2011-2018年烟台市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年烟台市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,烟台市共成交产业用地3084宗。成交面积达到116782.55亩,排在全国第36,山东省内第5其中以土地出让形式成交的有3082宗, 成交面积116778.94亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,烟台市共成交产业用地307宗。成交面积23546.13亩, 排在全国第10,山东省内第3,成交面积同比增长157.98%。 其中以土地出让形式成交的有307宗,成交面积23546.13亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年烟台市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,烟台市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,烟台市工矿仓储用地成交面积为20974.6亩,占比89.08%, 商服用地成交面积为2571.53亩,占比10.92%。

图表 2011-2018年烟台市产业用地交易结构走势

2015年,烟台市第二产业增加值3323.46亿元,占GDP的比重达到51.56%,占比排在全国第88位。 第三产业增加值2681.77亿元,占GDP的比重达到41.6%,占比排在全国第142位。

目前烟台市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年烟台市三产占GDP的比重

2011-2018年烟台市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,烟台市产业用地交易3391宗中,有2350宗来源为新增建设用地,占比为69.3%。

2011-2018年,烟台市产业新增建设用地交易面积达到95815.41亩,占比达到68.28%。 占比排在全国第297,山东省第14。近几年来烟台市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到83%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年烟台市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,烟台市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1809.44亩,占比为1.29%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,烟台市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,烟台市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.76%,较前几年下降0.64个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年烟台市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来烟台市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,烟台市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、24.95%、55.6%、19.44%、0%。

图表 2011-2018年烟台市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年烟台市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,烟台市工矿仓储用地出让价格为15.85万元/亩。

2018年,烟台市工矿仓储用地出让价格为17.76万元/亩,同比增长5.18%。

回顾过去8年的价格变化趋势,烟台市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.4%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到17.76万元/亩,最低的一年是2011年,为14.69万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,烟台市商服用地出让楼面价格为734元/平方米。

2018年,烟台市商服用地出让楼面价格为849元/平方米,同比减少0.1%。

回顾过去8年的价格变化趋势,烟台市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.28%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2013年,达到964元/平方米,最低的一年是2011年,为522元/平方米。

图表 2011-2018年烟台市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

烟台市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,烟台市产业用地总成交面积排在山东省内第4位,与潍坊市共同处于第一梯队。烟台市产业用地成交面积占全省的比例为6.54%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,烟台市产业用地总成交面积排在山东省内第3位, 排名上升。烟台市产业用地成交面积占全省的比例为10.58%,较前几年增长4.52个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年烟台市商服用地出让楼面价格排在省内第12位。省内,潍坊市、枣庄市、临沂市、泰安市、日照市与烟台市土地出让价格较为接近。

总体来看,烟台市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,烟台市为全省平均水平的72.43%。

图表 2011-2018年烟台市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年烟台市工矿仓储用地出让价格排在省内第9位。省内,青岛市、泰安市、威海市、潍坊市、日照市、济宁市、聊城市、临沂市与烟台市价格较为接近。

总体来看,烟台市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,烟台市为全省平均水平的96.9%。 烟台市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年烟台市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

烟台市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,烟台市成交规模最大的区域是福山区,成交规模占比达到23.27%。到2018年,莱州市成为成交主力,占比达到38.49%。几年里烟台市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年烟台市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年烟台市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,烟台市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:莱山区、牟平区、福山区、蓬莱市、莱州市、长岛县、莱阳市、海阳市、龙口市、栖霞市、招远市、芝罘区

莱阳市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到692.94元/平方米,2011-2018年复合增速为16.44%。

图表 2011-2018年烟台市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年烟台市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,烟台市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:芝罘区、福山区、牟平区、莱山区、长岛县、龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市

芝罘区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年烟台市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年烟台市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年烟台市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年烟台市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
山东省粵商实业有限公司7.66莱州市工业用地1071914.0
华能烟台八角热电有限公司7.13福山区工业用地1554321.8
龙口港集团有限公司6.8龙口市仓储用地1854327.3
万华化学集团股份有限公司6.65福山区工业用地1450221.8
山东怡力电业有限公司5.54龙口市工业用地1256522.7
齐合天地(烟台)环保科技有限公司4.63福山区工业用地1019522.0
山东怡力电业有限公司4.61龙口市工业用地1040022.6
烟台市神亚新能源科技有限公司2莱州市工业用地280214.0
烟台市木森冶金铸造有限公司2栖霞市工业用地254712.7
烟台首钢磁性材料股份有限公司1.8福山区工业用地324918.1
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年烟台市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
烟台华东电子科技有限公司584.145320.08莱山区商务金融用地
烟台市汇通燃气发展有限公司326.31360芝罘区商务金融用地
山东嘉麟房地产开发有限公司300.156700.19莱州市其他商服用地
烟台中盛总部基地开发有限公司287.1103170.36莱山区商务金融用地
烟台市芝罘区幸福街道宏兴居民委员会266.211980.05芝罘区批发零售用地
蓬莱鼎峰瑞利房地产开发有限公司255.029920.12蓬莱市批发零售用地
郝明志227.3390牟平区批发零售用地
莱阳市捷中置业有限公司215.28550.04莱阳市其他商服用地
招远市金晖房地产开发有限公司206.069000.33招远市其他商服用地
招远市金晖房地产开发有限公司205.911680.06招远市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年烟台市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
71.5260莱阳市工业用地
莱州华伟包装科技有限公司37.710270.27莱州市工业用地
烟台明宝电子科技有限公司30.04540.15芝罘区工业用地
龙口立和机械配件有限公司26.714200.53龙口市工业用地
龙口鼎瑞汽车配件进出口有限公司27.05200.19龙口市工业用地
烟台汉德建材有限公司26.12990.11莱山区工业用地
烟台宝锦新材料有限公司22.79880.44福山区工业用地
烟台天海金属制品有限公司25.77580.29龙口市工业用地
烟台加品卡纳国际酒庄有限公司22.32900.13牟平区工业用地
烟台嘉裕包装有限公司22.57210.32龙口市工业用地