2011-2019年上海市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年上海市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,上海市共成交产业用地2371宗。成交面积达到121761.65亩,排在全国第55,内第1其中以土地出让形式成交的有2371宗, 成交面积121761.65亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,上海市共成交产业用地44宗。成交面积3247.22亩, 排在全国第252,内第1,成交面积同比增长47.04%。 其中以土地出让形式成交的有44宗,成交面积3247.22亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年上海市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,上海市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,上海市工矿仓储用地成交面积为2639.67亩,占比88.61%, 商服用地成交面积为339.42亩,占比11.39%。

图表 2011-2019年上海市产业用地交易结构走势

2015年,上海市第二产业增加值7991亿元,占GDP的比重达到31.81%,占比排在全国第296位。 第三产业增加值17022.63亿元,占GDP的比重达到67.76%,占比排在全国第6位。

目前上海市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年上海市三产占GDP的比重

2011-2019年上海市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,上海市产业用地交易2415宗中,有1878宗来源为新增建设用地,占比为77.76%。

2011-2019年,上海市产业新增建设用地交易面积达到101115.82亩,占比达到80.89%。 占比排在全国第89,第1。近几年来上海市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到89%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年上海市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,上海市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到20543.34亩,占比为16.43%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,上海市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,上海市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.07%,较前几年下降16.8个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年上海市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来上海市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,上海市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.74%、0%、90.09%、8.17%、0%。

图表 2011-2019年上海市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年上海市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,上海市工矿仓储用地出让价格为53.99万元/亩。

2019年,上海市工矿仓储用地出让价格为174.57万元/亩,同比增长48.3%。

回顾过去8年的价格变化趋势,上海市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,上海市商服用地出让楼面价格为22120元/平方米。

2019年,上海市商服用地出让楼面价格为12533元/平方米,同比减少32.73%。

回顾过去8年的价格变化趋势,上海市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2016年、2017年、2018年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年上海市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

上海市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,上海市成交规模最大的区域是奉贤区,成交规模占比达到25.81%。到2019年,青浦区成为成交主力,占比达到54.25%。几年里上海市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年上海市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年上海市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,上海市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:长宁区、徐汇区、浦东新区、闵行区、宝山区、青浦区、金山区、黄浦区、卢湾区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、嘉定区、松江区、南汇区、奉贤区、崇明县

宝山区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到7484.59元/平方米,2011-2019年复合增速为9.43%。

图表 2011-2019年上海市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年上海市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,上海市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、金山区、松江区、青浦区、南汇区、奉贤区、崇明县

黄浦区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年上海市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年上海市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年上海市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年上海市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
上海振华重工(集团)股份有限公司330.9崇明县工业用地992730.0
上海振华重工(集团)股份有限公司318.15崇明县工业用地954430.0
上海振华重工(集团)股份有限公司271.74崇明县工业用地815230.0
上海浦东发展银行股份有限公司/上海世博发展(集团)有限公司267.32浦东新区商务金融用地5913952212.3
CLH 56 (HK) LIMITED266.89奉贤区仓储用地27756104.0
中国人民解放军上海江湾老干部住房建设管理局247.39杨浦区机关团体用地31132125.8
中航商用航空发动机有限责任公司237.66上海市本级工业用地830134.9
上海家化联合股份有限公司227.8青浦区工业用地2093991.9
上海海昌极地海洋世界有限公司227.41上海市本级文体娱乐用地41290181.6
上海海昌极地海洋世界有限公司218.33上海市本级文体娱乐用地31520144.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上海市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南京赋茂置业有限公司12040.825550021.22虹口区其他商服用地
前海人寿保险股份有限公司10940.9750006.86虹口区其他商服用地
上海虹房置业有限公司9960.313350013.4虹口区其他商服用地
上海杨浦科技创新(集团)有限公司7110.09670013.6杨浦区其他商服用地
上海逸威投资管理有限公司/上海佑宁投资管理有限公司4798.3273005.69静安区其他商服用地
上海恒文投资(集团)有限公司4534.5451009.95徐汇区其他商服用地
上海泓柯投资管理合伙企业(有限合伙)/上海晟树实业有限公司4360.017377839.86虹口区其他商服用地
华润置地(上海)有限公司/深圳华侨城房地产有限公司4284.9693200161.78闸北区其他商服用地
上海保华万隆置业有限公司3858.623050059.74闵行区其他商服用地
前海人寿保险股份有限公司3841.04600011.98青浦区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上海市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
上海复坤医药科技发展有限公司520.32461147.31浦东新区工业用地
中船动力研究院有限公司445.21284328.85浦东新区工业用地
上海康鹏科技有限公司417.8943622.58普陀区工业用地
上海德门信息技术有限公司337.3502014.88闵行区工业用地
上海科能翼达新能源投资发展有限公司276.01002136.31闵行区工业用地
巴斯夫新材料有限公司229.8742032.29浦东新区工业用地
上海承昊实业开发有限公司230.227658120.17上海市本级仓储用地
上海莘庄工业区实业有限公司222.6435619.57闵行区工业用地
上海国利汽车真皮饰件有限公司189.91101858.01闵行区工业用地
上海市崇明工业园区开发有限公司140.2206714.74崇明县工业用地