2011-2019年运城市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年运城市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,运城市共成交产业用地1518宗。成交面积达到54863.95亩,排在全国第183,山西省内第6其中以土地出让形式成交的有1352宗, 成交面积45205.92亩,占比82.4%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,运城市共成交产业用地166宗。成交面积5480.42亩, 排在全国第189,山西省内第8,成交面积同比减少23.39%。 其中以土地出让形式成交的有117宗,成交面积4234.19亩,占比77.26%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年运城市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,运城市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,运城市工矿仓储用地成交面积为3190.49亩,占比87.74%, 商服用地成交面积为445.69亩,占比12.26%。

图表 2011-2019年运城市产业用地交易结构走势

2015年,运城市第二产业增加值440.45亿元,占GDP的比重达到37.52%,占比排在全国第265位。 第三产业增加值541.03亿元,占GDP的比重达到46.08%,占比排在全国第80位。

目前运城市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年运城市三产占GDP的比重

2011-2019年运城市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,运城市产业用地交易1684宗中,有1294宗来源为新增建设用地,占比为76.84%。

2011-2019年,运城市产业新增建设用地交易面积达到56581.07亩,占比达到93.76%。 占比排在全国第174,山西省第9。近几年来运城市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到98%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年运城市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,运城市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到4475.77亩,占比为7.42%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,运城市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,运城市归属市本级的产业用地交易规模占比达到12.25%,较前几年上升5.31个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年运城市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来运城市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,运城市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.6%、77.15%、4.18%、18.07%。

图表 2011-2019年运城市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年运城市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,运城市工矿仓储用地出让价格为11.04万元/亩。

2019年,运城市工矿仓储用地出让价格为13.78万元/亩,同比增长10.22%。

回顾过去8年的价格变化趋势,运城市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为4.52%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到13.78万元/亩,最低的一年是2011年,为9.26万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,运城市商服用地出让楼面价格为327元/平方米。

2019年,运城市商服用地出让楼面价格为580元/平方米,同比增长8.09%。

回顾过去8年的价格变化趋势,运城市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为10.02%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到580元/平方米,最低的一年是2015年,为198元/平方米。

图表 2011-2019年运城市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

运城市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,运城市产业用地总成交面积排在山西省内第6位,与朔州市、吕梁市、晋中市共同处于第二梯队。运城市产业用地成交面积占全省的比例为9.76%。

图表 2011-2019年山西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,运城市产业用地总成交面积排在山西省内第8位, 排名下降。运城市产业用地成交面积占全省的比例为7.32%,较前几年减少2.78个百分点。

图表 2019年山西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年运城市商服用地出让楼面价格排在省内第9位。省内,临汾市与运城市土地出让价格较为接近。

总体来看,运城市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山西省商服用地楼面价格达到862.13元/平方米,运城市为全省平均水平的67.27%。

图表 2011-2019年运城市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年运城市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,忻州市、吕梁市、大同市、朔州市与运城市价格较为接近。

总体来看,运城市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山西省工矿仓储用地出让价格达到17.76万元/亩,运城市为全省平均水平的77.57%。 运城市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年运城市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

运城市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,运城市成交规模最大的区域是盐湖区,成交规模占比达到27.69%。到2019年,芮城县成为成交主力,占比达到19.57%。几年里运城市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年运城市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年运城市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,运城市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:稷山县、芮城县、永济市、盐湖区、河津市、垣曲县、万荣县、闻喜县、平陆县、临猗县、新绛县、绛县、夏县

永济市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到527.9元/平方米,2011-2019年复合增速为13.06%。

图表 2011-2019年运城市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年运城市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,运城市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:盐湖区、临猗县、万荣县、闻喜县、稷山县、新绛县、绛县、垣曲县、夏县、平陆县、芮城县、永济市、河津市

盐湖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年运城市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年运城市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年运城市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年运城市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
山西复晟铝业有限公司989.92平陆县工业用地1109011.2
951.33芮城县公路用地31103.3
山西阳煤丰喜泉稷能源有限公司447.38稷山县工业用地36358.1
运城市德润天成家居销售有限公司367.15盐湖区工业用地513214.0
山西蒲津塑钢板业制造有限公司259.8运城市本级工业用地291511.2
246.74芮城县公路用地8753.5
220.15盐湖区街巷用地545124.8
山西大捷国际贸易有限公司189.87河津市工业用地233012.3
运城市大运汽车有限公司173.63盐湖区工业用地195511.3
山西大汉隆城置业开发有限公司149.8芮城县批发零售用地13499.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年运城市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
运城市东星房地产开发有限公司277.410473.77运城市本级批发零售用地
山西广仁房地产开发有限公司239.318307.65运城市本级商务金融用地
山西华油天然气有限公司运城分公司127.45374.22运城市本级批发零售用地
山西芮城农村商业银行股份有限公司120.2149112.4芮城县商务金融用地
山西嘉义兴商贸有限公司108.7978290.01盐湖区商务金融用地
垣曲县鑫泰房地产开发有限公司74.1130.18垣曲县批发零售用地
山西万霖房地产开发有限公司72.2298141.26新绛县批发零售用地
畅景杰、范玉芳、陈桂奴55.8651.16万荣县住宿餐饮用地
山西鑫钜重型机械制造有限公司49.12304.67闻喜县商务金融用地
闻喜县锦程房地产开发有限公司50.02164.32闻喜县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年运城市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
芮城县丰海果业有限公司22.222710.22芮城县仓储用地
尚彦波22.222210芮城县仓储用地
新绛县瑞富达塑料制品有限公司15.528518.39新绛县工业用地
垣曲县前进化工厂有限公司15.9563.5垣曲县工业用地
运城市荣兴印刷包装有限公司14.221315.04闻喜县工业用地
闻喜县永祥和煮饼食品有限责任公司14.221214.99闻喜县工业用地
李卫俊14.115110.67闻喜县工业用地
闻喜县嘉美花纸有限公司14.815510.44闻喜县工业用地
陈军16.1281.77绛县工业用地
运城市海鑫海天混凝土有限公司17.8100056.02闻喜县工业用地