2011-2019年东营市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年东营市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,东营市共成交产业用地2668宗。成交面积达到150232.92亩,排在全国第30,山东省内第5其中以土地出让形式成交的有2086宗, 成交面积129232.5亩,占比86.02%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,东营市共成交产业用地169宗。成交面积9347.66亩, 排在全国第112,山东省内第15,成交面积同比减少47.17%。 其中以土地出让形式成交的有129宗,成交面积7405.45亩,占比79.22%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年东营市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,东营市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,东营市工矿仓储用地成交面积为6488.65亩,占比93.28%, 商服用地成交面积为467.78亩,占比6.72%。

图表 2011-2019年东营市产业用地交易结构走势

2015年,东营市第二产业增加值2230.61亿元,占GDP的比重达到64.64%,占比排在全国第8位。 第三产业增加值1102.28亿元,占GDP的比重达到31.94%,占比排在全国第292位。

目前东营市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年东营市三产占GDP的比重

2011-2019年东营市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,东营市产业用地交易2837宗中,有2413宗来源为新增建设用地,占比为85.05%。

2011-2019年,东营市产业新增建设用地交易面积达到141233.99亩,占比达到88.5%。 占比排在全国第215,山东省第10。近几年来东营市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到92%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年东营市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,东营市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到37408.47亩,占比为23.44%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,东营市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,东营市归属市本级的产业用地交易规模占比达到12.64%,较前几年下降11.47个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年东营市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来东营市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,东营市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.28%、84.03%、1.31%、14.38%。

图表 2011-2019年东营市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年东营市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,东营市工矿仓储用地出让价格为11.53万元/亩。

2019年,东营市工矿仓储用地出让价格为12.44万元/亩,同比减少10.19%。

回顾过去8年的价格变化趋势,东营市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,东营市商服用地出让楼面价格为1157元/平方米。

2019年,东营市商服用地出让楼面价格为1540元/平方米,同比减少9.38%。

回顾过去8年的价格变化趋势,东营市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年东营市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

东营市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,东营市产业用地总成交面积排在山东省内第5位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。东营市产业用地成交面积占全省的比例为5.79%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,东营市产业用地总成交面积排在山东省内第15位, 排名下降。东营市产业用地成交面积占全省的比例为2.8%,较前几年减少3.4个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年东营市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,威海市与东营市土地出让价格较为接近。

总体来看,东营市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,东营市为全省平均水平的121.91%。

图表 2011-2019年东营市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年东营市工矿仓储用地出让价格排在省内第17位。省内,菏泽市、日照市、莱芜市与东营市价格较为接近。

总体来看,东营市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,东营市为全省平均水平的66.3%。 东营市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年东营市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

东营市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,东营市成交规模最大的区域是河口区,成交规模占比达到27.8%。到2019年,广饶县成为成交主力,占比达到29.22%。几年里东营市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年东营市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年东营市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,东营市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:广饶县、垦利县、利津县、河口区、东营区

广饶县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2356.87元/平方米,2011-2019年复合增速为26.84%。

图表 2011-2019年东营市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年东营市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,东营市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东营区、河口区、垦利县、利津县、广饶县

东营区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年东营市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年东营市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年东营市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年东营市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
赛亚轮胎检测有限公司1011.13广饶县工业用地99779.9
山东兴达新能源有限公司425.49垦利县工业用地500011.8
山东华星石油化工集团有限公司371.19广饶县工业用地551914.9
彩客化学(东营)有限公司317.89河口区工业用地20606.5
山东滨源化学有限公司267.65利津县工业用地21848.2
山东汇宇新材料有限公司254.53利津县工业用地20838.2
泰山石膏(东营)有限公司230.71利津县工业用地19808.6
山东汇宇新材料有限公司216.57利津县工业用地17578.1
利华益维远化工有限公司185.45利津县工业用地191710.3
东营津膜环保科技有限公司179.97东营市本级公共设施用地381021.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年东营市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东新略电力安装有限公司270.3312911.57广饶县商务金融用地
中国石化销售有限公司山东东营石油分公司160.74552.83广饶县批发零售用地
山东万通集团垦利金顺油品有限公司165.516389.9垦利县批发零售用地
东营市住房和城乡建设局144.1310.21东营区其他商服用地
山东宝力生物质能源股份有限公司140.4150010.68东营市本级批发零售用地
东营市财金投资有限公司144.1177712.33东营区商务金融用地
东营市东营区文汇街道办事处东营社区居民委员会95.197010.2东营区其他商服用地
利津凤凰房地产开发有限公司96.1185619.32利津县其他商服用地
东营渤海房地产开发有限公司90.1109912.19广饶县商务金融用地
东营昂坤置业有限公司82.5198324.04广饶县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年东营市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东宏丰海洋石油装备有限公司15.61780114.32东营市本级工业用地
东营弘毅新能源科技有限公司15.5125080.42东营市本级工业用地
山东海金能源装备有限公司15.6118575.98东营市本级工业用地
东营市万庆化工有限公司15.255536.54东营市本级工业用地
山东齐成石油化工有限公司15.154035.83广饶县工业用地
山东齐成石油化工有限公司15.183555.36广饶县工业用地
山东东方华龙工贸集团有限公司15.61561100广饶县工业用地
山东华星石油化工集团有限公司14.81801121.66广饶县工业用地
山东齐成石油化工有限公司15.170746.92广饶县工业用地
山东齐成石油化工有限公司15.145430.1广饶县工业用地