2011-2018年菏泽市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年菏泽市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,菏泽市共成交产业用地1843宗。成交面积达到96947.26亩,排在全国第56,山东省内第9其中以土地出让形式成交的有1843宗, 成交面积96947.26亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,菏泽市共成交产业用地165宗。成交面积9582.6亩, 排在全国第70,山东省内第12,成交面积同比增长36.57%。 其中以土地出让形式成交的有165宗,成交面积9582.6亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年菏泽市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,菏泽市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,菏泽市工矿仓储用地成交面积为8090.11亩,占比84.42%, 商服用地成交面积为1492.5亩,占比15.58%。

图表 2011-2018年菏泽市产业用地交易结构走势

2015年,菏泽市第二产业增加值1267.43亿元,占GDP的比重达到52.79%,占比排在全国第74位。 第三产业增加值863.44亿元,占GDP的比重达到35.96%,占比排在全国第245位。

目前菏泽市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年菏泽市三产占GDP的比重

2011-2018年菏泽市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,菏泽市产业用地交易2008宗中,有1684宗来源为新增建设用地,占比为83.86%。

2011-2018年,菏泽市产业新增建设用地交易面积达到101190.23亩,占比达到94.99%。 占比排在全国第28,山东省第4。近几年来菏泽市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到99%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年菏泽市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,菏泽市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到18259.35亩,占比为17.14%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,菏泽市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,菏泽市归属市本级的产业用地交易规模占比达到2.18%,较前几年下降16.44个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年菏泽市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来菏泽市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,菏泽市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.24%、97.82%、1.94%、0%。

图表 2011-2018年菏泽市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年菏泽市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,菏泽市工矿仓储用地出让价格为11.98万元/亩。

2018年,菏泽市工矿仓储用地出让价格为14.11万元/亩,同比减少0.92%。

回顾过去8年的价格变化趋势,菏泽市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2017年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,菏泽市商服用地出让楼面价格为1051元/平方米。

2018年,菏泽市商服用地出让楼面价格为1143元/平方米,同比减少36.16%。

回顾过去8年的价格变化趋势,菏泽市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2015年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年菏泽市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

菏泽市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,菏泽市产业用地总成交面积排在山东省内第10位,与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。菏泽市产业用地成交面积占全省的比例为4.96%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,菏泽市产业用地总成交面积排在山东省内第12位, 排名下降。菏泽市产业用地成交面积占全省的比例为4.31%,较前几年减少0.73个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年菏泽市商服用地出让楼面价格排在省内第6位。省内,淄博市、德州市、威海市与菏泽市土地出让价格较为接近。

总体来看,菏泽市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,菏泽市为全省平均水平的97.5%。

图表 2011-2018年菏泽市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年菏泽市工矿仓储用地出让价格排在省内第14位。省内,聊城市、临沂市、东营市、莱芜市、德州市与菏泽市价格较为接近。

总体来看,菏泽市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,菏泽市为全省平均水平的76.95%。 菏泽市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年菏泽市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

菏泽市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,菏泽市产业用地交易规模最大的区县为东明县,2018年,东明县成交规模占全市的14.53%,其次是巨野县,占比达到13.69%。

图表 2011-2018年菏泽市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年菏泽市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,菏泽市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:牡丹区、单县、成武县、曹县、定陶县、东明县、巨野县、郓城县、鄄城县

曹县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1006.7元/平方米,2011-2018年复合增速为22.46%。

图表 2011-2018年菏泽市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年菏泽市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,菏泽市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:牡丹区、曹县、单县、成武县、巨野县、郓城县、鄄城县、定陶县、东明县

牡丹区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年菏泽市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年菏泽市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年菏泽市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年菏泽市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
定陶天诚置业有限公司3.15定陶县其他商服用地598119.0
菏泽毅德城实业有限公司2.92牡丹区其他商服用地1988668.0
山东菏泽玉皇化工有限公司2.83菏泽市本级工业用地510518.1
菏泽美龙汽车部件有限公司2.18菏泽市本级工业用地389517.9
菏泽通盛实业有限公司2.06定陶县其他商服用地495524.0
单县太阳化工有限公司2单县工业用地244212.2
菏泽尧舜牡丹生物科技有限公司1.97牡丹区工业用地310515.8
单县太阳化工有限公司1.95单县工业用地238612.2
东明前海化工有限公司1.86东明县工业用地189010.2
山东玉皇盛世化工股份有限公司1.85定陶县工业用地335518.1
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年菏泽市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东鄄城润百家房地产开发有限公司317.330000.09鄄城县批发零售用地
山东鄄城润百家房地产开发有限公司259.716500.06鄄城县批发零售用地
山东东明农村商业银行股份有限公司166.89850.06东明县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司150.22880.02定陶县商务金融用地
米奇120.11020.01定陶县其他商服用地
山东悦华置业有限公司115.053990.47郓城县其他商服用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司110.22710.02定陶县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司112.6380定陶县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司110.5650.01定陶县商务金融用地
山东定陶农村商业银行股份有限公司110.41730.02定陶县商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年菏泽市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
聚众投资控股有限公司70.065910.94牡丹区仓储用地
聚众投资控股有限公司55.0132542.41牡丹区仓储用地
菏泽万通机动车检测有限公司30.516250.53菏泽市本级工业用地
菏泽市明大电气股份有限公司20.721151.02菏泽市本级工业用地
菏泽锅炉厂有限公司24.814200.57菏泽市本级工业用地
菏泽云台羊绒纺织有限公司23.74750.2菏泽市本级工业用地
泊鹭(山东)飞机有限公司17.236002.09菏泽市本级工业用地
菏泽丰泰服饰有限公司15.94250.27牡丹区工业用地
山东林峰新型装饰材料有限公司17.78750.49菏泽市本级工业用地
国网山东省电力公司成武供电公司15.83180.2成武县工业用地