2011-2018年济宁市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年济宁市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,济宁市共成交产业用地2672宗。成交面积达到96885.3亩,排在全国第57,山东省内第10其中以土地出让形式成交的有2670宗, 成交面积96857.46亩,占比99.97%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,济宁市共成交产业用地308宗。成交面积9824.39亩, 排在全国第66,山东省内第11,成交面积同比增长4.86%。 其中以土地出让形式成交的有308宗,成交面积9824.39亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年济宁市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,济宁市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,济宁市工矿仓储用地成交面积为7001.22亩,占比71.26%, 商服用地成交面积为2823.17亩,占比28.74%。

图表 2011-2018年济宁市产业用地交易结构走势

2015年,济宁市第二产业增加值1896.13亿元,占GDP的比重达到47.25%,占比排在全国第162位。 第三产业增加值1662.8亿元,占GDP的比重达到41.43%,占比排在全国第143位。

目前济宁市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年济宁市三产占GDP的比重

2011-2018年济宁市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,济宁市产业用地交易2980宗中,有2249宗来源为新增建设用地,占比为75.47%。

2011-2018年,济宁市产业新增建设用地交易面积达到82245.46亩,占比达到77.07%。 占比排在全国第207,山东省第9。近几年来济宁市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到91%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年济宁市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,济宁市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到12075.39亩,占比为11.32%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,济宁市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,济宁市归属市本级的产业用地交易规模占比达到10.96%,较前几年下降0.4个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年济宁市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来济宁市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,济宁市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.28%、1.76%、88.7%、9.23%、0.03%。

图表 2011-2018年济宁市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年济宁市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,济宁市工矿仓储用地出让价格为16.04万元/亩。

2018年,济宁市工矿仓储用地出让价格为17.23万元/亩,同比增长9.92%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济宁市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为1.41%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到17.23万元/亩,最低的一年是2012年,为15.19万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,济宁市商服用地出让楼面价格为722元/平方米。

2018年,济宁市商服用地出让楼面价格为948元/平方米,同比增长25.33%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济宁市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年济宁市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济宁市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,济宁市产业用地总成交面积排在山东省内第9位,与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。济宁市产业用地成交面积占全省的比例为4.97%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,济宁市产业用地总成交面积排在山东省内第11位, 排名下降。济宁市产业用地成交面积占全省的比例为4.42%,较前几年减少0.62个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年济宁市商服用地出让楼面价格排在省内第9位。省内,潍坊市、枣庄市与济宁市土地出让价格较为接近。

总体来看,济宁市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,济宁市为全省平均水平的80.89%。

图表 2011-2018年济宁市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年济宁市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,泰安市、威海市、潍坊市、烟台市、日照市、聊城市、临沂市、菏泽市、东营市与济宁市价格较为接近。

总体来看,济宁市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,济宁市为全省平均水平的93.99%。 济宁市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年济宁市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济宁市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,济宁市产业用地交易规模最大的区县为兖州市,2018年,兖州市成交规模占全市的19.92%,其次是金乡县,占比达到11.1%。

图表 2011-2018年济宁市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年济宁市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,济宁市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:任城区、梁山县、曲阜市、鱼台县、邹城市、微山县、嘉祥县、金乡县、汶上县、泗水县、兖州市、市中区

曲阜市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1131.24元/平方米,2011-2018年复合增速为11.93%。

图表 2011-2018年济宁市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年济宁市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,济宁市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:市中区、任城区、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县、曲阜市、兖州市、邹城市

任城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年济宁市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年济宁市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年济宁市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年济宁市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
邹城市城市资产经营有限公司26.74邹城市其他商服用地13681851.2
邹城市城市资产经营有限公司10.83邹城市其他商服用地5644852.1
济宁中浙石雕文化产业有限公司3.14嘉祥县工业用地421013.4
济宁市城投文化旅游产业有限公司2.85市中区其他商服用地45675160.0
科伦比恩(济宁)化学品有限公司2.18任城区工业用地367016.8
济宁市菱花房地产开发有限责任公司1.96济宁市本级其他商服用地46562237.7
曲阜尼山文化旅游投资发展有限公司1.82曲阜市商务金融用地757141.6
山东钢联置业有限公司1.6任城区批发零售用地1407087.9
山东梁山华宇集团汽车制造有限公司1.57梁山县工业用地176211.2
山东太阳宏河纸业有限公司1.5邹城市工业用地309220.7
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年济宁市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
郑瑞祥835.22410邹城市批发零售用地
嘉祥县农村信用合作联社370.946600.13嘉祥县其他商服用地
嘉祥县农村信用合作联社350.615300.04嘉祥县其他商服用地
嘉祥大力置业有限公司341.217700.05嘉祥县其他商服用地
济宁市委办公室242.43280.01任城区批发零售用地
嘉祥国先房地产开发有限公司222.140060.18嘉祥县其他商服用地
山东水泊梁山城建投资有限公司216.9201360.93梁山县批发零售用地
山东海达开发建设股份有限公司218.0350651.61济宁市本级商务金融用地
山东恒信集团有限公司199.529920.15济宁市本级商务金融用地
济宁市城建投资有限责任公司189.089490.47济宁市本级商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年济宁市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
嘉祥圣华置业有限公司46.14240.09嘉祥县工业用地
济宁义达热力有限公司37.0830.02金乡县工业用地
山东鲁抗医药股份有限公司28.232141.14济宁市本级工业用地
济宁中农大化肥业有限公司25.01250.05金乡县工业用地
山东华力机电有限公司20.06070.3汶上县工业用地
山东华力机电有限公司20.05750.29汶上县工业用地
山东克曼特电气集团有限公司25.02870.11金乡县工业用地
山东华力机电有限公司20.84150.2汶上县工业用地
山东华力机电有限公司20.85590.27汶上县工业用地
汶上县智谷信息技术有限公司22.63370.15汶上县仓储用地