2011-2019年济南市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年，济南市共成交产业用地2839宗。成交面积达到131329.73亩，排在全国第46位 ，山东省内第6位。其中以土地出让形式成交的有2211宗， 成交面积116057.66亩，占比88.37%从土地所有权获取方式来看，所有的土地均以出让的形式成交。

2019年，济南市共成交产业用地571宗。成交面积25483.35亩， 排在全国第15位，山东省内第5位，成交面积同比增长27.61%。 其中以土地出让形式成交的有381宗，成交面积21964.17亩，占比86.19%从土地所有权获取方式来看，所有的土地均以出让的形式成交。

近几年来，济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年，济南市工矿仓储用地成交面积为17097.74亩，占比80.37%， 商服用地成交面积为4176.88亩，占比19.63%。

2015年，济南市第二产业增加值2307亿元，占GDP的比重达到37.82%，占比排在全国第263位。 第三产业增加值3487.84亿元，占GDP的比重达到57.18%，占比排在全国第22位。

目前济南市第三产业占比高于第二产业，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。

2011-2019年，济南市产业用地交易3410宗中，有3016宗来源为新增建设用地，占比为88.45%。

2011-2019年，济南市产业新增建设用地交易面积达到144476.15亩，占比达到92.13%。 占比排在全国第28位，山东省第1位。近几年来济南市建设用地供应比较充足。

2016年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

2011-2019年，济南市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到26103.85亩，占比为16.65%，其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交。

总体来看，济南市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。

2019年，济南市归属市本级的产业用地交易规模占比达到14.81%，较前几年下降2.2个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交。

分供地方式来看，近几年来济南市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年，济南市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.18%、84.8%、3.03%、11.98%。

2011-2019年，济南市工矿仓储用地出让价格为19.41万元/亩。

2019年，济南市工矿仓储用地出让价格为27万元/亩，同比增长10.84%。

回顾过去8年的价格变化趋势，济南市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势，复合增速为6.15%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年，达到27万元/亩，最低的一年是2012年，为14.92万元/亩。

2011-2019年，济南市商服用地出让楼面价格为1452元/平方米。

2019年，济南市商服用地出让楼面价格为2015元/平方米，同比减少17.91%。

回顾过去8年的价格变化趋势，济南市商服用地出让楼面价格波动较大，其中2013年、2014年、2018年、2019年年出现了负增长。

2011-2019年，济南市产业用地总成交面积排在山东省内第6位，与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。济南市产业用地成交面积占全省的比例为5.68%。

2019年，济南市产业用地总成交面积排在山东省内第5位， 排名上升。济南市产业用地成交面积占全省的比例为7.63%，较前几年增长2.22个百分点。

从价格水平来看，2019年济南市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看，济南市商服用地楼面价格高于全省平均水平，2019年， 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米，济南市为全省平均水平的159.48%。

2019年济南市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内，淄博市、青岛市、泰安市与济南市价格较为接近。

总体来看，济南市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2019年， 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩，济南市为全省平均水平的143.94%。 济南市在省内土地成本方面不具有优势。

2010年，济南市成交规模最大的区域是历城区，成交规模占比达到18.69%。到2019年，章丘市成为成交主力，占比达到28.48%。几年里济南市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

从价格走势来看，2019年，济南市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：历下区、天桥区、槐荫区、历城区、市中区、长清区、章丘市、平阴县、商河县、济阳县。

天桥区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到5765.13元/平方米，2011-2019年复合增速为23.76%。

2019年，济南市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市。

历下区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为0%。