2011-2019年昌吉回族自治州产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年昌吉回族自治州产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,昌吉回族自治州共成交产业用地3003宗。成交面积达到255978.04亩,排在全国第10,新疆内第1其中以土地出让形式成交的有2684宗, 成交面积227980.56亩,占比89.06%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,昌吉回族自治州共成交产业用地218宗。成交面积10987.61亩, 排在全国第84,新疆内第2,成交面积同比减少54.71%。 其中以土地出让形式成交的有181宗,成交面积9750.42亩,占比88.74%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年昌吉回族自治州产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,昌吉回族自治州产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,昌吉回族自治州工矿仓储用地成交面积为8446.86亩,占比86.83%, 商服用地成交面积为1281.42亩,占比13.17%。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州产业用地交易结构走势

2015年,昌吉回族自治州第二产业增加值539.96亿元,占GDP的比重达到47.36%,占比排在全国第161位。 第三产业增加值350.9亿元,占GDP的比重达到30.78%,占比排在全国第302位。

目前昌吉回族自治州第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年昌吉回族自治州三产占GDP的比重

2011-2019年昌吉回族自治州产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,昌吉回族自治州产业用地交易3221宗中,有2392宗来源为新增建设用地,占比为74.26%。

2011-2019年,昌吉回族自治州产业新增建设用地交易面积达到240151.82亩,占比达到89.96%。 占比排在全国第84,新疆第3。近几年来昌吉回族自治州建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,昌吉回族自治州交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到0亩,占比为0%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,昌吉回族自治州土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,昌吉回族自治州归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年不变个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年昌吉回族自治州产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来昌吉回族自治州产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,昌吉回族自治州产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.1%、87.34%、1.61%、10.95%。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年昌吉回族自治州产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,昌吉回族自治州工矿仓储用地出让价格为4.47万元/亩。

2019年,昌吉回族自治州工矿仓储用地出让价格为5.94万元/亩,同比增长3%。

回顾过去8年的价格变化趋势,昌吉回族自治州工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为9.6%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到5.94万元/亩,最低的一年是2011年,为2.6万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,昌吉回族自治州商服用地出让楼面价格为406元/平方米。

2019年,昌吉回族自治州商服用地出让楼面价格为817元/平方米,同比增长96.92%。

回顾过去8年的价格变化趋势,昌吉回族自治州商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

昌吉回族自治州产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,昌吉回族自治州产业用地总成交面积排在新疆内第1位。昌吉回族自治州产业用地成交面积占全省的比例为20.78%。

图表 2011-2019年新疆各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,昌吉回族自治州产业用地总成交面积排在新疆内第2位, 排名下降。昌吉回族自治州产业用地成交面积占全省的比例为10.57%,较前几年减少11.11个百分点。

图表 2019年新疆各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年昌吉回族自治州商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,自治区直辖县级行政单位与昌吉回族自治州土地出让价格较为接近。

总体来看,昌吉回族自治州商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 新疆商服用地楼面价格达到580.48元/平方米,昌吉回族自治州为全省平均水平的140.74%。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年昌吉回族自治州工矿仓储用地出让价格排在省内第7位。省内,塔城地区、喀什地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州、吐鲁番地区、博尔塔拉蒙古自治州、阿勒泰地区与昌吉回族自治州价格较为接近。

总体来看,昌吉回族自治州工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 新疆工矿仓储用地出让价格达到6.09万元/亩,昌吉回族自治州为全省平均水平的97.63%。 昌吉回族自治州在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年昌吉回族自治州工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

昌吉回族自治州所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,昌吉回族自治州成交规模最大的区域是阜康市,成交规模占比达到32.9%。到2019年,奇台县成为成交主力,占比达到42.19%。几年里昌吉回族自治州所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年昌吉回族自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,昌吉回族自治州商服用地出让楼面价格区域排名依次为:昌吉市、奇台县、玛纳斯县、呼图壁县、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、阜康市

昌吉市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到4211.55元/平方米,2011-2019年复合增速为46.07%。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年昌吉回族自治州所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,昌吉回族自治州工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:昌吉市、阜康市、呼图壁县、玛纳斯县、奇台县、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县

木垒哈萨克自治县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年昌吉回族自治州所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年昌吉回族自治州所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年昌吉回族自治州产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年昌吉回族自治州产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
新疆其亚铝电有限公司2322.68吉木萨尔县工业用地39921.7
878.64木垒哈萨克自治县公共设施用地11715141333.3
新疆其亚铝电有限公司745.67吉木萨尔县工业用地12611.7
新疆其亚铝电有限公司738.92吉木萨尔县工业用地12411.7
431.19吉木萨尔县公共设施用地570.1
405.15昌吉市公共设施用地16003.9
新疆天宝化工有限公司403.42木垒哈萨克自治县工业用地7531.9
新疆丝路金都物流股份有限公司396.43奇台县其他商服用地675817.0
新疆岐峰农副产品交易市场(有限公司)和新疆富美佳家居建材交易市场有限公司312.7昌吉市其他商服用地1692754.1
中衡骏化能源科技股份有限公司298.78呼图壁县工业用地2780.9
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年昌吉回族自治州商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
吉木萨尔县北庭文化旅游投资有限公司129.2870.67吉木萨尔县其他商服用地
新疆恒铭投资集团房地产开发有限公司122.4151112.34昌吉市其他商服用地
昌吉庭州文化旅游投资有限责任公司120.012051100.42昌吉市其他商服用地
呼图壁县锦华建筑工程有限公司101.52312.28呼图壁县其他商服用地
昌吉市经济发展投资有限责任公司91.0667473.34昌吉市其他商服用地
何玉忠、张艳萍93.0170.19奇台县其他商服用地
新疆华泰中天房地产有限公司80.9117814.56呼图壁县商务金融用地
吉木萨尔县鑫兴房地产开发有限公司鑫兴酒店80.71311.63吉木萨尔县住宿餐饮用地
新疆天山宏源房地产开发有限公司昌吉市分公司78.56588.38昌吉市其他商服用地
呼图壁县景华园林绿化工程有限公司71.92663.7呼图壁县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年昌吉回族自治州工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
新疆晋华新锐蔬菜有限公司15.045030昌吉市工业用地
新疆新昌生物科技有限公司15.030020昌吉市工业用地
昌吉市仁昌商贸有限公司15.051434.29昌吉市工业用地
新疆快立达物流有限公司15.079152.71昌吉市仓储用地
新疆热来雨包装制品有限公司16.055934.92昌吉市工业用地
九圣禾种业股份有限公司16.038323.92昌吉市工业用地
九圣禾种业股份有限公司16.090056.26昌吉市工业用地
特变电工超高压电气有限公司16.030519.08昌吉市工业用地
新疆金匮医药连锁有限责任公司15.022515昌吉市工业用地
特变电工智能电气有限责任公司16.077448.36昌吉市工业用地