2011-2019年菏泽市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年菏泽市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,菏泽市共成交产业用地2179宗。成交面积达到119782.01亩,排在全国第56,山东省内第8其中以土地出让形式成交的有2144宗, 成交面积117389.77亩,占比98%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,菏泽市共成交产业用地364宗。成交面积14411.21亩, 排在全国第54,山东省内第10,成交面积同比增长13.69%。 其中以土地出让形式成交的有347宗,成交面积13643.29亩,占比94.67%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年菏泽市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,菏泽市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,菏泽市工矿仓储用地成交面积为8522.8亩,占比73.84%, 商服用地成交面积为3018.78亩,占比26.16%。

图表 2011-2019年菏泽市产业用地交易结构走势

2015年,菏泽市第二产业增加值1267.43亿元,占GDP的比重达到52.79%,占比排在全国第74位。 第三产业增加值863.44亿元,占GDP的比重达到35.96%,占比排在全国第245位。

目前菏泽市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年菏泽市三产占GDP的比重

2011-2019年菏泽市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,菏泽市产业用地交易2543宗中,有2175宗来源为新增建设用地,占比为85.53%。

2011-2019年,菏泽市产业新增建设用地交易面积达到126602.78亩,占比达到94.34%。 占比排在全国第220,山东省第15。近几年来菏泽市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到99%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年菏泽市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,菏泽市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到19279.65亩,占比为14.37%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,菏泽市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,菏泽市归属市本级的产业用地交易规模占比达到2.03%,较前几年下降13.82个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年菏泽市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来菏泽市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,菏泽市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.19%、90.84%、6.62%、2.35%。

图表 2011-2019年菏泽市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年菏泽市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,菏泽市工矿仓储用地出让价格为12.25万元/亩。

2019年,菏泽市工矿仓储用地出让价格为14.59万元/亩,同比增长3.41%。

回顾过去8年的价格变化趋势,菏泽市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2017年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,菏泽市商服用地出让楼面价格为1030元/平方米。

2019年,菏泽市商服用地出让楼面价格为867元/平方米,同比减少24.1%。

回顾过去8年的价格变化趋势,菏泽市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2015年、2018年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年菏泽市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

菏泽市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,菏泽市产业用地总成交面积排在山东省内第9位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。菏泽市产业用地成交面积占全省的比例为4.86%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,菏泽市产业用地总成交面积排在山东省内第10位, 排名下降。菏泽市产业用地成交面积占全省的比例为4.32%,较前几年减少0.62个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年菏泽市商服用地出让楼面价格排在省内第14位。省内,临沂市、潍坊市与菏泽市土地出让价格较为接近。

总体来看,菏泽市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,菏泽市为全省平均水平的68.66%。

图表 2011-2019年菏泽市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年菏泽市工矿仓储用地出让价格排在省内第14位。省内,德州市、潍坊市、滨州市、聊城市、日照市、莱芜市、东营市与菏泽市价格较为接近。

总体来看,菏泽市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,菏泽市为全省平均水平的77.76%。 菏泽市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年菏泽市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

菏泽市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,菏泽市成交规模最大的区域是东明县,成交规模占比达到25.76%。到2019年,定陶县成为成交主力,占比达到24.88%。几年里菏泽市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年菏泽市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年菏泽市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,菏泽市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:鄄城县、成武县、单县、郓城县、曹县、牡丹区、东明县、巨野县、定陶县

鄄城县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2155.98元/平方米,2011-2019年复合增速为30.82%。

图表 2011-2019年菏泽市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年菏泽市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,菏泽市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:牡丹区、曹县、单县、成武县、巨野县、郓城县、鄄城县、定陶县、东明县

牡丹区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年菏泽市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年菏泽市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年菏泽市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年菏泽市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
定陶天诚置业有限公司314.8定陶县其他商服用地598119.0
菏泽毅德城实业有限公司292.44牡丹区其他商服用地1988668.0
山东菏泽玉皇化工有限公司282.77菏泽市本级工业用地510518.1
菏泽美龙汽车部件有限公司218.2菏泽市本级工业用地389517.9
菏泽通盛实业有限公司206.42定陶县其他商服用地495524.0
单县太阳化工有限公司199.99单县工业用地244212.2
菏泽尧舜牡丹生物科技有限公司196.95牡丹区工业用地310515.8
单县太阳化工有限公司195.43单县工业用地238612.2
华润电力(菏泽)有限公司195.35菏泽市本级铁路用地302715.5
东明前海化工有限公司185.81东明县工业用地189010.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年菏泽市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东鄄城润百家房地产开发有限公司317.330009.45鄄城县批发零售用地
山东鄄城润百家房地产开发有限公司259.716506.35鄄城县批发零售用地
山东东明农村商业银行股份有限公司166.89855.9东明县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司150.22881.92定陶县商务金融用地
米奇120.11020.85定陶县其他商服用地
山东悦华置业有限公司115.0539946.95郓城县其他商服用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司110.41731.57定陶县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司110.22712.46定陶县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司110.5650.59定陶县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司112.6380.34定陶县商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年菏泽市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
聚众投资控股有限公司70.0659194.16牡丹区仓储用地
聚众投资控股有限公司55.013254240.98牡丹区仓储用地
菏泽万通机动车检测有限公司30.5162553.35菏泽市本级工业用地
菏泽锅炉厂有限公司24.8142057.27菏泽市本级工业用地
菏泽云台羊绒纺织有限公司23.747520.01菏泽市本级工业用地
菏泽市明大电气股份有限公司20.72115102.27菏泽市本级工业用地
山东林峰新型装饰材料有限公司17.787549.33菏泽市本级工业用地
菏泽绿森木业有限公司17.075044.21牡丹区工业用地
山东尚雅创意家居饰品有限公司16.974544.11牡丹区工业用地
菏泽华恩科技文化传媒有限公司17.891551.43菏泽市本级工业用地