2011-2019年德州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年德州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,德州市共成交产业用地2444宗。成交面积达到118194.04亩,排在全国第57,山东省内第9其中以土地出让形式成交的有2355宗, 成交面积116829.42亩,占比98.85%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,德州市共成交产业用地469宗。成交面积16931.34亩, 排在全国第40,山东省内第8,成交面积同比增长34.89%。 其中以土地出让形式成交的有468宗,成交面积16901.69亩,占比99.82%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年德州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,德州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,德州市工矿仓储用地成交面积为14051.85亩,占比89.55%, 商服用地成交面积为1639.28亩,占比10.45%。

图表 2011-2019年德州市产业用地交易结构走势

2015年,德州市第二产业增加值1358亿元,占GDP的比重达到49.36%,占比排在全国第120位。 第三产业增加值1109.23亿元,占GDP的比重达到40.32%,占比排在全国第159位。

目前德州市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年德州市三产占GDP的比重

2011-2019年德州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,德州市产业用地交易2913宗中,有2090宗来源为新增建设用地,占比为71.75%。

2011-2019年,德州市产业新增建设用地交易面积达到109312.51亩,占比达到80.9%。 占比排在全国第129,山东省第8。近几年来德州市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到90%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年德州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,德州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到16393.08亩,占比为12.13%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,德州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,德州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到12.37%,较前几年上升0.28个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年德州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来德州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,德州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.32%、0.22%、93.53%、4.9%、1.03%。

图表 2011-2019年德州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年德州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,德州市工矿仓储用地出让价格为12.04万元/亩。

2019年,德州市工矿仓储用地出让价格为17.41万元/亩,同比增长36.47%。

回顾过去8年的价格变化趋势,德州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2016年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,德州市商服用地出让楼面价格为797元/平方米。

2019年,德州市商服用地出让楼面价格为998元/平方米,同比减少6.2%。

回顾过去8年的价格变化趋势,德州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2017年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年德州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

德州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,德州市产业用地总成交面积排在山东省内第8位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。德州市产业用地成交面积占全省的比例为4.9%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,德州市产业用地总成交面积排在山东省内第8位, 排名上升。德州市产业用地成交面积占全省的比例为5.07%,较前几年增长0.2个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年德州市商服用地出让楼面价格排在省内第11位。省内,枣庄市、泰安市、淄博市、临沂市与德州市土地出让价格较为接近。

总体来看,德州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,德州市为全省平均水平的79.01%。

图表 2011-2019年德州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年德州市工矿仓储用地出让价格排在省内第10位。省内,威海市、枣庄市、烟台市、济宁市、临沂市、潍坊市、滨州市、聊城市、菏泽市、日照市与德州市价格较为接近。

总体来看,德州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,德州市为全省平均水平的92.81%。 德州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年德州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

德州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,德州市成交规模最大的区域是临邑县,成交规模占比达到24.21%。到2019年,齐河县成为成交主力,占比达到31.27%。几年里德州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年德州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年德州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,德州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:宁津县、陵县、庆云县、乐陵市、禹城市、平原县、齐河县、夏津县、武城县、临邑县、德城区

乐陵市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1087.36元/平方米,2011-2019年复合增速为11.12%。

图表 2011-2019年德州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年德州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,德州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:德城区、陵县、宁津县、庆云县、临邑县、齐河县、平原县、夏津县、武城县、乐陵市、禹城市

陵县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年德州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年德州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年德州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年德州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
山东济铁省会物流有限公司500.01齐河县铁路用地692513.8
德州中元科技创新园股份有限公司348.83德州市本级工业用地581516.7
佳隆食品夏津有限公司280夏津县工业用地355612.7
德州齿轮有限公司233.05德城区工业用地353115.2
山东奥福环保科技股份有限公司205.2临邑县工业用地13756.7
德州奥特莱斯置业有限公司201.87德州市本级其他商服用地1433371.0
海恩锯业有限公司199.94齐河县工业用地345317.3
德州市德化化工有限公司196.31德州市本级工业用地298515.2
宁津县惠宁城市建设投资运营有限公司186.57宁津县工业用地15178.1
山东朗朗食品有限公司165.26禹城市工业用地235014.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年德州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
临邑县农村信用合作联社1251.76890.55临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社1131.712751.13临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社721.715262.11临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社558.215622.8临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社551.418523.36临邑县商务金融用地
夏津县财金发展有限公司496.422844.6夏津县住宿餐饮用地
临邑县农村信用合作联社437.313423.07临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社431.15121.19临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社397.820335.11临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社301.0373512.41临邑县商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年德州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东华鲁恒升化工股份有限公司36.49523261.53德州市本级工业用地
山东华鲁恒升化工股份有限公司36.49959273.5德州市本级工业用地
山东中恒碳纤维科技发展有限公司20.160230齐河县工业用地
山东中恒碳纤维科技发展有限公司20.142421.11齐河县工业用地
齐河县光明电力服务有限责任公司20.1184191.71齐河县工业用地
德州长虹机械制造有限公司17.455531.92德城区工业用地
德州聚祥机械设备租赁有限公司17.120812.14德州市本级工业用地
山东麦迪海药业有限公司17.51980112.88德州市本级工业用地
德州中星石油机械有限公司17.273042.4德州市本级工业用地
德州市拓实基础工程有限公司18.01226.77德州市本级工业用地