2011-2018年东营市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年东营市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,东营市共成交产业用地2191宗。成交面积达到123414.22亩,排在全国第29,山东省内第4其中以土地出让形式成交的有1861宗, 成交面积117244.69亩,占比95%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,东营市共成交产业用地156宗。成交面积10118.46亩, 排在全国第63,山东省内第10,成交面积同比增长33.09%。 其中以土地出让形式成交的有152宗,成交面积9462.66亩,占比93.52%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年东营市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,东营市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,东营市工矿仓储用地成交面积为9142.61亩,占比90.36%, 商服用地成交面积为975.85亩,占比9.64%。

图表 2011-2018年东营市产业用地交易结构走势

2015年,东营市第二产业增加值2230.61亿元,占GDP的比重达到64.64%,占比排在全国第8位。 第三产业增加值1102.28亿元,占GDP的比重达到31.94%,占比排在全国第292位。

目前东营市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年东营市三产占GDP的比重

2011-2018年东营市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,东营市产业用地交易2347宗中,有2021宗来源为新增建设用地,占比为86.11%。

2011-2018年,东营市产业新增建设用地交易面积达到118169.47亩,占比达到88.49%。 占比排在全国第27,山东省第3。近几年来东营市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到92%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年东营市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,东营市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到31218.24亩,占比为23.38%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,东营市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,东营市归属市本级的产业用地交易规模占比达到6.53%,较前几年下降18.23个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年东营市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来东营市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,东营市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.34%、93.7%、0.85%、5.11%。

图表 2011-2018年东营市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年东营市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,东营市工矿仓储用地出让价格为11.47万元/亩。

2018年,东营市工矿仓储用地出让价格为13.85万元/亩,同比增长17.53%。

回顾过去8年的价格变化趋势,东营市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.98%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到13.85万元/亩,最低的一年是2012年,为10.28万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,东营市商服用地出让楼面价格为1138元/平方米。

2018年,东营市商服用地出让楼面价格为1700元/平方米,同比增长83.2%。

回顾过去8年的价格变化趋势,东营市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2016年年出现了负增长。

图表 2011-2018年东营市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

东营市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,东营市产业用地总成交面积排在山东省内第5位,与潍坊市共同处于第一梯队。东营市产业用地成交面积占全省的比例为6.22%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,东营市产业用地总成交面积排在山东省内第10位, 排名下降。东营市产业用地成交面积占全省的比例为4.55%,较前几年减少1.86个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年东营市商服用地出让楼面价格排在省内第4位。

总体来看,东营市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,东营市为全省平均水平的144.99%。

图表 2011-2018年东营市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年东营市工矿仓储用地出让价格排在省内第15位。省内,聊城市、临沂市、菏泽市、莱芜市、德州市与东营市价格较为接近。

总体来看,东营市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,东营市为全省平均水平的75.54%。 东营市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年东营市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

东营市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,东营市成交规模最大的区域是河口区,成交规模占比达到27.8%。到2018年,广饶县成为成交主力,占比达到34.65%。几年里东营市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年东营市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年东营市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,东营市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:垦利县、广饶县、河口区、利津县、东营区

垦利县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1601.74元/平方米,2011-2018年复合增速为24.08%。

图表 2011-2018年东营市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年东营市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,东营市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东营区、河口区、垦利县、利津县、广饶县

东营区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年东营市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年东营市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年东营市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年东营市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
赛亚轮胎检测有限公司10.11广饶县工业用地99779.9
山东兴达新能源有限公司4.25垦利县工业用地500011.8
山东华星石油化工集团有限公司3.71广饶县工业用地551914.9
彩客化学(东营)有限公司3.18河口区工业用地20606.5
山东滨源化学有限公司2.68利津县工业用地21848.2
山东汇宇新材料有限公司2.55利津县工业用地20838.2
泰山石膏(东营)有限公司2.31利津县工业用地19808.6
山东汇宇新材料有限公司2.17利津县工业用地17578.1
利华益维远化工有限公司1.85利津县工业用地191710.3
彩客化学(东营)有限公司1.77河口区工业用地11506.5
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年东营市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东新略电力安装有限公司270.331290.12广饶县商务金融用地
中国石化销售有限公司山东东营石油分公司160.74550.03广饶县批发零售用地
山东万通集团垦利金顺油品有限公司165.516380.1垦利县批发零售用地
东营市财金投资有限公司144.117770.12东营区商务金融用地
山东宝力生物质能源股份有限公司140.415000.11东营市本级批发零售用地
东营市住房和城乡建设局144.1310东营区其他商服用地
利津凤凰房地产开发有限公司96.118560.19利津县其他商服用地
东营市东营区文汇街道办事处东营社区居民委员会95.19700.1东营区其他商服用地
东营渤海房地产开发有限公司90.110990.12广饶县商务金融用地
东营昂坤置业有限公司82.519830.24广饶县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年东营市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
合海橡塑装备制造有限公司15.615000.96东营市本级工业用地
东营宇信泰达机电科技有限公司15.74700.3东营市本级工业用地
山东宏丰海洋石油装备有限公司15.617801.14东营市本级工业用地
东营市鲁科机械设备有限公司15.74500.29东营市本级工业用地
东营弘毅新能源科技有限公司15.512500.8东营市本级工业用地
山东海金能源装备有限公司15.611850.76东营市本级工业用地
东营佛思特生物工程有限公司15.618501.19东营市本级工业用地
山东宝力生物质能源股份有限公司15.33750.25东营市本级工业用地
东营市万庆化工有限公司15.25550.37东营市本级工业用地
东营百华石油技术开发有限公司15.44810.31东营区工业用地