2011-2018年滨州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年滨州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,滨州市共成交产业用地1804宗。成交面积达到99691.66亩,排在全国第54,山东省内第7其中以土地出让形式成交的有1792宗, 成交面积97959.89亩,占比98.26%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,滨州市共成交产业用地204宗。成交面积12979.41亩, 排在全国第35,山东省内第6,成交面积同比增长112.99%。 其中以土地出让形式成交的有201宗,成交面积12583.63亩,占比96.95%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年滨州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,滨州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,滨州市工矿仓储用地成交面积为12207.62亩,占比94.05%, 商服用地成交面积为771.79亩,占比5.95%。

图表 2011-2018年滨州市产业用地交易结构走势

2015年,滨州市第二产业增加值1150.17亿元,占GDP的比重达到48.83%,占比排在全国第133位。 第三产业增加值987.63亿元,占GDP的比重达到41.93%,占比排在全国第137位。

目前滨州市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年滨州市三产占GDP的比重

2011-2018年滨州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,滨州市产业用地交易2008宗中,有1808宗来源为新增建设用地,占比为90.04%。

2011-2018年,滨州市产业新增建设用地交易面积达到81713.24亩,占比达到72.52%。 占比排在全国第211,山东省第13。近几年来滨州市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到98%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年滨州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,滨州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到16010.73亩,占比为14.21%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,滨州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,滨州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到19.45%,较前几年上升5.92个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年滨州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来滨州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,滨州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、5.42%、72.15%、20.54%、1.89%。

图表 2011-2018年滨州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年滨州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,滨州市工矿仓储用地出让价格为16.64万元/亩。

2018年,滨州市工矿仓储用地出让价格为22.48万元/亩,同比增长21.56%。

回顾过去8年的价格变化趋势,滨州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为7.24%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到22.48万元/亩,最低的一年是2011年,为12.85万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,滨州市商服用地出让楼面价格为754元/平方米。

2018年,滨州市商服用地出让楼面价格为689元/平方米,同比减少7.09%。

回顾过去8年的价格变化趋势,滨州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年滨州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

滨州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,滨州市产业用地总成交面积排在山东省内第8位,与青岛市、临沂市、烟台市、东营市共同处于第二梯队。滨州市产业用地成交面积占全省的比例为5.25%。

图表 2011-2018年山东省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,滨州市产业用地总成交面积排在山东省内第6位, 排名上升。滨州市产业用地成交面积占全省的比例为5.83%,较前几年增长0.65个百分点。

图表 2018年山东省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年滨州市商服用地出让楼面价格排在省内第17位。省内,聊城市与滨州市土地出让价格较为接近。

总体来看,滨州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 山东省商服用地楼面价格达到1172.24元/平方米,滨州市为全省平均水平的58.75%。

图表 2011-2018年滨州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年滨州市工矿仓储用地出让价格排在省内第3位。省内,济南市、淄博市、枣庄市、青岛市、泰安市、威海市、潍坊市与滨州市价格较为接近。

总体来看,滨州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 山东省工矿仓储用地出让价格达到18.33万元/亩,滨州市为全省平均水平的122.63%。 滨州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年滨州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

滨州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,滨州市成交规模最大的区域是沾化县,成交规模占比达到41.41%。到2018年,邹平县成为成交主力,占比达到47.6%。几年里滨州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年滨州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年滨州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,滨州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:滨城区、无棣县、惠民县、博兴县、阳信县、邹平县、沾化县

博兴县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到740.81元/平方米,2011-2018年复合增速为28.88%。

图表 2011-2018年滨州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年滨州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,滨州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县

滨城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年滨州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年滨州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年滨州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年滨州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
山东无棣齐星高科技铝材有限公司3.66无棣县工业用地32688.9
惠民县汇宏新材料有限公司2.61惠民县工业用地395015.1
惠民县汇宏新材料有限公司2.6惠民县工业用地379614.6
山东创新金属科技股份有限公司1.75邹平县工业用地306317.5
山东创源金属科技有限公司1.6惠民县工业用地320020.0
海纳川(滨州)发动机部件有限公司1.52滨州市本级工业用地406126.7
山东京阳科技股份有限公司1.22阳信县工业用地183715.0
滨州高新技术产业开发区土地收购储备中心1.19滨州市本级工业用地229319.3
山东京博石油化工有限公司1.16博兴县工业用地244121.0
滨州盟威戴森汽车轮毂制造有限公司1.16滨州市本级工业用地545947.1
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年滨州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
滨州帝堡置业有限公司328.5192600.59滨州市本级商务金融用地
惠民东景置业有限公司171.927820.16惠民县批发零售用地
山东方泰置业有限公司147.89870.07滨州市本级其他商服用地
邹平黄山置业有限公司136.75070.04邹平县其他商服用地
山东惠金投资有限公司110.6150001.36惠民县批发零售用地
山东惠民农村商业银行股份有限公司100.545240.45惠民县商务金融用地
京博乐安置业有限公司96.773100.76博兴县商务金融用地
山东省博兴县鑫达建设投资开发有限公司99.031410.32博兴县其他商服用地
山东京博新能源控股发展有限公司99.02790.03博兴县批发零售用地
山东省博兴县天元房地产有限责任公司98.564070.65博兴县商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年滨州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
滨州市娇点商贸有限公司93.91630.02滨州市本级仓储用地
滨州灿东模具技术有限公司45.88180.18滨州市本级工业用地
滨州灿东模具技术有限公司46.33560.08滨州市本级工业用地
滨州中海管道有限公司36.436401滨州市本级工业用地
阳信县汇宏新材料有限公司 31.22270.07阳信县工业用地
阳信县汇宏新材料有限公司 26.62260.08阳信县工业用地
山东京博石油化工有限公司21.033691.6博兴县工业用地
山东京博石油化工有限公司21.012600.6博兴县工业用地
山东益仁纸业有限公司21.033621.6博兴县工业用地
山东瑞德农业发展有限公司23.09200.4博兴县工业用地