2011-2018年德州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年德州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,德州市共成交产业用地2107宗。成交面积达到103209.63亩,排在全国第48,山东省内第6其中以土地出让形式成交的有2047宗, 成交面积102970.92亩,占比99.77%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,德州市共成交产业用地238宗。成交面积10999.88亩, 排在全国第54,山东省内第7,成交面积同比减少15.7%。 其中以土地出让形式成交的有238宗,成交面积10999.88亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年德州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,德州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,德州市工矿仓储用地成交面积为9173.82亩,占比83.4%, 商服用地成交面积为1826.06亩,占比16.6%。

图表 2011-2018年德州市产业用地交易结构走势

2015年,德州市第二产业增加值1358亿元,占GDP的比重达到49.36%,占比排在全国第120位。 第三产业增加值1109.23亿元,占GDP的比重达到40.32%,占比排在全国第159位。

目前德州市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年德州市三产占GDP的比重

2011-2018年德州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,德州市产业用地交易2345宗中,有1619宗来源为新增建设用地,占比为69.04%。

2011-2018年,德州市产业新增建设用地交易面积达到91285.38亩,占比达到79.93%。 占比排在全国第210,山东省第12。近几年来德州市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到89%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年德州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,德州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到13952.8亩,占比为12.22%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,德州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,德州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到8.22%,较前几年下降4.42个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年德州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来德州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,德州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.38%、0.25%、95.01%、4.15%、0.21%。

图表 2011-2018年德州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年德州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,德州市工矿仓储用地出让价格为10.85万元/亩。

2018年,德州市工矿仓储用地出让价格为12.76万元/亩,同比增长22.07%。

回顾过去8年的价格变化趋势,德州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2016年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,德州市商服用地出让楼面价格为781元/平方米。

2018年,德州市商服用地出让楼面价格为1064元/平方米,同比增长61.46%。

回顾过去8年的价格变化趋势,德州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.14%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2016年,达到1478元/平方米,最低的一年是2012年,为563元/平方米。

图表 2011-2018年德州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

德州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,德州市产业用地总成交面积排在山东省内第7位,与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。德州市产业用地成交面积占全省的比例为5.32%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,德州市产业用地总成交面积排在山东省内第7位, 排名下降。德州市产业用地成交面积占全省的比例为4.94%,较前几年减少0.42个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年德州市商服用地出让楼面价格排在省内第7位。省内,菏泽市、威海市与德州市土地出让价格较为接近。

总体来看,德州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,德州市为全省平均水平的90.79%。

图表 2011-2018年德州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年德州市工矿仓储用地出让价格排在省内第17位。省内,菏泽市、东营市、莱芜市与德州市价格较为接近。

总体来看,德州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,德州市为全省平均水平的69.59%。 德州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年德州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

德州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,德州市成交规模最大的区域是临邑县,成交规模占比达到24.21%。到2018年,齐河县成为成交主力,占比达到36.47%。几年里德州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年德州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年德州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,德州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:平原县、陵县、德城区、齐河县、武城县、夏津县、乐陵市、宁津县、庆云县、临邑县、禹城市

武城县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到892.22元/平方米,2011-2018年复合增速为17.74%。

图表 2011-2018年德州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年德州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,德州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:德城区、陵县、宁津县、庆云县、临邑县、齐河县、平原县、夏津县、武城县、乐陵市、禹城市

陵县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年德州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年德州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年德州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年德州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
德州中元科技创新园股份有限公司3.49德州市本级工业用地581516.7
佳隆食品夏津有限公司2.8夏津县工业用地355612.7
德州齿轮有限公司2.33德城区工业用地353115.2
山东奥福环保科技股份有限公司2.05临邑县工业用地13756.7
德州奥特莱斯置业有限公司2.02德州市本级其他商服用地1433371.0
海恩锯业有限公司2齐河县工业用地345317.3
德州市德化化工有限公司1.96德州市本级工业用地298515.2
宁津县惠宁城市建设投资运营有限公司1.87宁津县工业用地15178.1
山东朗朗食品有限公司1.65禹城市工业用地235014.2
山东御捷马新能源汽车制造有限公司1.63齐河县工业用地329820.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年德州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
临邑县农村信用合作联社1251.76890.01临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社1131.712750.01临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社721.715260.02临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社558.215620.03临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社551.418520.03临邑县商务金融用地
夏津县财金发展有限公司496.422840.05夏津县住宿餐饮用地
临邑县农村信用合作联社437.313420.03临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社431.15120.01临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社397.820330.05临邑县商务金融用地
临邑县农村信用合作联社301.037350.12临邑县商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年德州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
山东华鲁恒升化工股份有限公司36.499592.73德州市本级工业用地
山东华鲁恒升化工股份有限公司36.495232.62德州市本级工业用地
山东中恒碳纤维科技发展有限公司20.16020.3齐河县工业用地
山东中恒碳纤维科技发展有限公司20.14240.21齐河县工业用地
齐河县光明电力服务有限责任公司20.118410.92齐河县工业用地
山东雅培乳制品有限公司17.37680.44齐河县工业用地
德州顺沃商贸有限公司17.22220.13德州市本级工业用地
山东麦迪海药业有限公司17.519801.13德州市本级工业用地
山东中电通电缆科技有限公司17.317090.99齐河县工业用地
山东米科思机械设备有限公司17.38670.5齐河县工业用地