2011-2019年潍坊市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年潍坊市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,潍坊市共成交产业用地7536宗。成交面积达到440920.63亩,排在全国第2,山东省内第1其中以土地出让形式成交的有7075宗, 成交面积425671.39亩,占比96.54%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,潍坊市共成交产业用地1253宗。成交面积45598.3亩, 排在全国第4,山东省内第2,成交面积同比增长8.49%。 其中以土地出让形式成交的有1074宗,成交面积39405.94亩,占比86.42%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年潍坊市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,潍坊市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,潍坊市工矿仓储用地成交面积为30780.53亩,占比82.27%, 商服用地成交面积为6631.28亩,占比17.73%。

图表 2011-2019年潍坊市产业用地交易结构走势

2015年,潍坊市第二产业增加值2490.75亿元,占GDP的比重达到48.17%,占比排在全国第150位。 第三产业增加值2224.63亿元,占GDP的比重达到43.03%,占比排在全国第123位。

目前潍坊市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年潍坊市三产占GDP的比重

2011-2019年潍坊市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,潍坊市产业用地交易8789宗中,有7175宗来源为新增建设用地,占比为81.64%。

2011-2019年,潍坊市产业新增建设用地交易面积达到297294.89亩,占比达到61.11%。 占比排在全国第30,山东省第3。近几年来潍坊市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年潍坊市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,潍坊市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到4190.08亩,占比为0.86%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,潍坊市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,潍坊市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.02%,较前几年上升0.17个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年潍坊市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来潍坊市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,潍坊市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.47%、75.95%、18.17%、4.41%。

图表 2011-2019年潍坊市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年潍坊市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,潍坊市工矿仓储用地出让价格为15.68万元/亩。

2019年,潍坊市工矿仓储用地出让价格为17.07万元/亩,同比减少5.85%。

回顾过去8年的价格变化趋势,潍坊市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2015年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,潍坊市商服用地出让楼面价格为675元/平方米。

2019年,潍坊市商服用地出让楼面价格为794元/平方米,同比减少10.96%。

回顾过去8年的价格变化趋势,潍坊市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2015年、2017年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年潍坊市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

潍坊市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,潍坊市产业用地总成交面积排在山东省内第1位,与青岛市共同处于第一梯队。潍坊市产业用地成交面积占全省的比例为17.64%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,潍坊市产业用地总成交面积排在山东省内第2位, 排名下降。潍坊市产业用地成交面积占全省的比例为13.66%,较前几年减少4.53个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年潍坊市商服用地出让楼面价格排在省内第15位。省内,菏泽市与潍坊市土地出让价格较为接近。

总体来看,潍坊市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,潍坊市为全省平均水平的62.87%。

图表 2011-2019年潍坊市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年潍坊市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,威海市、枣庄市、烟台市、济宁市、临沂市、德州市、滨州市、聊城市、菏泽市、日照市与潍坊市价格较为接近。

总体来看,潍坊市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,潍坊市为全省平均水平的91.02%。 潍坊市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年潍坊市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

潍坊市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,潍坊市产业用地交易规模最大的区县为寒亭区,2019年,寒亭区成交规模占全市的29.72%,其次是诸城市,占比达到11.63%。

图表 2011-2019年潍坊市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年潍坊市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,潍坊市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:潍城区、奎文区、青州市、寒亭区、坊子区、临朐县、高密市、诸城市、寿光市、安丘市、昌乐县、昌邑市

潍城区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到3176.3元/平方米,2011-2019年复合增速为14.15%。

图表 2011-2019年潍坊市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年潍坊市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,潍坊市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:潍城区、寒亭区、坊子区、奎文区、临朐县、昌乐县、青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市

潍城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年潍坊市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年潍坊市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年潍坊市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年潍坊市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
978.56临朐县公路用地55095.6
山东新和成氨基酸有限公司598.87寒亭区工业用地684511.4
卓达新材料科技集团潍坊有限公司526.81寒亭区工业用地764214.5
潍坊新绿化工有限公司443.21寒亭区工业用地529712.0
山东兰典生物科技股份有限公司414.02寿光市工业用地621115.0
寿光市宏安工程材料有限公司299.97寿光市工业用地376012.5
寿光市金财公有资产经营有限公司275.93寿光市采矿用地19136.9
潍坊方达城镇建设投资有限公司275.92寒亭区工业用地327511.9
安丘市华安国有资产经营有限公司263.74安丘市工业用地368014.0
潍坊滨海海安置业有限公司256.76寒亭区商务金融用地1283150.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年潍坊市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
潍坊市保障性住房建设投资有限公司201.517848.85潍城区其他商服用地
潍坊市城建创展置业有限公司186.0714238.4潍城区其他商服用地
诸城龙乡水务集团有限公司180.018428102.38诸城市其他商服用地
诸城龙乡水务集团有限公司180.01275870.88诸城市其他商服用地
诸城龙乡水务集团有限公司180.01445680.31诸城市其他商服用地
诸城国汇建设有限公司180.0618234.34诸城市其他商服用地
诸城国汇建设有限公司180.0447224.84诸城市其他商服用地
诸城龙乡水务集团有限公司180.018524102.91诸城市其他商服用地
诸城龙乡水务集团有限公司180.01267270.4诸城市其他商服用地
诸城国汇建设有限公司180.018871104.84诸城市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年潍坊市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
雷沃重工股份有限公司36.0126735.19奎文区工业用地
歌尔声学股份有限公司29.015362529.72奎文区工业用地
潍坊宝思雅环保科技有限公司29.02578.85奎文区工业用地
山东崇盛冶金氧枪有限公司29.0208771.96奎文区工业用地
盛瑞传动股份有限公司30.0116238.73奎文区工业用地
山东潍坊经济开发区北城街道友谊村民委员会27.3130247.75潍坊市本级工业用地
潍坊五洲浩特电气有限公司28.0189467.65奎文区工业用地
山东高创建设投资集团有限公司30.0264888.28奎文区工业用地
潍坊安发新材料科技有限公司29.0121541.91潍坊市本级工业用地
潍坊钧泓食品有限公司29.252718.05潍城区工业用地