2011-2019年济南市产业用地市场交易深度分析报告
一2011-2019年济南市产业用地交易规模
2011-2018年,济南市共成交产业用地2839宗。成交面积达到131329.73亩,排在全国第46位 ,山东省内第6位。其中以土地出让形式成交的有2211宗, 成交面积116057.66亩,占比88.37% 。
2019年,济南市共成交产业用地571宗。成交面积25483.35亩, 排在全国第15位,山东省内第5位,成交面积同比增长27.61%。 其中以土地出让形式成交的有381宗,成交面积21964.17亩,占比86.19% 。
近几年来,济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。
2019年,济南市工矿仓储用地成交面积为17097.74亩,占比80.37%, 商服用地成交面积为4176.88亩,占比19.63%。
2015年,济南市第二产业增加值2307亿元,占GDP的比重达到37.82%,占比排在全国第263位。 第三产业增加值3487.84亿元,占GDP的比重达到57.18%,占比排在全国第22位。
目前济南市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。
二2011-2019年济南市产业用地供应分析
2011-2019年,济南市产业用地交易3410宗中,有3016宗来源为新增建设用地,占比为88.45%。
2011-2019年,济南市产业新增建设用地交易面积达到144476.15亩,占比达到92.13%。 占比排在全国第28位,山东省第1位。近几年来济南市建设用地供应比较充足。
2016年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。
2011-2019年,济南市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到26103.85亩,占比为16.65%,其余归属下属区县 。
总体来看,济南市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大。
2019年,济南市归属市本级的产业用地交易规模占比达到14.81%,较前几年下降2.2个百分点 。
分供地方式来看,近几年来济南市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。
2019年,济南市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.18%、84.8%、3.03%、11.98%。
三2011-2019年济南市产业用地价格走势
2011-2019年,济南市工矿仓储用地出让价格为19.41万元/亩。
2019年,济南市工矿仓储用地出让价格为27万元/亩,同比增长10.84%。
回顾过去8年的价格变化趋势,济南市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.15%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到27万元/亩,最低的一年是2012年,为14.92万元/亩。
2011-2019年,济南市商服用地出让楼面价格为1452元/平方米。
2019年,济南市商服用地出让楼面价格为2015元/平方米,同比减少17.91%。
回顾过去8年的价格变化趋势,济南市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年、2019年年出现了负增长。
四济南市产业用地市场与省内其他城市对比
2011-2019年,济南市产业用地总成交面积排在山东省内第6位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。济南市产业用地成交面积占全省的比例为5.68%。
2019年,济南市产业用地总成交面积排在山东省内第5位, 排名上升。济南市产业用地成交面积占全省的比例为7.63%,较前几年增长2.22个百分点。
从价格水平来看,2019年济南市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。
总体来看,济南市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,济南市为全省平均水平的159.48%。
2019年济南市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,淄博市、青岛市、泰安市与济南市价格较为接近。
总体来看,济南市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,济南市为全省平均水平的143.94%。 济南市在省内土地成本方面不具有优势。
五济南市所辖各区县产业用地交易对比分析
2010年,济南市成交规模最大的区域是历城区,成交规模占比达到18.69%。到2019年,章丘市成为成交主力,占比达到28.48%。几年里济南市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。
从价格走势来看,2019年,济南市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:历下区、天桥区、槐荫区、历城区、市中区、长清区、章丘市、平阴县、商河县、济阳县。
天桥区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5765.13元/平方米,2011-2019年复合增速为23.76%。
2019年,济南市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市。
历下区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。
六2015-2019年济南市产业用地交易面积及均价TOP10地块
土地使用权人 | 面积(亩) | 区域 | 土地用途 | 成交价格 (万元) | 成交单价 (万元/亩) |
---|---|---|---|---|---|
4226.93 | 济阳县 | 公路用地 | 27545 | 6.5 | |
卓达新材料科技集团济南有限公司 | 343.09 | 章丘市 | 工业用地 | 6862 | 20.0 |
济南传化泉胜公路港物流有限公司 | 315.62 | 天桥区 | 仓储用地 | 6650 | 21.1 |
济南高新技术创业服务中心 | 305.34 | 市中区 | 工业用地 | 14614 | 47.9 |
山东建大合新发展有限公司 | 295.79 | 济南市本级 | 工业用地 | 14213 | 48.1 |
齐鲁制药有限公司 | 292.97 | 济南市本级 | 工业用地 | 7760 | 26.5 |
迈大食品(山东)有限公司 | 288.13 | 济阳县 | 工业用地 | 4073 | 14.1 |
284.9 | 章丘市 | 科教用地 | 3516 | 12.3 | |
中铁十四局集团建筑科技有限公司 | 276.09 | 章丘市 | 工业用地 | 5522 | 20.0 |
山东闽鲁建材物流园有限公司 | 248.56 | 济南市本级 | 仓储用地 | 7966 | 32.0 |
土地使用权人 | 成交单价 (万元/亩) | 成交价格 (万元) | 面积(亩) | 区域 | 土地用途 |
---|---|---|---|---|---|
济南万铭房地产开发有限公司 | 2497.0 | 19241 | 7.71 | 市中区 | 其他商服用地 |
济南世茂新纪元置业有限公司 | 1593.2 | 29910 | 18.77 | 历城区 | 商务金融用地 |
济南绿地康鲁置业有限公司 | 1554.5 | 52321 | 33.66 | 济南市本级 | 其他商服用地 |
济南海高置业有限公司 | 1305.2 | 64006 | 49.04 | 天桥区 | 商务金融用地 |
济南绿地康鲁置业有限公司 | 1268.4 | 170164 | 134.16 | 济南市本级 | 其他商服用地 |
济南大西万宝加油站有限公司 | 1088.2 | 4224 | 3.88 | 济南市本级 | 其他商服用地 |
山东中投建邦置业有限公司 | 950.1 | 35026 | 36.87 | 历下区 | 商务金融用地 |
山东中投建邦置业有限公司 | 889.1 | 64334 | 72.36 | 历下区 | 商务金融用地 |
山东中投建邦置业有限公司 | 845.0 | 22473 | 26.6 | 济南市本级 | 商务金融用地 |
山东索仕达房地产开发有限公司 | 783.8 | 20419 | 26.05 | 济南市本级 | 商务金融用地 |
土地使用权人 | 成交单价 (万元/亩) | 成交价格 (万元) | 面积(亩) | 区域 | 土地用途 |
---|---|---|---|---|---|
济南机铁物资有限公司 | 74.9 | 1000 | 13.34 | 市中区 | 工业用地 |
济南东信开发建设有限公司 | 58.1 | 7240 | 124.65 | 济南市本级 | 工业用地 |
山东德迈国际实业有限公司 | 51.8 | 4530 | 87.38 | 槐荫区 | 工业用地 |
济南西城软件服务有限公司 | 52.2 | 4575 | 87.63 | 济南市本级 | 工业用地 |
山东联荷科技发展有限公司 | 51.9 | 5700 | 109.88 | 济南市本级 | 工业用地 |
山东鼎讯物联网科技有限公司 | 40.0 | 1701 | 42.47 | 济南市本级 | 工业用地 |
山东星辉数控技术研发有限公司 | 36.2 | 1513 | 41.79 | 市中区 | 工业用地 |
济南超意兴餐饮配送有限公司 | 36.2 | 2228 | 61.6 | 市中区 | 工业用地 |
济南综合保税区开发投资集团有限公司 | 36.1 | 10130 | 280.78 | 市中区 | 仓储用地 |
山东送变电工程公司 | 36.0 | 8100 | 225.03 | 济南市本级 | 工业用地 |