2011-2019年烟台市产业用地市场交易深度分析报告
一2011-2019年烟台市产业用地交易规模
2011-2018年，烟台市共成交产业用地3927宗。成交面积达到170432.84亩，排在全国第23位 ，山东省内第4位。其中以土地出让形式成交的有3698宗， 成交面积148236.76亩，占比86.98%。
2019年，烟台市共成交产业用地495宗。成交面积26088.15亩， 排在全国第14位，山东省内第4位，成交面积同比减少20.06%。 其中以土地出让形式成交的有411宗，成交面积17058.89亩，占比65.39%。
近几年来，烟台市产业用地交易以工矿仓储用地为主。
2019年，烟台市工矿仓储用地成交面积为11933.54亩，占比87.33%， 商服用地成交面积为1731.47亩，占比12.67%。
2015年，烟台市第二产业增加值3323.46亿元，占GDP的比重达到51.56%，占比排在全国第88位。 第三产业增加值2681.77亿元，占GDP的比重达到41.6%，占比排在全国第142位。
目前烟台市第二产业占主导地位，未来第三产业将快速发展。
二2011-2019年烟台市产业用地供应分析
2011-2019年，烟台市产业用地交易4422宗中，有3199宗来源为新增建设用地，占比为72.34%。
2011-2019年，烟台市产业新增建设用地交易面积达到142134.68亩，占比达到72.33%。 占比排在全国第29位，山东省第2位。近几年来烟台市建设用地供应比较充足。
2017年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。
2011-2019年，烟台市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到2048.04亩，占比为1.04%，其余归属下属区县。
总体来看，烟台市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。
2019年，烟台市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.5%，较前几年下降0.62个百分点。
分供地方式来看，近几年来烟台市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。
2019年，烟台市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、17.91%、45.83%、20.37%、15.89%。
三2011-2019年烟台市产业用地价格走势
2011-2019年，烟台市工矿仓储用地出让价格为16.16万元/亩。
2019年，烟台市工矿仓储用地出让价格为19.03万元/亩，同比增长7.12%。
回顾过去8年的价格变化趋势，烟台市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势，复合增速为2.92%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年，达到19.03万元/亩，最低的一年是2011年，为14.69万元/亩。
2011-2019年，烟台市商服用地出让楼面价格为767元/平方米。
2019年，烟台市商服用地出让楼面价格为1120元/平方米，同比增长31.87%。
回顾过去8年的价格变化趋势，烟台市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势，复合增速为8.86%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年，达到1120元/平方米，最低的一年是2011年，为522元/平方米。
四烟台市产业用地市场与省内其他城市对比
2011-2019年，烟台市产业用地总成交面积排在山东省内第4位，与潍坊市、青岛市共同处于第一梯队。烟台市产业用地成交面积占全省的比例为7.12%。
2019年，烟台市产业用地总成交面积排在山东省内第4位， 排名不变。烟台市产业用地成交面积占全省的比例为7.81%，较前几年增长0.78个百分点。
从价格水平来看，2019年烟台市商服用地出让楼面价格排在省内第8位。省内，聊城市、日照市、枣庄市、泰安市与烟台市土地出让价格较为接近。
总体来看，烟台市商服用地楼面价格低于全省平均水平，2019年， 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米，烟台市为全省平均水平的88.63%。
2019年烟台市工矿仓储用地出让价格排在省内第7位。省内，青岛市、泰安市、威海市、枣庄市、济宁市、临沂市、德州市、潍坊市、滨州市、聊城市与烟台市价格较为接近。
总体来看，烟台市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2019年， 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩，烟台市为全省平均水平的101.44%。 烟台市在省内土地成本方面不具有优势。
五烟台市所辖各区县产业用地交易对比分析
2011-2019年，烟台市产业用地交易规模最大的区县为福山区，2019年，福山区成交规模占全市的27.63%，其次是招远市，占比达到22.97%。
