2011-2019年济宁市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年济宁市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,济宁市共成交产业用地3188宗。成交面积达到114322.25亩,排在全国第61,山东省内第10其中以土地出让形式成交的有3105宗, 成交面积110902.95亩,占比97.01%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,济宁市共成交产业用地475宗。成交面积18556.76亩, 排在全国第37,山东省内第7,成交面积同比增长47.69%。 其中以土地出让形式成交的有444宗,成交面积17146.64亩,占比92.4%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年济宁市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,济宁市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,济宁市工矿仓储用地成交面积为11872.48亩,占比82.37%, 商服用地成交面积为2541.33亩,占比17.63%。

图表 2011-2019年济宁市产业用地交易结构走势

2015年,济宁市第二产业增加值1896.13亿元,占GDP的比重达到47.25%,占比排在全国第162位。 第三产业增加值1662.8亿元,占GDP的比重达到41.43%,占比排在全国第143位。

目前济宁市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年济宁市三产占GDP的比重

2011-2019年济宁市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,济宁市产业用地交易3663宗中,有2853宗来源为新增建设用地,占比为77.89%。

2011-2019年,济宁市产业新增建设用地交易面积达到106416.89亩,占比达到80.09%。 占比排在全国第298,山东省第17。近几年来济宁市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到92%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年济宁市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,济宁市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到16970.8亩,占比为12.77%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,济宁市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,济宁市归属市本级的产业用地交易规模占比达到19.58%,较前几年上升7.92个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年济宁市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来济宁市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,济宁市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.22%、1.42%、83.8%、10.93%、3.63%。

图表 2011-2019年济宁市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年济宁市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,济宁市工矿仓储用地出让价格为16.43万元/亩。

2019年,济宁市工矿仓储用地出让价格为18.65万元/亩,同比增长8.26%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济宁市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.15%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到18.65万元/亩,最低的一年是2012年,为15.19万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,济宁市商服用地出让楼面价格为763元/平方米。

2019年,济宁市商服用地出让楼面价格为1242元/平方米,同比增长30.97%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济宁市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2019年济宁市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济宁市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,济宁市产业用地总成交面积排在山东省内第10位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。济宁市产业用地成交面积占全省的比例为4.82%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,济宁市产业用地总成交面积排在山东省内第7位, 排名上升。济宁市产业用地成交面积占全省的比例为5.56%,较前几年增长0.84个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年济宁市商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,聊城市、日照市、烟台市与济宁市土地出让价格较为接近。

总体来看,济宁市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,济宁市为全省平均水平的98.31%。

图表 2011-2019年济宁市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年济宁市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,泰安市、威海市、枣庄市、烟台市、临沂市、德州市、潍坊市、滨州市、聊城市与济宁市价格较为接近。

总体来看,济宁市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,济宁市为全省平均水平的99.44%。 济宁市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年济宁市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济宁市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,济宁市成交规模最大的区域是兖州市,成交规模占比达到26.2%。到2019年,邹城市成为成交主力,占比达到14.66%。几年里济宁市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年济宁市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年济宁市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,济宁市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:市中区、任城区、邹城市、曲阜市、兖州市、梁山县、微山县、嘉祥县、泗水县、鱼台县、汶上县、金乡县

曲阜市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1470.08元/平方米,2011-2019年复合增速为14.4%。

图表 2011-2019年济宁市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年济宁市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,济宁市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:市中区、任城区、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县、曲阜市、兖州市、邹城市

任城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年济宁市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年济宁市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年济宁市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年济宁市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
邹城市城市资产经营有限公司2673.97邹城市其他商服用地13681851.2
邹城市城市资产经营有限公司1083.31邹城市其他商服用地5644852.1
济宁中浙石雕文化产业有限公司313.98嘉祥县工业用地421013.4
济宁市城投文化旅游产业有限公司285.47市中区其他商服用地45675160.0
科伦比恩(济宁)化学品有限公司218.35任城区工业用地367016.8
济宁市菱花房地产开发有限责任公司195.92济宁市本级其他商服用地46562237.7
曲阜尼山文化旅游投资发展有限公司181.98曲阜市商务金融用地757141.6
山东钢联置业有限公司160任城区批发零售用地1407087.9
山东梁山华宇集团汽车制造有限公司157.32梁山县工业用地176211.2
山东太阳宏河纸业有限公司149.59邹城市工业用地309220.7
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年济宁市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
郑瑞祥835.22410.29邹城市批发零售用地
嘉祥县农村信用合作联社370.9466012.56嘉祥县其他商服用地
嘉祥县农村信用合作联社350.615304.36嘉祥县其他商服用地
嘉祥大力置业有限公司341.217705.19嘉祥县其他商服用地
济宁市委办公室242.43281.35任城区批发零售用地
嘉祥国先房地产开发有限公司222.1400618.04嘉祥县其他商服用地
山东海达开发建设股份有限公司218.035065160.82济宁市本级商务金融用地
山东水泊梁山城建投资有限公司216.92013692.84梁山县批发零售用地
山东恒信集团有限公司199.5299215济宁市本级商务金融用地
济宁市城建投资有限责任公司189.0894947.35济宁市本级商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年济宁市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
嘉祥圣华置业有限公司46.14249.2嘉祥县工业用地
济宁义达热力有限公司37.0832.25金乡县工业用地
山东鲁抗医药股份有限公司28.23214114.11济宁市本级工业用地
山东圣鲁制药有限公司24.360024.71泗水县工业用地
山东飞天塑胶制品有限公司26.173027.93兖州市工业用地
通力轮胎有限公司26.0232089.13兖州市工业用地
通力轮胎有限公司26.1159061.04兖州市工业用地
通力轮胎有限公司26.0172066.03兖州市工业用地
通力轮胎有限公司26.0206579.38兖州市工业用地
通力轮胎有限公司26.0135051.86兖州市工业用地