2011-2019年西安市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年西安市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,西安市共成交产业用地1512宗。成交面积达到101436.84亩,排在全国第81,陕西省内第3其中以土地出让形式成交的有1453宗, 成交面积96504.18亩,占比95.14%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,西安市共成交产业用地38宗。成交面积2408亩, 排在全国第283,陕西省内第10,成交面积同比减少70.53%。 其中以土地出让形式成交的有37宗,成交面积2402.92亩,占比99.79%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年西安市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,西安市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,西安市工矿仓储用地成交面积为1137.66亩,占比64.87%, 商服用地成交面积为616.23亩,占比35.13%。

图表 2011-2019年西安市产业用地交易结构走势

2015年,西安市第二产业增加值2126.29亿元,占GDP的比重达到36.65%,占比排在全国第273位。 第三产业增加值3454.71亿元,占GDP的比重达到59.55%,占比排在全国第15位。

目前西安市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年西安市三产占GDP的比重

2011-2019年西安市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,西安市产业用地交易1550宗中,有1328宗来源为新增建设用地,占比为85.68%。

2011-2019年,西安市产业新增建设用地交易面积达到97739.48亩,占比达到94.12%。 占比排在全国第72,陕西省第1。近几年来西安市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到99%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年西安市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,西安市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到56394.67亩,占比为54.31%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,西安市土地出让权限较集中,区县级政府的土地出让权较小

2019年,西安市归属市本级的产业用地交易规模占比达到92.84%,较前几年上升39.45个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年西安市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来西安市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,西安市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.95%、86.69%、6.61%、4.75%。

图表 2011-2019年西安市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年西安市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,西安市工矿仓储用地出让价格为23.67万元/亩。

2019年,西安市工矿仓储用地出让价格为43.61万元/亩,同比增长44.67%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西安市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为9.45%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到43.61万元/亩,最低的一年是2011年,为19.36万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,西安市商服用地出让楼面价格为1240元/平方米。

2019年,西安市商服用地出让楼面价格为4146元/平方米,同比增长103.88%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西安市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2019年西安市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西安市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,西安市产业用地总成交面积排在陕西省内第3位,与榆林市共同处于第一梯队。西安市产业用地成交面积占全省的比例为14.59%。

图表 2011-2019年陕西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,西安市产业用地总成交面积排在陕西省内第10位, 排名下降。西安市产业用地成交面积占全省的比例为3.18%,较前几年减少12.76个百分点。

图表 2019年陕西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年西安市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,西安市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 陕西省商服用地楼面价格达到712.27元/平方米,西安市为全省平均水平的582.08%。

图表 2011-2019年西安市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年西安市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,西安市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 陕西省工矿仓储用地出让价格达到17.3万元/亩,西安市为全省平均水平的252.1%。 西安市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年西安市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西安市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,西安市成交规模最大的区域是户县,成交规模占比达到28.47%。到2019年,新城区成为成交主力,占比达到97.01%。几年里西安市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年西安市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年西安市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,西安市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:高陵县、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县

高陵县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5402.53元/平方米,2011-2019年复合增速为27.5%。

图表 2011-2019年西安市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年西安市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,西安市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县

雁塔区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年西安市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年西安市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年西安市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年西安市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
中储发展股份有限公司562.59西安市本级仓储用地1590028.3
西安祥展物流有限公司320.33西安市本级仓储用地1066033.3
北方发展投资有限公司242.49高陵县工业用地20788.6
中国电子科技集团公司第二十研究所217.17户县工业用地401818.5
西安国美安迅网络科技有限公司200.66西安市本级仓储用地673033.5
西安铁路信号有限责任公司195.67西安市本级工业用地600030.7
西安卡普仓储有限公司193.82西安市本级仓储用地648033.4
中国科学院国家授时中心183.34西安市本级工业用地505027.5
中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司175西安市本级科教用地1110063.4
西安北方光电科技防务有限公司163.14高陵县工业用地12317.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西安市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
陕西通盛房地产开发有限公司2795.1108803.89碑林区其他商服用地
西安市碑林城市建设发展有限公司2182.84303019.71碑林区其他商服用地
陕西长九实业有限公司1817.842402.33莲湖区其他商服用地
西安世纪金源投资有限公司671.11220018.18西安市本级其他商服用地
陕西五联置业有限公司590.9850014.39西安市本级其他商服用地
陕西山昊实业有限公司582.0637010.95西安市本级其他商服用地
西安金融中心建设开发有限公司512.74842694.46西安市本级其他商服用地
西安建工集团投资有限责任公司467.320814.45莲湖区其他商服用地
陕西华银电力实业发展有限公司465.619144.11西安市本级其他商服用地
陕西山水房地产开发有限公司417.230487.31西安市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西安市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
陕西翔铭置业有限公司67.4658097.58未央区仓储用地
西安恒辉工贸有限责任公司62.11522.45西安市本级工业用地
西安凯威实业有限公司51.958611.29西安市本级工业用地
西安通达石油物资产品有限公司48.21623.36西安市本级工业用地
西安森舍电子科技有限责任公司39.860015.07长安区工业用地
西安汇景电子科技有限公司36.073020.27西安市本级工业用地
西安汇景电子科技有限公司36.1147040.7西安市本级工业用地
西安泰戈分析仪器有限责任公司39.270017.86长安区工业用地
中天引控科技股份有限公司34.750014.42西安市本级工业用地
西安普沣仓储有限公司34.68750252.94西安市本级工业用地