2011-2019年西安市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年西安市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,西安市共成交产业用地1512宗。成交面积达到101436.84亩,排在全国第81,陕西省内第3其中以土地出让形式成交的有1453宗, 成交面积96504.18亩,占比95.14%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,西安市共成交产业用地38宗。成交面积2408亩, 排在全国第283,陕西省内第10,成交面积同比减少70.53%。 其中以土地出让形式成交的有37宗,成交面积2402.92亩,占比99.79%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年西安市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,西安市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,西安市工矿仓储用地成交面积为1137.66亩,占比64.87%, 商服用地成交面积为616.23亩,占比35.13%。

图表 2011-2019年西安市产业用地交易结构走势

2015年,西安市第二产业增加值2126.29亿元,占GDP的比重达到36.65%,占比排在全国第273位。 第三产业增加值3454.71亿元,占GDP的比重达到59.55%,占比排在全国第15位。

目前西安市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年西安市三产占GDP的比重

2011-2019年西安市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,西安市产业用地交易1550宗中,有1328宗来源为新增建设用地,占比为85.68%。

2011-2019年,西安市产业新增建设用地交易面积达到97739.48亩,占比达到94.12%。 占比排在全国第72,陕西省第1。近几年来西安市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到99%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年西安市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,西安市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到56394.67亩,占比为54.31%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,西安市土地出让权限较集中,区县级政府的土地出让权较小

2019年,西安市归属市本级的产业用地交易规模占比达到92.84%,较前几年上升39.45个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年西安市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来西安市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,西安市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.95%、86.69%、6.61%、4.75%。

图表 2011-2019年西安市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年西安市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,西安市工矿仓储用地出让价格为23.67万元/亩。

2019年,西安市工矿仓储用地出让价格为43.61万元/亩,同比增长44.67%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西安市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为9.45%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到43.61万元/亩,最低的一年是2011年,为19.36万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,西安市商服用地出让楼面价格为1240元/平方米。

2019年,西安市商服用地出让楼面价格为4146元/平方米,同比增长103.88%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西安市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2019年西安市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西安市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,西安市产业用地总成交面积排在陕西省内第3位,与榆林市共同处于第一梯队。西安市产业用地成交面积占全省的比例为14.59%。

图表 2011-2019年陕西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,西安市产业用地总成交面积排在陕西省内第10位, 排名下降。西安市产业用地成交面积占全省的比例为3.18%,较前几年减少12.76个百分点。

图表 2019年陕西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年西安市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,西安市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 陕西省商服用地楼面价格达到712.27元/平方米,西安市为全省平均水平的582.08%。

图表 2011-2019年西安市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年西安市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,西安市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 陕西省工矿仓储用地出让价格达到17.3万元/亩,西安市为全省平均水平的252.1%。 西安市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年西安市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西安市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,西安市成交规模最大的区域是户县,成交规模占比达到28.47%。到2019年,新城区成为成交主力,占比达到97.01%。几年里西安市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年西安市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年西安市所辖各区县产业用地交易面积占比