑞纺织有限公司7.26090.85乌苏市工业用地
新疆信泰纺织有限公司8.721252.46沙湾县工业用地