2011-2018年济南市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2017年，济南市共成交产业用地2219宗。成交面积达到98611.83亩，排在全国第55位 ，山东省内第8位。其中以土地出让形式成交的有1849宗， 成交面积97007.55亩，占比98.37%从土地所有权获取方式来看，所有的土地均以出让的形式成交。

2018年，济南市共成交产业用地361宗。成交面积16613.1亩， 排在全国第21位，山东省内第5位，成交面积同比增长81.78%。 其中以土地出让形式成交的有287宗，成交面积16439.15亩，占比98.95%从土地所有权获取方式来看，所有的土地均以出让的形式成交。

近几年来，济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年，济南市工矿仓储用地成交面积为11252.03亩，占比67.73%， 商服用地成交面积为5361.07亩，占比32.27%。

2015年，济南市第二产业增加值2307亿元，占GDP的比重达到37.82%，占比排在全国第263位。 第三产业增加值3487.84亿元，占GDP的比重达到57.18%，占比排在全国第22位。

目前济南市第三产业占比高于第二产业，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。

2011-2018年，济南市产业用地交易2580宗中，有2279宗来源为新增建设用地，占比为88.33%。

2011-2018年，济南市产业新增建设用地交易面积达到105318.31亩，占比达到91.4%。 占比排在全国第25位，山东省第1位。近几年来济南市建设用地供应比较充足。

2016年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

2011-2018年，济南市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到22030.2亩，占比为19.12%，其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交。

总体来看，济南市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。

2018年，济南市归属市本级的产业用地交易规模占比达到2.68%，较前几年下降19.21个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交。

分供地方式来看，近几年来济南市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年，济南市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.18%、95.49%、2.79%、1.54%。

2011-2018年，济南市工矿仓储用地出让价格为18.1万元/亩。

2018年，济南市工矿仓储用地出让价格为24.36万元/亩，同比增长23.26%。

回顾过去8年的价格变化趋势，济南市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势，复合增速为5.58%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年，达到24.36万元/亩，最低的一年是2012年，为14.92万元/亩。

2011-2018年，济南市商服用地出让楼面价格为1370元/平方米。

2018年，济南市商服用地出让楼面价格为2454元/平方米，同比减少24.09%。

回顾过去8年的价格变化趋势，济南市商服用地出让楼面价格波动较大，其中2013年、2014年、2018年年出现了负增长。

2011-2018年，济南市产业用地总成交面积排在山东省内第6位，与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。济南市产业用地成交面积占全省的比例为5.37%。

2018年，济南市产业用地总成交面积排在山东省内第5位， 排名上升。济南市产业用地成交面积占全省的比例为7.47%，较前几年增长2.34个百分点。

从价格水平来看，2018年济南市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看，济南市商服用地楼面价格高于全省平均水平，2018年， 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米，济南市为全省平均水平的209.37%。

2018年济南市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内，淄博市、滨州市、枣庄市、青岛市、泰安市与济南市价格较为接近。

总体来看，济南市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2018年， 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩，济南市为全省平均水平的132.9%。 济南市在省内土地成本方面不具有优势。

2011-2018年，济南市产业用地交易规模最大的区县为历城区，2018年，历城区成交规模占全市的37.07%，其次是章丘市，占比达到18.52%。

从价格走势来看，2018年，济南市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：历下区、历城区、市中区、槐荫区、平阴县、长清区、章丘市、济阳县、商河县、天桥区。

历城区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2018年价格达到4019.09元/平方米，2011-2018年复合增速为14.97%。

2018年，济南市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市。

历下区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2018年出让价格达到0万元/亩，2011-2018年复合增速为0%。