2011-2018年上海市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年上海市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,上海市共成交产业用地2305宗。成交面积达到117630.45亩,排在全国第35,内第1其中以土地出让形式成交的有2305宗, 成交面积117630.45亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,上海市共成交产业用地22宗。成交面积1366.95亩, 排在全国第285,内第1,成交面积同比减少76.89%。 其中以土地出让形式成交的有22宗,成交面积1366.95亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年上海市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,上海市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,上海市工矿仓储用地成交面积为824.29亩,占比60.3%, 商服用地成交面积为542.67亩,占比39.7%。

图表 2011-2018年上海市产业用地交易结构走势

2015年,上海市第二产业增加值7991亿元,占GDP的比重达到31.81%,占比排在全国第296位。 第三产业增加值17022.63亿元,占GDP的比重达到67.76%,占比排在全国第6位。

目前上海市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年上海市三产占GDP的比重

2011-2018年上海市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,上海市产业用地交易2327宗中,有1815宗来源为新增建设用地,占比为78%。

2011-2018年,上海市产业新增建设用地交易面积达到96217.81亩,占比达到80.86%。 占比排在全国第264,第1。近几年来上海市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年上海市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,上海市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到20077.12亩,占比为16.87%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,上海市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,上海市归属市本级的产业用地交易规模占比达到6.55%,较前几年下降10.45个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年上海市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来上海市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,上海市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.83%、0%、91.59%、6.58%、0%。

图表 2011-2018年上海市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年上海市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,上海市工矿仓储用地出让价格为52.35万元/亩。

2018年,上海市工矿仓储用地出让价格为117.71万元/亩,同比增长32.39%。

回顾过去8年的价格变化趋势,上海市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,上海市商服用地出让楼面价格为22286元/平方米。

2018年,上海市商服用地出让楼面价格为18630元/平方米,同比减少47.41%。

回顾过去8年的价格变化趋势,上海市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2016年、2017年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年上海市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

上海市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,上海市成交规模最大的区域是奉贤区,成交规模占比达到25.81%。到2018年,松江区成为成交主力,占比达到43.02%。几年里上海市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年上海市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年上海市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,上海市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:普陀区、闵行区、黄浦区、嘉定区、长宁区、松江区、卢湾区、徐汇区、静安区、闸北区、虹口区、杨浦区、宝山区、浦东新区、金山区、青浦区、南汇区、奉贤区、崇明县

嘉定区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到8270.14元/平方米,2011-2018年复合增速为7.19%。

图表 2011-2018年上海市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年上海市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,上海市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、金山区、松江区、青浦区、南汇区、奉贤区、崇明县

黄浦区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年上海市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年上海市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年上海市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年上海市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
上海振华重工(集团)股份有限公司3.31崇明县工业用地992730.0
上海振华重工(集团)股份有限公司3.18崇明县工业用地954430.0
上海振华重工(集团)股份有限公司2.72崇明县工业用地815230.0
上海浦东发展银行股份有限公司/上海世博发展(集团)有限公司2.67浦东新区商务金融用地5913952212.3
CLH 56 (HK) LIMITED2.67奉贤区仓储用地27756104.0
中航商用航空发动机有限责任公司2.38上海市本级工业用地830134.9
上海家化联合股份有限公司2.28青浦区工业用地2093991.9
中国商用飞机有限责任公司民用飞机试飞中心1.68浦东新区工业用地1594895.0
上海汽车国际商贸有限公司1.53上海市本级仓储用地22340146.0
上海新昇半导体科技有限公司1.5上海市本级工业用地639942.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年上海市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南京赋茂置业有限公司12040.82555000.21虹口区其他商服用地
前海人寿保险股份有限公司10940.9750000.07虹口区其他商服用地
上海虹房置业有限公司9960.31335000.13虹口区其他商服用地
上海杨浦科技创新(集团)有限公司7110.0967000.14杨浦区其他商服用地
上海逸威投资管理有限公司/上海佑宁投资管理有限公司4798.3273000.06静安区其他商服用地
上海恒文投资(集团)有限公司4534.5451000.1徐汇区其他商服用地
上海泓柯投资管理合伙企业(有限合伙)/上海晟树实业有限公司4360.01737780.4虹口区其他商服用地
华润置地(上海)有限公司/深圳华侨城房地产有限公司4284.96932001.62闸北区其他商服用地
上海保华万隆置业有限公司3858.62305000.6闵行区其他商服用地
前海人寿保险股份有限公司3841.0460000.12青浦区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年上海市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
上海复坤医药科技发展有限公司520.3246110.47浦东新区工业用地
中船动力研究院有限公司445.2128430.29浦东新区工业用地
上海康鹏科技有限公司417.894360.23普陀区工业用地
上海德门信息技术有限公司337.350200.15闵行区工业用地
上海科能翼达新能源投资发展有限公司276.0100210.36闵行区工业用地
巴斯夫新材料有限公司229.874200.32浦东新区工业用地
上海承昊实业开发有限公司230.2276581.2上海市本级仓储用地
上海莘庄工业区实业有限公司222.643560.2闵行区工业用地
上海国利汽车真皮饰件有限公司189.9110180.58闵行区工业用地
上海市崇明工业园区开发有限公司140.220370.15崇明县工业用地