2011-2019年济南市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年济南市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,济南市共成交产业用地2839宗。成交面积达到131329.73亩,排在全国第46,山东省内第6其中以土地出让形式成交的有2211宗, 成交面积116057.66亩,占比88.37%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,济南市共成交产业用地571宗。成交面积25483.35亩, 排在全国第15,山东省内第5,成交面积同比增长27.61%。 其中以土地出让形式成交的有381宗,成交面积21964.17亩,占比86.19%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年济南市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,济南市工矿仓储用地成交面积为17097.74亩,占比80.37%, 商服用地成交面积为4176.88亩,占比19.63%。

图表 2011-2019年济南市产业用地交易结构走势

2015年,济南市第二产业增加值2307亿元,占GDP的比重达到37.82%,占比排在全国第263位。 第三产业增加值3487.84亿元,占GDP的比重达到57.18%,占比排在全国第22位。

目前济南市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年济南市三产占GDP的比重

2011-2019年济南市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,济南市产业用地交易3410宗中,有3016宗来源为新增建设用地,占比为88.45%。

2011-2019年,济南市产业新增建设用地交易面积达到144476.15亩,占比达到92.13%。 占比排在全国第28,山东省第1。近几年来济南市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年济南市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,济南市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到26103.85亩,占比为16.65%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,济南市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,济南市归属市本级的产业用地交易规模占比达到14.81%,较前几年下降2.2个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年济南市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来济南市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,济南市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.18%、84.8%、3.03%、11.98%。

图表 2011-2019年济南市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年济南市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,济南市工矿仓储用地出让价格为19.41万元/亩。

2019年,济南市工矿仓储用地出让价格为27万元/亩,同比增长10.84%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济南市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.15%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到27万元/亩,最低的一年是2012年,为14.92万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,济南市商服用地出让楼面价格为1452元/平方米。

2019年,济南市商服用地出让楼面价格为2015元/平方米,同比减少17.91%。

回顾过去8年的价格变化趋势,济南市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年济南市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济南市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,济南市产业用地总成交面积排在山东省内第6位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。济南市产业用地成交面积占全省的比例为5.68%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,济南市产业用地总成交面积排在山东省内第5位, 排名上升。济南市产业用地成交面积占全省的比例为7.63%,较前几年增长2.22个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年济南市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看,济南市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,济南市为全省平均水平的159.48%。

图表 2011-2019年济南市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年济南市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,淄博市、青岛市、泰安市与济南市价格较为接近。

总体来看,济南市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,济南市为全省平均水平的143.94%。 济南市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年济南市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

济南市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,济南市成交规模最大的区域是历城区,成交规模占比达到18.69%。到2019年,章丘市成为成交主力,占比达到28.48%。几年里济南市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年济南市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年济南市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,济南市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:历下区、天桥区、槐荫区、历城区、市中区、长清区、章丘市、平阴县、商河县、济阳县

天桥区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5765.13元/平方米,2011-2019年复合增速为23.76%。

图表 2011-2019年济南市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年济南市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,济南市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市

历下区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年济南市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年济南市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年济南市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年济南市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
4226.93济阳县公路用地275456.5
卓达新材料科技集团济南有限公司343.09章丘市工业用地686220.0
济南传化泉胜公路港物流有限公司315.62天桥区仓储用地665021.1
济南高新技术创业服务中心305.34市中区工业用地1461447.9
山东建大合新发展有限公司295.79济南市本级工业用地1421348.1
齐鲁制药有限公司292.97济南市本级工业用地776026.5
迈大食品(山东)有限公司288.13济阳县工业用地407314.1
284.9章丘市科教用地351612.3
中铁十四局集团建筑科技有限公司276.09章丘市工业用地552220.0
山东闽鲁建材物流园有限公司248.56济南市本级仓储用地796632.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年济南市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
济南万铭房地产开发有限公司2497.0192417.71市中区其他商服用地
济南世茂新纪元置业有限公司1593.22991018.77历城区商务金融用地
济南绿地康鲁置业有限公司1554.55232133.66济南市本级其他商服用地
济南海高置业有限公司1305.26400649.04天桥区商务金融用地
济南绿地康鲁置业有限公司1268.4170164134.16济南市本级其他商服用地
济南大西万宝加油站有限公司1088.242243.88济南市本级其他商服用地
山东中投建邦置业有限公司950.13502636.87历下区商务金融用地
山东中投建邦置业有限公司889.16433472.36历下区商务金融用地
山东中投建邦置业有限公司845.02247326.6济南市本级商务金融用地
山东索仕达房地产开发有限公司783.82041926.05济南市本级商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年济南市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
济南机铁物资有限公司74.9100013.34市中区工业用地
济南东信开发建设有限公司58.17240124.65济南市本级工业用地
山东德迈国际实业有限公司51.8453087.38槐荫区工业用地
济南西城软件服务有限公司52.2457587.63济南市本级工业用地
山东联荷科技发展有限公司51.95700109.88济南市本级工业用地
山东鼎讯物联网科技有限公司40.0170142.47济南市本级工业用地
山东星辉数控技术研发有限公司36.2151341.79市中区工业用地
济南超意兴餐饮配送有限公司36.2222861.6市中区工业用地
济南综合保税区开发投资集团有限公司36.110130280.78市中区仓储用地
山东送变电工程公司36.08100225.03济南市本级工业用地