2011-2018年西安市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年西安市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,西安市共成交产业用地1347宗。成交面积达到87910.61亩,排在全国第74,陕西省内第2其中以土地出让形式成交的有1346宗, 成交面积87910.12亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,西安市共成交产业用地38宗。成交面积3268.31亩, 排在全国第200,陕西省内第6,成交面积同比减少63.85%。 其中以土地出让形式成交的有38宗,成交面积3268.31亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年西安市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,西安市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,西安市工矿仓储用地成交面积为2476.8亩,占比75.78%, 商服用地成交面积为791.5亩,占比24.22%。

图表 2011-2018年西安市产业用地交易结构走势

2015年,西安市第二产业增加值2126.29亿元,占GDP的比重达到36.65%,占比排在全国第273位。 第三产业增加值3454.71亿元,占GDP的比重达到59.55%,占比排在全国第15位。

目前西安市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年西安市三产占GDP的比重

2011-2018年西安市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,西安市产业用地交易1385宗中,有1175宗来源为新增建设用地,占比为84.84%。

2011-2018年,西安市产业新增建设用地交易面积达到85738.9亩,占比达到94.03%。 占比排在全国第247,陕西省第4。近几年来西安市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到99%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年西安市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,西安市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到46445.61亩,占比为50.94%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,西安市土地出让权限较集中,区县级政府的土地出让权较小

2018年,西安市归属市本级的产业用地交易规模占比达到67.27%,较前几年上升16.94个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年西安市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来西安市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,西安市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.3%、96.81%、1.88%、0%。

图表 2011-2018年西安市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年西安市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,西安市工矿仓储用地出让价格为23.34万元/亩。

2018年,西安市工矿仓储用地出让价格为30.15万元/亩,同比增长23.5%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西安市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为5.69%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到30.15万元/亩,最低的一年是2011年,为19.36万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,西安市商服用地出让楼面价格为1186元/平方米。

2018年,西安市商服用地出让楼面价格为2034元/平方米,同比增长58.45%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西安市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年西安市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西安市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,西安市产业用地总成交面积排在陕西省内第2位,与榆林市共同处于第一梯队。西安市产业用地成交面积占全省的比例为16.87%。

图表 2011-2018年陕西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,西安市产业用地总成交面积排在陕西省内第6位, 排名下降。西安市产业用地成交面积占全省的比例为6.26%,较前几年减少11.74个百分点。

图表 2018年陕西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年西安市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,西安市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 陕西省商服用地楼面价格达到568.39元/平方米,西安市为全省平均水平的357.78%。

图表 2011-2018年西安市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年西安市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,延安市与西安市价格较为接近。

总体来看,西安市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 陕西省工矿仓储用地出让价格达到16.21万元/亩,西安市为全省平均水平的185.95%。 西安市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年西安市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西安市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,西安市成交规模最大的区域是户县,成交规模占比达到28.47%。到2018年,高陵县成为成交主力,占比达到83.23%。几年里西安市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年西安市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年西安市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,西安市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县

灞桥区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到0元/平方米,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年西安市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年西安市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,西安市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县

雁塔区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年西安市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年西安市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年西安市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年西安市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
中储发展股份有限公司5.63西安市本级仓储用地1590028.3
西安祥展物流有限公司3.2西安市本级仓储用地1066033.3
北方发展投资有限公司2.42高陵县工业用地20788.6
中国电子科技集团公司第二十研究所2.17户县工业用地401818.5
西安国美安迅网络科技有限公司2.01西安市本级仓储用地673033.5
西安铁路信号有限责任公司1.96西安市本级工业用地600030.7
西安卡普仓储有限公司1.94西安市本级仓储用地648033.4
中国科学院国家授时中心1.83西安市本级工业用地505027.5
西安北方光电科技防务有限公司1.63高陵县工业用地12317.5
西安砂之船商业管理有限公司1.58西安市本级批发零售用地31300198.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年西安市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
陕西通盛房地产开发有限公司2795.1108800.04碑林区其他商服用地
西安市碑林城市建设发展有限公司2182.8430300.2碑林区其他商服用地
陕西长九实业有限公司1817.842400.02莲湖区其他商服用地
西安世纪金源投资有限公司671.1122000.18西安市本级其他商服用地
陕西五联置业有限公司590.985000.14西安市本级其他商服用地
陕西山昊实业有限公司582.063700.11西安市本级其他商服用地
西安金融中心建设开发有限公司512.7484260.94西安市本级其他商服用地
西安建工集团投资有限责任公司467.320810.04莲湖区其他商服用地
陕西华银电力实业发展有限公司465.619140.04西安市本级其他商服用地
陕西山水房地产开发有限公司417.230480.07西安市本级其他商服用地