2011-2018年克拉玛依市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年克拉玛依市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,克拉玛依市共成交产业用地599宗。成交面积达到38012.98亩,排在全国第200,新疆内第10其中以土地出让形式成交的有561宗, 成交面积22280.77亩,占比58.61%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,克拉玛依市共成交产业用地10宗。成交面积1759.79亩, 排在全国第269,新疆内第11,成交面积同比增长500.52%。 其中以土地出让形式成交的有10宗,成交面积1759.79亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年克拉玛依市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,克拉玛依市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,克拉玛依市工矿仓储用地成交面积为1691.96亩,占比96.15%, 商服用地成交面积为67.83亩,占比3.85%。

图表 2011-2018年克拉玛依市产业用地交易结构走势

2015年,克拉玛依市第二产业增加值410.53亿元,占GDP的比重达到65.22%,占比排在全国第6位。 第三产业增加值213.76亿元,占GDP的比重达到33.96%,占比排在全国第274位。

目前克拉玛依市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年克拉玛依市三产占GDP的比重

2011-2018年克拉玛依市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,克拉玛依市产业用地交易609宗中,有332宗来源为新增建设用地,占比为54.52%。

2011-2018年,克拉玛依市产业新增建设用地交易面积达到33380.66亩,占比达到83.93%。 占比排在全国第70,新疆第1。近几年来克拉玛依市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到97%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年克拉玛依市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,克拉玛依市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3812.59亩,占比为9.59%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,克拉玛依市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,克拉玛依市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.11%,较前几年下降8.86个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年克拉玛依市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来克拉玛依市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,克拉玛依市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.42%、0.31%、48.03%、10.68%、39.56%。

图表 2011-2018年克拉玛依市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年克拉玛依市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,克拉玛依市工矿仓储用地出让价格为9.29万元/亩。

2018年,克拉玛依市工矿仓储用地出让价格为10.84万元/亩,同比减少6.13%。

回顾过去8年的价格变化趋势,克拉玛依市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为4.48%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到11.55万元/亩,最低的一年是2011年,为7.64万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,克拉玛依市商服用地出让楼面价格为431元/平方米。

2018年,克拉玛依市商服用地出让楼面价格为504元/平方米,同比增长18.95%。

回顾过去8年的价格变化趋势,克拉玛依市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年年出现了负增长。

图表 2011-2018年克拉玛依市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

克拉玛依市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,克拉玛依市产业用地总成交面积排在新疆内第11位,与伊犁哈萨克自治州、喀什地区、阿克苏地区、巴音郭楞蒙古自治州共同处于第二梯队。克拉玛依市产业用地成交面积占全省的比例为3.91%。

图表 2011-2018年新疆各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,克拉玛依市产业用地总成交面积排在新疆内第11位, 排名下降。克拉玛依市产业用地成交面积占全省的比例为3.24%,较前几年减少0.71个百分点。

图表 2018年新疆各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年克拉玛依市商服用地出让楼面价格排在省内第6位。省内,哈密地区、吐鲁番地区与克拉玛依市土地出让价格较为接近。

总体来看,克拉玛依市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 新疆商服用地楼面价格达到626.22元/平方米,克拉玛依市为全省平均水平的80.49%。

图表 2011-2018年克拉玛依市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年克拉玛依市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。

总体来看,克拉玛依市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 新疆工矿仓储用地出让价格达到5.14万元/亩,克拉玛依市为全省平均水平的211.04%。 克拉玛依市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年克拉玛依市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

克拉玛依市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,克拉玛依市成交规模最大的区域是克拉玛依区,成交规模占比达到56.91%。到2018年,乌尔禾区成为成交主力,占比达到98.84%。几年里克拉玛依市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年克拉玛依市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年克拉玛依市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,克拉玛依市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:克拉玛依区、乌尔禾区、独山子区、白碱滩区

克拉玛依区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到999.48元/平方米,2011-2018年复合增速为17.57%。

图表 2011-2018年克拉玛依市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年克拉玛依市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,克拉玛依市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:独山子区、克拉玛依区、白碱滩区、乌尔禾区

白碱滩区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年克拉玛依市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年克拉玛依市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年克拉玛依市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年克拉玛依市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
克拉玛依新特华光发电有限公司8.64乌尔禾区工业用地61307.1
中国移动通信集团新疆有限公司1.69克拉玛依市本级工业用地173210.2
克拉玛依九鼎农产品经营管理有限公司1.57克拉玛依市本级其他商服用地437527.9
0.98克拉玛依区工业用地920.9
克拉玛依市三达有限责任公司0.96白碱滩区工业用地8158.5
新疆鲁通新材料有限公司0.86白碱滩区工业用地7288.5
新疆美叶油气能源储运有限公司0.83白碱滩区工业用地7068.5
新疆美叶油气能源储运有限公司0.75克拉玛依区工业用地127016.9
新疆宇澄热力股份有限公司0.57克拉玛依市本级工业用地96016.9
曾光荣0.5克拉玛依市本级其他商服用地279056.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年克拉玛依市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国工商银行股份有限公司克拉玛依独山子支行48.3650.01独山子区其他商服用地
新疆克拉玛依采鑫有限责任公司48.4300.01克拉玛依区其他商服用地
新疆三联房地产开发有限责任公司41.64660.11克拉玛依区其他商服用地
艾尼瓦尔·麦麦提萨依提35.5390.01独山子区其他商服用地
新疆鸿升企业集团有限公司34.2570.02克拉玛依区其他商服用地
克拉玛依市独山子区鑫杰驾驶培训有限责任公司29.21070.04独山子区其他商服用地
克拉玛依市独山子建业房地产开发有限责任公司32.24630.14独山子区其他商服用地
克拉玛依市独山子鑫捷安旅客运输有限公司20.0660.03独山子区其他商服用地
新疆路油石化有限责任公司20.11640.08乌尔禾区其他商服用地
中石油新疆销售有限公司克拉玛依分公司20.11590.08乌尔禾区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年克拉玛依市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
克拉玛依市银河有限责任公司20.317630.87克拉玛依区工业用地
克拉玛依市幸福时光旅游投资管理有限责任公司22.14150.19克拉玛依市本级工业用地
克拉玛依市小拐乡聚源机械化采棉农民专业合作社18.9250.01克拉玛依市本级工业用地
克拉玛依市小拐乡聚源机械化采棉农民专业合作社16.92800.17克拉玛依市本级工业用地
克拉玛依金江有限责任公司10.61150.11白碱滩区工业用地
中国石油天然气股份有限公司独山子石化分公司10.64000.38独山子区工业用地
新疆独山子天利高新技术股份有限公司10.3530.05独山子区工业用地
中国铁塔股份有限公司克拉玛依市分公司10.120白碱滩区工业用地
克拉玛依市克利达油脂化工有限责任公司10.62200.21白碱滩区工业用地
克拉玛依金江有限责任公司8.52070.24白碱滩区工业用地