2011-2019年枣庄市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年枣庄市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,枣庄市共成交产业用地1242宗。成交面积达到51010.46亩,排在全国第188,山东省内第16其中以土地出让形式成交的有1150宗, 成交面积45213.61亩,占比88.64%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,枣庄市共成交产业用地202宗。成交面积7773.31亩, 排在全国第144,山东省内第16,成交面积同比增长25.07%。 其中以土地出让形式成交的有178宗,成交面积6900.33亩,占比88.77%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年枣庄市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,枣庄市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,枣庄市工矿仓储用地成交面积为5309.49亩,占比86.45%, 商服用地成交面积为831.98亩,占比13.55%。

图表 2011-2019年枣庄市产业用地交易结构走势

2015年,枣庄市第二产业增加值1070.19亿元,占GDP的比重达到52.69%,占比排在全国第76位。 第三产业增加值806.7亿元,占GDP的比重达到39.72%,占比排在全国第168位。

目前枣庄市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年枣庄市三产占GDP的比重

2011-2019年枣庄市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,枣庄市产业用地交易1444宗中,有1122宗来源为新增建设用地,占比为77.7%。

2011-2019年,枣庄市产业新增建设用地交易面积达到51006.92亩,占比达到86.77%。 占比排在全国第214,山东省第9。近几年来枣庄市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到92%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年枣庄市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,枣庄市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1895.36亩,占比为3.22%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,枣庄市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,枣庄市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.07%,较前几年下降2.48个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年枣庄市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来枣庄市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,枣庄市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.4%、81.03%、6.22%、11.35%。

图表 2011-2019年枣庄市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年枣庄市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,枣庄市工矿仓储用地出让价格为19.3万元/亩。

2019年,枣庄市工矿仓储用地出让价格为19.7万元/亩,同比减少8.73%。

回顾过去8年的价格变化趋势,枣庄市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2013年、2015年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,枣庄市商服用地出让楼面价格为1118元/平方米。

2019年,枣庄市商服用地出让楼面价格为1079元/平方米,同比增长24.3%。

回顾过去8年的价格变化趋势,枣庄市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2015年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年枣庄市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

枣庄市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,枣庄市产业用地总成交面积排在山东省内第16位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。枣庄市产业用地成交面积占全省的比例为2.13%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,枣庄市产业用地总成交面积排在山东省内第16位, 排名不变。枣庄市产业用地成交面积占全省的比例为2.33%,较前几年增长0.22个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年枣庄市商服用地出让楼面价格排在省内第9位。省内,聊城市、日照市、烟台市、泰安市、德州市、淄博市与枣庄市土地出让价格较为接近。

总体来看,枣庄市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,枣庄市为全省平均水平的85.39%。

图表 2011-2019年枣庄市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年枣庄市工矿仓储用地出让价格排在省内第6位。省内,淄博市、青岛市、泰安市、威海市、烟台市、济宁市、临沂市、德州市、潍坊市、滨州市与枣庄市价格较为接近。

总体来看,枣庄市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,枣庄市为全省平均水平的105.05%。 枣庄市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年枣庄市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

枣庄市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,枣庄市产业用地交易规模最大的区县为滕州市,2019年,滕州市成交规模占全市的29.8%,其次是市中区,占比达到21.77%。

图表 2011-2019年枣庄市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年枣庄市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,枣庄市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:山亭区、滕州市、台儿庄区、薛城区、市中区、峄城区

山亭区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1699.06元/平方米,2011-2019年复合增速为40.22%。

图表 2011-2019年枣庄市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年枣庄市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,枣庄市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区、滕州市

市中区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年枣庄市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年枣庄市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年枣庄市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年枣庄市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
山东昊达化学有限公司308.68滕州市工业用地568518.4
山东省泰和水处理有限公司153.92市中区工业用地170011.0
华电国际电力股份有限公司十里泉发电厂153.32市中区工业用地340022.2
枣庄市建阳热电有限公司145.18薛城区工业用地360024.8
山东枣庄国家粮食储备库131.3薛城区仓储用地578144.0
山东鲁南国际城置业有限公司123.36薛城区其他商服用地64000518.8
山东海之杰纺织有限公司122.11市中区工业用地310025.4
山东嘉瑞食品有限公司100山亭区工业用地115011.5
枣庄市胜达精密铸造有限公司96.92台儿庄区工业用地9009.3
山东青青生物科技有限公司94.54薛城区工业用地177518.8
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年枣庄市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
枣庄丰业房地产开发有限公司403.130807.64薛城区其他商服用地
山东美星置业有限公司335.2348010.38市中区其他商服用地
枣庄聚源高新技术投资建设有限公司231.9700030.19枣庄市本级商务金融用地
枣庄隆宇房地产开发有限公司192.99004.67薛城区其他商服用地
滕州市天圣源置业有限公司190.01243865.46滕州市批发零售用地
中国电信集团公司山东省枣庄市电信分公司163.7331020.23枣庄市本级商务金融用地
安侨集团山东置业有限公司125.4277022.09市中区其他商服用地
安侨集团山东置业有限公司126.2285022.59市中区其他商服用地
枣庄市瑞嘉房地产开发有限公司112.36766.02市中区其他商服用地
王兆洋100.02252.25峄城区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年枣庄市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
25.6220.88市中区工业用地
24.4130.53市中区工业用地
山东嘉诺电子有限公司24.51927.83滕州市工业用地
山东天衢铝业有限公司24.2164768薛城区工业用地
山东大明消毒科技有限公司23.82319.69滕州市工业用地
山东华杰豪医疗器械有限公司23.350421.65滕州市工业用地
24.6321.31市中区工业用地
滕州市隆宏商贸有限公司21.622910.61滕州市工业用地
山东双林建材科技有限公司24.852121.02滕州市工业用地
24.4391.62市中区工业用地