2011-2019年滨州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年滨州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,滨州市共成交产业用地2268宗。成交面积达到129466.8亩,排在全国第49,山东省内第7其中以土地出让形式成交的有2042宗, 成交面积111925.08亩,占比86.45%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,滨州市共成交产业用地277宗。成交面积13977.75亩, 排在全国第56,山东省内第11,成交面积同比减少18.16%。 其中以土地出让形式成交的有204宗,成交面积8953.16亩,占比64.05%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年滨州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,滨州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,滨州市工矿仓储用地成交面积为8088.26亩,占比93.63%, 商服用地成交面积为549.89亩,占比6.37%。

图表 2011-2019年滨州市产业用地交易结构走势

2015年,滨州市第二产业增加值1150.17亿元,占GDP的比重达到48.83%,占比排在全国第133位。 第三产业增加值987.63亿元,占GDP的比重达到41.93%,占比排在全国第137位。

目前滨州市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年滨州市三产占GDP的比重

2011-2019年滨州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,滨州市产业用地交易2545宗中,有2307宗来源为新增建设用地,占比为90.65%。

2011-2019年,滨州市产业新增建设用地交易面积达到110280.72亩,占比达到76.88%。 占比排在全国第32,山东省第5。近几年来滨州市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到99%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年滨州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,滨州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到23647.99亩,占比为16.49%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,滨州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,滨州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到25.5%,较前几年上升9.99个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年滨州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来滨州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,滨州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、4.28%、63.72%、16.27%、15.73%。

图表 2011-2019年滨州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年滨州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,滨州市工矿仓储用地出让价格为16.57万元/亩。

2019年,滨州市工矿仓储用地出让价格为15.95万元/亩,同比减少29.06%。

回顾过去8年的价格变化趋势,滨州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.43%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到22.48万元/亩,最低的一年是2011年,为12.85万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,滨州市商服用地出让楼面价格为740元/平方米。

2019年,滨州市商服用地出让楼面价格为483元/平方米,同比减少29.84%。

回顾过去8年的价格变化趋势,滨州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年滨州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

滨州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,滨州市产业用地总成交面积排在山东省内第7位,与临沂市、烟台市共同处于第二梯队。滨州市产业用地成交面积占全省的比例为5.2%。

图表 2011-2019年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,滨州市产业用地总成交面积排在山东省内第11位, 排名下降。滨州市产业用地成交面积占全省的比例为4.19%,较前几年减少1.15个百分点。

图表 2019年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年滨州市商服用地出让楼面价格排在省内第16位。

总体来看,滨州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 山东省商服用地楼面价格达到1263.35元/平方米,滨州市为全省平均水平的38.25%。

图表 2011-2019年滨州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年滨州市工矿仓储用地出让价格排在省内第12位。省内,烟台市、济宁市、临沂市、德州市、潍坊市、聊城市、菏泽市、日照市与滨州市价格较为接近。

总体来看,滨州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.76万元/亩,滨州市为全省平均水平的85.01%。 滨州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年滨州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

滨州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,滨州市产业用地交易规模最大的区县为沾化县,2019年,沾化县成交规模占全市的33.33%,其次是无棣县,占比达到31.53%。

图表 2011-2019年滨州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年滨州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,滨州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:博兴县、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、滨城区、邹平县

博兴县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到738.66元/平方米,2011-2019年复合增速为28.83%。

图表 2011-2019年滨州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年滨州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,滨州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县

滨城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年滨州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年滨州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年滨州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年滨州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
4023.25惠民县公路用地198604.9
556.45滨城区公共设施用地22784.1
山东无棣齐星高科技铝材有限公司365.77无棣县工业用地32688.9
惠民县汇宏新材料有限公司261惠民县工业用地395015.1
惠民县汇宏新材料有限公司260惠民县工业用地379614.6
197.27滨州市本级医卫慈善用地295915.0
山东创新金属科技股份有限公司175邹平县工业用地306317.5
山东创源金属科技有限公司160惠民县工业用地320020.0
海纳川(滨州)发动机部件有限公司152.26滨州市本级工业用地406126.7
山东京阳科技股份有限公司122.41阳信县工业用地183715.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年滨州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
滨州帝堡置业有限公司328.51926058.62滨州市本级商务金融用地
惠民东景置业有限公司171.9278216.18惠民县批发零售用地
山东方泰置业有限公司147.89876.68滨州市本级其他商服用地
邹平黄山置业有限公司136.75073.71邹平县其他商服用地
山东惠金投资有限公司110.615000135.62惠民县批发零售用地
山东惠民农村商业银行股份有限公司100.5452445惠民县商务金融用地
山东京博新能源控股发展有限公司99.02792.82博兴县批发零售用地
京博乐安置业有限公司96.7731075.56博兴县商务金融用地
山东省博兴县鑫达建设投资开发有限公司99.0314131.73博兴县其他商服用地
山东省博兴县天元房地产有限责任公司98.5640765.04博兴县商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年滨州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
滨州市娇点商贸有限公司93.91631.74滨州市本级仓储用地
滨州灿东模具技术有限公司45.881817.85滨州市本级工业用地
滨州灿东模具技术有限公司46.33567.68滨州市本级工业用地
滨州中海管道有限公司36.43640100滨州市本级工业用地
阳信县汇宏新材料有限公司 31.22277.27阳信县工业用地
阳信县汇宏新材料有限公司 26.62268.49阳信县工业用地
滨州市通晟工贸有限公司20.554826.69滨州市本级工业用地
滨化集团股份有限公司23.52249.54滨州市本级工业用地
滨化集团股份有限公司24.526210.68滨州市本级工业用地
滨化集团股份有限公司26.4147255.79滨州市本级工业用地