2011-2019年聊城市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年聊城市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,聊城市共成交产业用地2559宗。成交面积达到104260.28亩,排在全国第73,山东省内第12其中以土地出让形式成交的有2441宗, 成交面积96431.61亩,占比92.49%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,聊城市共成交产业用地323宗。成交面积24020.11亩, 排在全国第18,山东省内第6,成交面积同比增长100.16%。 其中以土地出让形式成交的有244宗,成交面积10179.25亩,占比42.38%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年聊城市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,聊城市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,聊城市工矿仓储用地成交面积为7685.82亩,占比84.02%, 商服用地成交面积为1462.25亩,占比15.98%。

图表 2011-2019年聊城市产业用地交易结构走势

2015年,聊城市第二产业增加值1360.25亿元,占GDP的比重达到51.07%,占比排在全国第98位。 第三产业增加值986.98亿元,占GDP的比重达到37.05%,占比排在全国第224位。

目前聊城市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年聊城市三产占GDP的比重

2011-2019年聊城市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,聊城市产业用地交易2882宗中,有2503宗来源为新增建设用地,占比为86.85%。

2011-2019年,聊城市产业新增建设用地交易面积达到118940.25亩,占比达到92.72%。 占比排在全国第219,山东省第14。近几年来聊城市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到98%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年聊城市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,聊城市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3284.62亩,占比为2.56%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,聊城市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,聊城市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降3.15个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年聊城市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来聊城市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,聊城市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.36%、0.19%、81.37%、1.18%、16.89%。

图表 2011-2019年聊城市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年聊城市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,聊城市工矿仓储用地出让价格为11.39万元/亩。

2019年,聊城市工矿仓储用地出让价格为15.25万元/亩,同比减少4.75%。

回顾过去8年的价格变化趋势,聊城市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.41%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到16.01万元/亩,最低的一年是2011年,为8.72万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,聊城市商服用地出让楼面价格为675元/平方米。

2019年,聊城市商服用地出让楼面价格为1160元/平方米,同比增长54.62%。

回顾过去8年的价格变化趋势,聊城市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为11.92%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到1160元/平方米,最低的一年是2011年,为421元/平方米。

图表 2011-2019年聊城市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

聊城市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,聊城市产业用地总成交面积排在山东省内第11位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。聊城市产业用地成交面积占全省的比例为4.65%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,聊城市产业用地总成交面积排在山东省内第6位, 排名上升。聊城市产业用地成交面积占全省的比例为7.19%,较前几年增长2.89个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年聊城市商服用地出让楼面价格排在省内第6位。省内,济宁市、日照市、烟台市、枣庄市、泰安市与聊城市土地出让价格较为接近。

总体来看,聊城市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,聊城市为全省平均水平的91.79%。

图表 2011-2019年聊城市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年聊城市工矿仓储用地出让价格排在省内第13位。省内,临沂市、德州市、潍坊市、滨州市、菏泽市、日照市、莱芜市、东营市与聊城市价格较为接近。

总体来看,聊城市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,聊城市为全省平均水平的81.3%。 聊城市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年聊城市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

聊城市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,聊城市成交规模最大的区域是冠县,成交规模占比达到26.09%。到2019年,东昌府区成为成交主力,占比达到45.22%。几年里聊城市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年聊城市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年聊城市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,聊城市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:临清市、茌平县、莘县、东昌府区、冠县、高唐县、东阿县、阳谷县

茌平县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2222.92元/平方米,2011-2019年复合增速为31.77%。

图表 2011-2019年聊城市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年聊城市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,聊城市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东昌府区、阳谷县、莘县、茌平县、东阿县、冠县、高唐县、临清市

东昌府区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年聊城市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年聊城市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年聊城市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年聊城市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
临清德能生物科技有限公司290.16临清市工业用地13934.8
聊城东华实业有限公司234.95东昌府区医卫慈善用地1347157.3
鲁西化工集团股份有限公司211.13东昌府区工业用地295614.0
茌平信广物流有限公司200茌平县仓储用地224011.2
山东阳谷电缆集团有限公司200阳谷县工业用地18809.4
阳谷景阳冈城市开发建设有限公司186.99阳谷县工业用地12156.5
冠县国有资产经营有限公司 176.59冠县工业用地200311.3
171.68阳谷县科教用地13678.0
聊城经开置业有限公司167.22东昌府区工业用地327819.6
山东新兴重工科技发展有限公司159.25临清市工业用地167310.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年聊城市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
聊城市运东畅泰置业发展有限公司289.6342411.82东昌府区批发零售用地
中国石化销售有限公司山东聊城石油分公司200.03321.66东阿县批发零售用地
聊城市正泰伟业房地产开发有限公司186.414567.81东昌府区商务金融用地
聊城市土地储备开发集团有限公司183.720264110.33东昌府区商务金融用地
山东华建置地有限公司182.3692837.99东昌府区商务金融用地
聊城市建科置业有限公司172.86283.63东昌府区商务金融用地
冠县冠华置业有限公司156.9390024.86冠县其他商服用地
山东莘州投资集团有限公司159.68905.58莘县其他商服用地
冠县冠华置业有限公司157.8577036.56冠县其他商服用地
山东古运旅游开发有限公司152.814959.78东昌府区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年聊城市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东日发纺织机械有限公司25.1141956.6东昌府区工业用地
山东家合生物科技有限公司21.651523.82东昌府区工业用地
聊城万合工业制造有限公司24.548419.77东昌府区工业用地
聊城万合工业制造有限公司24.5189677.45东昌府区工业用地
山东川成医药股份有限公司20.9167580东昌府区工业用地
聊城市起创建筑工程有限公司24.4137256.22东昌府区工业用地
山东宇洋汽车尾气净化装置有限公司20.060030茌平县工业用地
山东中冶石油机械有限公司18.2174595.87东昌府区工业用地
聊城国环高新环保技术产业有限公司18.0123568.61东昌府区工业用地
山东华耀金属科技有限公司14.82731184.48东昌府区工业用地