2011-2019年威海市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年威海市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,威海市共成交产业用地2722宗。成交面积达到105062.08亩,排在全国第70,山东省内第11其中以土地出让形式成交的有2671宗, 成交面积102367.25亩,占比97.44%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,威海市共成交产业用地238宗。成交面积9420.5亩, 排在全国第109,山东省内第14,成交面积同比减少23%。 其中以土地出让形式成交的有232宗,成交面积9071.27亩,占比96.29%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年威海市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,威海市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,威海市工矿仓储用地成交面积为4870.56亩,占比57%, 商服用地成交面积为3673.96亩,占比43%。

图表 2011-2019年威海市产业用地交易结构走势

2015年,威海市第二产业增加值1422.22亿元,占GDP的比重达到47.38%,占比排在全国第160位。 第三产业增加值1362.21亿元,占GDP的比重达到45.38%,占比排在全国第89位。

目前威海市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年威海市三产占GDP的比重

2011-2019年威海市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,威海市产业用地交易2960宗中,有2089宗来源为新增建设用地,占比为70.57%。

2011-2019年,威海市产业新增建设用地交易面积达到81368.74亩,占比达到71.08%。 占比排在全国第31,山东省第4。近几年来威海市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到84%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年威海市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,威海市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到0.76亩,占比为0%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,威海市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,威海市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降0个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年威海市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来威海市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,威海市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、19.29%、73.58%、4.47%、2.66%。

图表 2011-2019年威海市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年威海市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,威海市工矿仓储用地出让价格为16.7万元/亩。

2019年,威海市工矿仓储用地出让价格为19.81万元/亩,同比增长8%。

回顾过去8年的价格变化趋势,威海市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.11%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到19.81万元/亩,最低的一年是2012年,为15.72万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,威海市商服用地出让楼面价格为1056元/平方米。

2019年,威海市商服用地出让楼面价格为1525元/平方米,同比增长43.44%。

回顾过去8年的价格变化趋势,威海市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2019年威海市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

威海市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,威海市产业用地总成交面积排在山东省内第13位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。威海市产业用地成交面积占全省的比例为4.15%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,威海市产业用地总成交面积排在山东省内第14位, 排名下降。威海市产业用地成交面积占全省的比例为2.82%,较前几年减少1.51个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年威海市商服用地出让楼面价格排在省内第4位。省内,东营市与威海市土地出让价格较为接近。

总体来看,威海市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,威海市为全省平均水平的120.74%。

图表 2011-2019年威海市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年威海市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,淄博市、青岛市、泰安市、枣庄市、烟台市、济宁市、临沂市、德州市、潍坊市、滨州市与威海市价格较为接近。

总体来看,威海市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,威海市为全省平均水平的105.61%。 威海市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年威海市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

威海市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,威海市产业用地交易规模最大的区县为环翠区,2019年,环翠区成交规模占全市的41.38%,其次是文登市,占比达到26.76%。

图表 2011-2019年威海市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年威海市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,威海市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:荣成市、环翠区、乳山市、文登市

荣成市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2002.45元/平方米,2011-2019年复合增速为33.54%。

图表 2011-2019年威海市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年威海市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,威海市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:环翠区、文登市、荣成市、乳山市

环翠区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年威海市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年威海市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年威海市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年威海市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
倪氏海泰集团有限公司331.79文登市工业用地546316.5
威海市海王旋流器有限公司246.33环翠区工业用地486019.7
242环翠区工业用地474319.6
威海华腾新陶建材有限公司239.73文登市工业用地399516.7
乳山市城市国有资产经营有限公司234.81乳山市工业用地434418.5
倪氏海泰集团有限公司212.04文登市工业用地349216.5
荣成鑫邦船业有限公司209.22荣成市工业用地366117.5
乳山市城市国有资产经营有限公司190.58乳山市工业用地289715.2
威高集团有限公司159.6环翠区工业用地317119.9
威海芝恩药业股份有限公司145.63环翠区工业用地303920.9
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年威海市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
威海城投置业有限公司391.9561714.33环翠区商务金融用地
威海市城市开发投资有限公司371.0862923.26环翠区其他商服用地
威海市城市开发投资有限公司345.02533773.44环翠区商务金融用地
青岛利群百货集团股份有限公司253.7619124.4荣成市批发零售用地
中国石化销售有限公司山东威海石油分公司250.920698.25环翠区批发零售用地
荣成市财鑫投资有限公司227.01246754.92荣成市批发零售用地
荣成西寨房地产开发有限公司219.0265012.1荣成市住宿餐饮用地
荣成市财鑫投资有限公司188.019044101.3荣成市批发零售用地
荣成市财鑫投资有限公司189.01872999.1荣成市批发零售用地
荣成市滨海城建开发有限公司187.0324017.33荣成市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年威海市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
威海软银信息技术有限公司39.74339109.22环翠区工业用地
威海通利新型材料科技有限公司21.9113651.82环翠区工业用地
威海嘉通制衣有限公司20.522511.01环翠区工业用地
威海北化欧亚碳纤维复合材料有限公司25.9178869.04环翠区工业用地
威海高新园区建设运营有限公司21.13690174.65环翠区工业用地
威海鼎利碳纤维制品有限公司22.351222.98环翠区工业用地
威海威特能源装备技术有限公司21.136017.04环翠区工业用地
威海市城市开发投资有限公司21.636516.89环翠区工业用地
威海正坤肉类联合加工有限公司21.11034.86环翠区工业用地
威海珲阳物流有限公司24.1562.34环翠区工业用地