2011-2018年威海市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年威海市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,威海市共成交产业用地2374宗。成交面积达到89315.45亩,排在全国第72,山东省内第11其中以土地出让形式成交的有2374宗, 成交面积89315.45亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,威海市共成交产业用地192宗。成交面积9296.28亩, 排在全国第76,山东省内第13,成交面积同比增长33.99%。 其中以土地出让形式成交的有192宗,成交面积9296.28亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年威海市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,威海市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,威海市工矿仓储用地成交面积为6500.63亩,占比69.93%, 商服用地成交面积为2795.65亩,占比30.07%。

图表 2011-2018年威海市产业用地交易结构走势

2015年,威海市第二产业增加值1422.22亿元,占GDP的比重达到47.38%,占比排在全国第160位。 第三产业增加值1362.21亿元,占GDP的比重达到45.38%,占比排在全国第89位。

目前威海市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年威海市三产占GDP的比重

2011-2018年威海市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,威海市产业用地交易2566宗中,有1818宗来源为新增建设用地,占比为70.85%。

2011-2018年,威海市产业新增建设用地交易面积达到71002.54亩,占比达到72%。 占比排在全国第299,山东省第16。近几年来威海市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到84%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年威海市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,威海市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到0.76亩,占比为0%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,威海市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,威海市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降0个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年威海市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来威海市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,威海市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、22.37%、74.7%、2.94%、0%。

图表 2011-2018年威海市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年威海市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,威海市工矿仓储用地出让价格为16.5万元/亩。

2018年,威海市工矿仓储用地出让价格为18.34万元/亩,同比增长10.07%。

回顾过去8年的价格变化趋势,威海市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为1.4%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到18.34万元/亩,最低的一年是2012年,为15.72万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,威海市商服用地出让楼面价格为998元/平方米。

2018年,威海市商服用地出让楼面价格为1063元/平方米,同比增长19.55%。

回顾过去8年的价格变化趋势,威海市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年威海市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

威海市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,威海市产业用地总成交面积排在山东省内第11位,与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。威海市产业用地成交面积占全省的比例为4.59%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,威海市产业用地总成交面积排在山东省内第13位, 排名下降。威海市产业用地成交面积占全省的比例为4.18%,较前几年减少0.46个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年威海市商服用地出让楼面价格排在省内第8位。省内,菏泽市、德州市与威海市土地出让价格较为接近。

总体来看,威海市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,威海市为全省平均水平的90.72%。

图表 2011-2018年威海市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年威海市工矿仓储用地出让价格排在省内第7位。省内,枣庄市、青岛市、泰安市、潍坊市、烟台市、日照市、济宁市、聊城市、临沂市与威海市价格较为接近。

总体来看,威海市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,威海市为全省平均水平的100.07%。 威海市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年威海市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

威海市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,威海市产业用地交易规模最大的区县为环翠区,2018年,环翠区成交规模占全市的35.03%,其次是荣成市,占比达到28.45%。

图表 2011-2018年威海市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年威海市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,威海市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:荣成市、乳山市、环翠区、文登市

荣成市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1610.22元/平方米,2011-2018年复合增速为26.46%。

图表 2011-2018年威海市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年威海市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,威海市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:环翠区、文登市、荣成市、乳山市

环翠区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年威海市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年威海市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年威海市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年威海市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
倪氏海泰集团有限公司3.32文登市工业用地546316.5
威海市海王旋流器有限公司2.46环翠区工业用地486019.7
2.42环翠区工业用地474319.6
威海华腾新陶建材有限公司2.4文登市工业用地399516.7
乳山市城市国有资产经营有限公司2.35乳山市工业用地434418.5
倪氏海泰集团有限公司2.12文登市工业用地349216.5
荣成鑫邦船业有限公司2.09荣成市工业用地366117.5
乳山市城市国有资产经营有限公司1.91乳山市工业用地289715.2
威高集团有限公司1.6环翠区工业用地317119.9
威海芝恩药业股份有限公司1.46环翠区工业用地303920.9
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年威海市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
威海城投置业有限公司391.956170.14环翠区商务金融用地
威海市城市开发投资有限公司371.086290.23环翠区其他商服用地
威海市城市开发投资有限公司345.0253370.73环翠区商务金融用地
青岛利群百货集团股份有限公司253.761910.24荣成市批发零售用地
中国石化销售有限公司山东威海石油分公司250.920690.08环翠区批发零售用地
荣成市财鑫投资有限公司227.0124670.55荣成市批发零售用地
荣成西寨房地产开发有限公司219.026500.12荣成市住宿餐饮用地
荣成市财鑫投资有限公司188.0190441.01荣成市批发零售用地
荣成市财鑫投资有限公司189.0187290.99荣成市批发零售用地
荣成市滨海城建开发有限公司187.032400.17荣成市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年威海市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
威海软银信息技术有限公司39.743391.09环翠区工业用地
威海通利新型材料科技有限公司21.911360.52环翠区工业用地
威海嘉通制衣有限公司20.52250.11环翠区工业用地
威海高新园区建设运营有限公司21.136901.75环翠区工业用地
威海鼎利碳纤维制品有限公司22.35120.23环翠区工业用地
威海威特能源装备技术有限公司21.13600.17环翠区工业用地
威海市城市开发投资有限公司21.63650.17环翠区工业用地
威海北化欧亚碳纤维复合材料有限公司25.917880.69环翠区工业用地
威海正坤肉类联合加工有限公司21.11030.05环翠区工业用地
威海珲阳物流有限公司24.1560.02环翠区工业用地