2011-2018年青岛市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年青岛市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,青岛市共成交产业用地4795宗。成交面积达到210679.25亩,排在全国第10,山东省内第2其中以土地出让形式成交的有4781宗, 成交面积210221.17亩,占比99.78%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,青岛市共成交产业用地458宗。成交面积26520.6亩, 排在全国第9,山东省内第2,成交面积同比增长101.15%。 其中以土地出让形式成交的有458宗,成交面积26520.6亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年青岛市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,青岛市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,青岛市工矿仓储用地成交面积为20154.68亩,占比76%, 商服用地成交面积为6365.92亩,占比24%。

图表 2011-2018年青岛市产业用地交易结构走势

2015年,青岛市第二产业增加值4026.46亿元,占GDP的比重达到43.29%,占比排在全国第217位。 第三产业增加值4909.63亿元,占GDP的比重达到52.79%,占比排在全国第39位。

目前青岛市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年青岛市三产占GDP的比重

2011-2018年青岛市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,青岛市产业用地交易5253宗中,有4151宗来源为新增建设用地,占比为79.02%。

2011-2018年,青岛市产业新增建设用地交易面积达到172193.93亩,占比达到72.59%。 占比排在全国第113,山东省第5。近几年来青岛市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到83%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年青岛市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,青岛市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到574.73亩,占比为0.24%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,青岛市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,青岛市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降0.27个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年青岛市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来青岛市产业用地交易形式以出让为主,其中又以挂牌出让为最主要的形式。

2018年,青岛市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.15%、76.22%、19.11%、4.33%、0.19%。

图表 2011-2018年青岛市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年青岛市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,青岛市工矿仓储用地出让价格为16.15万元/亩。

2018年,青岛市工矿仓储用地出让价格为21.15万元/亩,同比减少5.34%。

回顾过去8年的价格变化趋势,青岛市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2014年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,青岛市商服用地出让楼面价格为1323元/平方米。

2018年,青岛市商服用地出让楼面价格为1937元/平方米,同比增长18.99%。

回顾过去8年的价格变化趋势,青岛市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为5.88%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1937元/平方米,最低的一年是2013年,为820元/平方米。

图表 2011-2018年青岛市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

青岛市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,青岛市产业用地总成交面积排在山东省内第2位,与潍坊市共同处于第一梯队。青岛市产业用地成交面积占全省的比例为11.05%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,青岛市产业用地总成交面积排在山东省内第2位, 排名不变。青岛市产业用地成交面积占全省的比例为11.92%,较前几年增长0.98个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年青岛市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,莱芜市与青岛市土地出让价格较为接近。

总体来看,青岛市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,青岛市为全省平均水平的165.26%。

图表 2011-2018年青岛市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年青岛市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,济南市、淄博市、滨州市、枣庄市、泰安市、威海市、潍坊市、烟台市、日照市、济宁市与青岛市价格较为接近。

总体来看,青岛市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,青岛市为全省平均水平的115.37%。 青岛市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年青岛市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

青岛市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,青岛市成交规模最大的区域是胶州市,成交规模占比达到17.93%。到2018年,黄岛区成为成交主力,占比达到40.02%。几年里青岛市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年青岛市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年青岛市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,青岛市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:崂山区、李沧区、市北区、城阳区、胶州市、市南区、黄岛区、即墨市、莱西市、平度市、四方区、胶南市

城阳区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到2336.33元/平方米,2011-2018年复合增速为10.83%。

图表 2011-2018年青岛市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年青岛市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,青岛市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:市南区、市北区、四方区、黄岛区、崂山区、李沧区、城阳区、胶州市、即墨市、平度市、胶南市、莱西市

市南区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年青岛市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年青岛市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年青岛市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年青岛市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
一汽-大众汽车有限公司9.39即墨市工业用地1926320.5
青岛港董家口矿石码头有限公司8.67黄岛区工业用地2685431.0
青岛特殊钢铁有限公司5.53黄岛区工业用地53119.6
青岛特殊钢铁有限公司4.57黄岛区工业用地43869.6
青岛胶州宝湾国际物流有限公司3.97胶州市工业用地452811.4
北京新能源汽车股份有限公司3.76莱西市工业用地393910.5
青岛太平货柜有限公司2.99黄岛区工业用地561618.8
中国电信集团公司山东省电信分公司2.86黄岛区工业用地571220.0
益凯新材料有限公司2.58黄岛区工业用地389115.1
力神(青岛)新能源有限公司2.56黄岛区工业用地477418.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年青岛市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
鲁商置业青岛有限公司2755.91274520.46市南区商务金融用地
青岛市崂山区中韩街道徐家麦岛社区居民委员会2072.5186780.09崂山区批发零售用地
青岛市崂山区中韩街道大麦岛社区居民委员会2072.5280470.14崂山区批发零售用地
青岛市崂山区中韩街道王家麦岛社区居民委员会2072.5202930.1崂山区批发零售用地
青岛国信财富发展中心建设有限公司2013.61068870.53崂山区住宿餐饮用地
青岛全球财富中心开发建设有限公司1633.6266300.16崂山区商务金融用地
青岛建设房地产开发有限公司1631.3136970.08崂山区批发零售用地
青岛鲁商置地发展有限公司1319.4212800.16崂山区商务金融用地
青岛盛基投资有限公司1179.153940.05李沧区其他商服用地
青岛海云谷置业有限公司878.7589170.67崂山区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年青岛市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
青岛三元集团股份有限公司72.33710.05市北区工业用地
青岛食品股份有限公司44.45460.12市南区工业用地
青岛食品股份有限公司44.41340.03市南区工业用地
青岛红星化工集团有限责任公司29.82130.07市北区工业用地
青岛创辉照明工程有限公司30.03210.11即墨市工业用地
青岛新迈隆包装有限公司28.6770.03即墨市工业用地
青岛创辉照明工程有限公司32.91020.03即墨市工业用地
青岛波萨五金制品有限公司26.82760.1即墨市工业用地
青岛港国际股份有限公司31.017810.58黄岛区仓储用地
青岛港董家口中外运物流有限公司31.068002.2黄岛区仓储用地