2011-2018年济南市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年济南市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,济南市共成交产业用地2219宗。成交面积达到98611.83亩,排在全国第55,山东省内第8其中以土地出让形式成交的有1849宗, 成交面积97007.55亩,占比98.37%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,济南市共成交产业用地361宗。成交面积16613.1亩, 排在全国第21,山东省内第5,成交面积同比增长81.78%。 其中以土地出让形式成交的有287宗,成交面积16439.15亩,占比98.95%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年济南市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,济南市工矿仓储用地成交面积为11252.03亩,占比67.73%, 商服用地成交面积为5361.07亩,占比32.27%。

图表 2011-2018年济南市产业用地交易结构走势

2015年,济南市第二产业增加值2307亿元,占GDP的比重达到37.82%,占比排在全国第263位。 第三产业增加值3487.84亿元,占GDP的比重达到57.18%,占比排在全国第22位。

目前济南市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年济南市三产占GDP的比重

2011-2018年济南市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,济南市产业用地交易2580宗中,有2279宗来源为新增建设用地,占比为88.33%。

2011-2018年,济南市产业新增建设用地交易面积达到105318.31亩,占比达到91.4%。 占比排在全国第25,山东省第1。近几年来济南市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年济南市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,济南市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到22030.2亩,占比为19.12%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,济南市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,济南市归属市本级的产业用地交易规模占比达到2.68%,较前几年下降19.21个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年济南市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来济南市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,济南市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.18%、95.49%、2.79%、1.54%。

图表 2011-2018年济南市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年济南市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,济南市工矿仓储用地出让价格为18.1万元/亩。

2018年,济南市工矿仓储用地出让价格为24.36万元/亩,同比增长23.26%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济南市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为5.58%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到24.36万元/亩,最低的一年是2012年,为14.92万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,济南市商服用地出让楼面价格为1370元/平方米。

2018年,济南市商服用地出让楼面价格为2454元/平方米,同比减少24.09%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济南市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年济南市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济南市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,济南市产业用地总成交面积排在山东省内第6位,与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。济南市产业用地成交面积占全省的比例为5.37%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,济南市产业用地总成交面积排在山东省内第5位, 排名上升。济南市产业用地成交面积占全省的比例为7.47%,较前几年增长2.34个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年济南市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,济南市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,济南市为全省平均水平的209.37%。

图表 2011-2018年济南市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年济南市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,淄博市、滨州市、枣庄市、青岛市、泰安市与济南市价格较为接近。

总体来看,济南市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,济南市为全省平均水平的132.9%。 济南市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年济南市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济南市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,济南市产业用地交易规模最大的区县为历城区,2018年,历城区成交规模占全市的37.07%,其次是章丘市,占比达到18.52%。

图表 2011-2018年济南市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年济南市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,济南市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:历下区、历城区、市中区、槐荫区、平阴县、长清区、章丘市、济阳县、商河县、天桥区

历城区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到4019.09元/平方米,2011-2018年复合增速为14.97%。

图表 2011-2018年济南市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年济南市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,济南市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市

历下区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年济南市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年济南市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年济南市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年济南市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
卓达新材料科技集团济南有限公司3.43章丘市工业用地686220.0
济南传化泉胜公路港物流有限公司3.16天桥区仓储用地665021.1
济南高新技术创业服务中心3.05市中区工业用地1461447.9
山东建大合新发展有限公司2.96济南市本级工业用地1421348.1
齐鲁制药有限公司2.93济南市本级工业用地776026.5
迈大食品(山东)有限公司2.88济阳县工业用地407314.1
中铁十四局集团建筑科技有限公司2.76章丘市工业用地552220.0
山东闽鲁建材物流园有限公司2.49济南市本级仓储用地796632.0
济南迈克阀门科技有限公司2.07平阴县工业用地296214.3
济南中海华山珑城商业地产开发有限公司1.96济南市本级其他商服用地75551385.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年济南市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
济南万铭房地产开发有限公司2497.0192410.08市中区其他商服用地
济南世茂新纪元置业有限公司1593.2299100.19历城区商务金融用地
济南绿地康鲁置业有限公司1554.5523210.34济南市本级其他商服用地
济南海高置业有限公司1305.2640060.49天桥区商务金融用地
济南绿地康鲁置业有限公司1268.41701641.34济南市本级其他商服用地
济南大西万宝加油站有限公司1088.242240.04济南市本级其他商服用地
山东中投建邦置业有限公司950.1350260.37历下区商务金融用地
山东中投建邦置业有限公司889.1643340.72历下区商务金融用地
山东中投建邦置业有限公司845.0224730.27济南市本级商务金融用地
绿地集团济南绿鲁置业有限公司786.7479060.61市中区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年济南市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
济南机铁物资有限公司74.910000.13市中区工业用地
济南东信开发建设有限公司58.172401.25济南市本级工业用地
山东德迈国际实业有限公司51.845300.87槐荫区工业用地
济南西城软件服务有限公司52.245750.88济南市本级工业用地
山东联荷科技发展有限公司51.957001.1济南市本级工业用地
山东鼎讯物联网科技有限公司40.017010.42济南市本级工业用地
山东送变电工程公司36.081002.25济南市本级工业用地
山东星辉数控技术研发有限公司36.215130.42市中区工业用地
济南超意兴餐饮配送有限公司36.222280.62市中区工业用地
济南综合保税区开发投资集团有限公司37.679202.11济南市本级工业用地