从价格走势来看，2019年，烟台市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：芝罘区、莱山区、牟平区、福山区、龙口市、蓬莱市、招远市、海阳市、莱州市、栖霞市、长岛县、莱阳市。
芝罘区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到9679.06元/平方米，2011-2019年复合增速为18.89%。
2019年，烟台市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：芝罘区、福山区、牟平区、莱山区、长岛县、龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市。
芝罘区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为-100%。
六2015-2019年烟台市产业用地交易面积及均价TOP10地块
| 土地使用权人 | 面积（亩） | 区域 | 土地用途 | 成交价格 (万元) | 成交单价 （万元/亩） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1350.41 | 蓬莱市 | 公路用地 | 9491 | 7.0 | |
| 1104.56 | 牟平区 | 铁路用地 | 295 | 0.3 | |
| 山东省粵商实业有限公司 | 765.67 | 莱州市 | 工业用地 | 10719 | 14.0 |
| 华能烟台八角热电有限公司 | 712.98 | 福山区 | 工业用地 | 15543 | 21.8 |
| 龙口港集团有限公司 | 679.87 | 龙口市 | 仓储用地 | 18543 | 27.3 |
| 万华化学集团股份有限公司 | 665.16 | 福山区 | 工业用地 | 14502 | 21.8 |
| 山东怡力电业有限公司 | 554.33 | 龙口市 | 工业用地 | 12565 | 22.7 |
| 齐合天地（烟台）环保科技有限公司 | 463.18 | 福山区 | 工业用地 | 10195 | 22.0 |
| 山东怡力电业有限公司 | 460.96 | 龙口市 | 工业用地 | 10400 | 22.6 |
| 烟台市神亚新能源科技有限公司 | 200.14 | 莱州市 | 工业用地 | 2802 | 14.0 |
| 土地使用权人 | 成交单价 （万元/亩） | 成交价格 (万元) | 面积（亩） | 区域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 烟台华东电子科技有限公司 | 584.1 | 4532 | 7.76 | 莱山区 | 商务金融用地 |
| 烟台市汇通燃气发展有限公司 | 326.3 | 136 | 0.42 | 芝罘区 | 商务金融用地 |
| 山东嘉麟房地产开发有限公司 | 300.1 | 5670 | 18.9 | 莱州市 | 其他商服用地 |
| 烟台中盛总部基地开发有限公司 | 287.1 | 10317 | 35.93 | 莱山区 | 商务金融用地 |
| 烟台市芝罘区幸福街道宏兴居民委员会 | 266.2 | 1198 | 4.5 | 芝罘区 | 批发零售用地 |
| 蓬莱鼎峰瑞利房地产开发有限公司 | 255.0 | 2992 | 11.73 | 蓬莱市 | 批发零售用地 |
| 郝明志 | 227.3 | 39 | 0.17 | 牟平区 | 批发零售用地 |
| 莱阳市捷中置业有限公司 | 215.2 | 855 | 3.97 | 莱阳市 | 其他商服用地 |
| 招远市金晖房地产开发有限公司 | 205.9 | 1168 | 5.67 | 招远市 | 其他商服用地 |
| 招远市金晖房地产开发有限公司 | 206.0 | 6900 | 33.49 | 招远市 | 其他商服用地 |
| 土地使用权人 | 成交单价 （万元/亩） | 成交价格 (万元) | 面积（亩） | 区域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 71.5 | 26 | 0.37 | 莱阳市 | 工业用地 | |
| 莱州华伟包装科技有限公司 | 37.7 | 1027 | 27.27 | 莱州市 | 工业用地 |
| 烟台明宝电子科技有限公司 | 30.0 | 454 | 15.15 | 芝罘区 | 工业用地 |
| 龙口立和机械配件有限公司 | 26.7 | 1420 | 53.23 | 龙口市 | 工业用地 |
| 龙口鼎瑞汽车配件进出口有限公司 | 27.0 | 520 | 19.27 | 龙口市 | 工业用地 |
| 烟台汉德建材有限公司 | 26.1 | 299 | 11.46 | 莱山区 | 工业用地 |
| 烟台宝锦新材料有限公司 | 22.7 | 988 | 43.58 | 福山区 | 工业用地 |
| 烟台加品卡纳国际酒庄有限公司 | 22.3 | 290 | 13 | 牟平区 | 工业用地 |
| 烟台市玛努尔石化装备有限公司 | 26.1 | 1459 | 55.82 | 莱山区 | 工业用地 |
| 烟台大豪建筑装饰工程有限公司 | 26.2 | 181 | 6.92 | 莱山区 | 工业用地 |
