2011-2018年聊城市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年聊城市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,聊城市共成交产业用地2173宗。成交面积达到86218.45亩,排在全国第78,山东省内第12其中以土地出让形式成交的有2172宗, 成交面积84908.92亩,占比98.48%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,聊城市共成交产业用地150宗。成交面积7272.91亩, 排在全国第101,山东省内第14,成交面积同比增长17.91%。 其中以土地出让形式成交的有149宗,成交面积7263.41亩,占比99.87%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年聊城市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,聊城市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,聊城市工矿仓储用地成交面积为6716亩,占比92.34%, 商服用地成交面积为556.91亩,占比7.66%。

图表 2011-2018年聊城市产业用地交易结构走势

2015年,聊城市第二产业增加值1360.25亿元,占GDP的比重达到51.07%,占比排在全国第98位。 第三产业增加值986.98亿元,占GDP的比重达到37.05%,占比排在全国第224位。

目前聊城市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年聊城市三产占GDP的比重

2011-2018年聊城市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,聊城市产业用地交易2323宗中,有2009宗来源为新增建设用地,占比为86.48%。

2011-2018年,聊城市产业新增建设用地交易面积达到85138.53亩,占比达到91.07%。 占比排在全国第300,山东省第17。近几年来聊城市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年聊城市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,聊城市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3284.62亩,占比为3.51%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,聊城市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,聊城市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降3.81个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年聊城市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来聊城市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,聊城市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.49%、0.27%、96.69%、1.14%、1.41%。

图表 2011-2018年聊城市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年聊城市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,聊城市工矿仓储用地出让价格为11.07万元/亩。

2018年,聊城市工矿仓储用地出让价格为16.01万元/亩,同比增长8.39%。

回顾过去8年的价格变化趋势,聊城市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为7.89%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到16.01万元/亩,最低的一年是2011年,为8.72万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,聊城市商服用地出让楼面价格为624元/平方米。

2018年,聊城市商服用地出让楼面价格为750元/平方米,同比增长7.8%。

回顾过去8年的价格变化趋势,聊城市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为7.49%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2012年,达到973元/平方米,最低的一年是2011年,为421元/平方米。

图表 2011-2018年聊城市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

聊城市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,聊城市产业用地总成交面积排在山东省内第12位,与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。聊城市产业用地成交面积占全省的比例为4.35%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,聊城市产业用地总成交面积排在山东省内第14位, 排名下降。聊城市产业用地成交面积占全省的比例为3.27%,较前几年减少1.21个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年聊城市商服用地出让楼面价格排在省内第16位。省内,临沂市、泰安市、日照市、滨州市与聊城市土地出让价格较为接近。

总体来看,聊城市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,聊城市为全省平均水平的63.98%。

图表 2011-2018年聊城市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年聊城市工矿仓储用地出让价格排在省内第12位。省内,威海市、潍坊市、烟台市、日照市、济宁市、临沂市、菏泽市、东营市、莱芜市与聊城市价格较为接近。

总体来看,聊城市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,聊城市为全省平均水平的87.35%。 聊城市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年聊城市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

聊城市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,聊城市成交规模最大的区域是冠县,成交规模占比达到26.09%。到2018年,茌平县成为成交主力,占比达到26.73%。几年里聊城市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年聊城市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年聊城市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,聊城市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:高唐县、莘县、东昌府区、茌平县、东阿县、阳谷县、冠县、临清市

莘县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1070.37元/平方米,2011-2018年复合增速为21.45%。

图表 2011-2018年聊城市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年聊城市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,聊城市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东昌府区、阳谷县、莘县、茌平县、东阿县、冠县、高唐县、临清市

东昌府区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年聊城市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年聊城市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年聊城市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年聊城市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
临清德能生物科技有限公司2.9临清市工业用地13934.8
鲁西化工集团股份有限公司2.11东昌府区工业用地295614.0
山东阳谷电缆集团有限公司2阳谷县工业用地18809.4
茌平信广物流有限公司2茌平县仓储用地224011.2
阳谷景阳冈城市开发建设有限公司1.87阳谷县工业用地12156.5
冠县国有资产经营有限公司 1.77冠县工业用地200311.3
聊城经开置业有限公司1.67东昌府区工业用地327819.6
山东新兴重工科技发展有限公司1.59临清市工业用地167310.5
山东莘县森源实业有限公司1.58莘县工业用地14659.3
山东新兴重工科技发展有限公司1.46临清市工业用地153610.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年聊城市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
聊城市运东畅泰置业发展有限公司289.634240.12东昌府区批发零售用地
中国石化销售有限公司山东聊城石油分公司200.03320.02东阿县批发零售用地
聊城市土地储备开发集团有限公司183.7202641.1东昌府区商务金融用地
山东华建置地有限公司182.369280.38东昌府区商务金融用地
聊城市正泰伟业房地产开发有限公司186.414560.08东昌府区商务金融用地
聊城市建科置业有限公司172.86280.04东昌府区商务金融用地
山东莘州投资集团有限公司159.68900.06莘县其他商服用地
冠县冠华置业有限公司156.939000.25冠县其他商服用地
冠县冠华置业有限公司157.857700.37冠县其他商服用地
山东古运旅游开发有限公司152.814950.1东昌府区批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年聊城市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东宇洋汽车尾气净化装置有限公司20.06000.3茌平县工业用地
山东日发纺织机械有限公司25.114190.57东昌府区工业用地
聊城市起创建筑工程有限公司24.413720.56东昌府区工业用地
山东家合生物科技有限公司21.65150.24东昌府区工业用地
聊城万合工业制造有限公司24.54840.2东昌府区工业用地
聊城万合工业制造有限公司24.518960.77东昌府区工业用地
山东川成医药股份有限公司20.916750.8东昌府区工业用地
山东毫瓦特新能源有限公司15.72310.15茌平县工业用地
茌平县明大化工有限公司15.05020.33茌平县工业用地
山东晶宇科技有限公司15.13250.21莘县工业用地