2011-2019年西宁市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年西宁市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,西宁市共成交产业用地918宗。成交面积达到60836.27亩,排在全国第161,青海省内第1其中以土地出让形式成交的有856宗, 成交面积58939.65亩,占比96.88%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,西宁市共成交产业用地62宗。成交面积3115.46亩, 排在全国第258,青海省内第2,成交面积同比减少27.95%。 其中以土地出让形式成交的有53宗,成交面积2413.11亩,占比77.46%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年西宁市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,西宁市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,西宁市工矿仓储用地成交面积为1856.59亩,占比76.94%, 商服用地成交面积为556.52亩,占比23.06%。

图表 2011-2019年西宁市产业用地交易结构走势

2015年,西宁市第二产业增加值543.47亿元,占GDP的比重达到48.03%,占比排在全国第153位。 第三产业增加值550.69亿元,占GDP的比重达到48.66%,占比排在全国第61位。

目前西宁市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年西宁市三产占GDP的比重

2011-2019年西宁市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,西宁市产业用地交易980宗中,有717宗来源为新增建设用地,占比为73.16%。

2011-2019年,西宁市产业新增建设用地交易面积达到56000.03亩,占比达到87.57%。 占比排在全国第336,青海省第6。近几年来西宁市建设用地供应比较充足

2014年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年西宁市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,西宁市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到17231.34亩,占比为26.94%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,西宁市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,西宁市归属市本级的产业用地交易规模占比达到18.34%,较前几年下降9.05个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年西宁市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来西宁市产业用地交易形式以出让为主,其中又以协议出让为最主要的形式。

2019年,西宁市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.18%、25.23%、70.53%、4.06%。

图表 2011-2019年西宁市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年西宁市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,西宁市工矿仓储用地出让价格为11.67万元/亩。

2019年,西宁市工矿仓储用地出让价格为8.44万元/亩,同比减少34.64%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西宁市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,西宁市商服用地出让楼面价格为538元/平方米。

2019年,西宁市商服用地出让楼面价格为591元/平方米,同比增长59.11%。

回顾过去8年的价格变化趋势,西宁市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2017年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年西宁市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西宁市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,西宁市产业用地总成交面积排在青海省内第1位,与海西蒙古族藏族自治州共同处于第一梯队。西宁市产业用地成交面积占全省的比例为39.45%。

图表 2011-2019年青海省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,西宁市产业用地总成交面积排在青海省内第2位, 排名下降。西宁市产业用地成交面积占全省的比例为22.04%,较前几年减少19.07个百分点。

图表 2019年青海省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年西宁市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看,西宁市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 青海省商服用地楼面价格达到393.25元/平方米,西宁市为全省平均水平的150.22%。

图表 2011-2019年西宁市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年西宁市工矿仓储用地出让价格排在省内第3位。省内,海北藏族自治州与西宁市价格较为接近。

总体来看,西宁市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 青海省工矿仓储用地出让价格达到8.42万元/亩,西宁市为全省平均水平的100.19%。 西宁市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年西宁市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

西宁市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,西宁市产业用地交易规模最大的区县为湟中县,2019年,湟中县成交规模占全市的70.75%,其次是城北区,占比达到13.37%。

图表 2011-2019年西宁市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年西宁市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,西宁市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:大通回族土族自治县、城西区、城北区、湟中县、城东区、城中区、湟源县

大通回族土族自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2902.63元/平方米,2011-2019年复合增速为52.4%。

图表 2011-2019年西宁市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年西宁市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,西宁市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:城东区、城中区、城西区、城北区、大通回族土族自治县、湟中县、湟源县

城东区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年西宁市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年西宁市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年西宁市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年西宁市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
青海宝利华能源科技有限公司808湟中县工业用地22622.8
青海义海生物科技有限公司300湟中县工业用地27309.1
青海富腾生态科技有限公司237.61湟中县工业用地19158.1
黄河上游水电开发有限责任公司鑫业分公司216.86湟中县工业用地10935.0
青海九州富强房地产开发有限公司204.8西宁市本级商务金融用地2451.2
青海盛世信德投资发展有限公司195.96湟源县工业用地274514.0
青海雷鸟光科能源有限公司191湟中县工业用地9635.0
青海大宋农业科技股份有限公司176.68湟中县工业用地346319.6
青海住房建设发展(集团)有限公司139西宁市本级商务金融用地11408.2
青海宏基业塑料科技有限公司137.36大通回族土族自治县工业用地195114.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西宁市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
青海隆丰房地产开发有限公司915.03732440.79城中区其他商服用地
青海省电信实业公司456.5628613.77西宁市本级商务金融用地
西宁地安君泰房地产开发有限公司399.51675741.94西宁市本级商务金融用地
西宁地安君泰房地产开发有限公司377.325606.78西宁市本级商务金融用地
西宁市运输有限公司262.15672.16西宁市本级其他商服用地
青海嘉仁房地产开发有限公司230.37453.24西宁市本级其他商服用地
青海银鹏房地产开发有限责任公司203.75562.73湟源县批发零售用地
青海久美藏药药业有限公司170.11460.86西宁市本级其他商服用地
青海伊澜商贸有限公司169.97824.6西宁市本级其他商服用地
青海开河置业投资有限公司129.0305723.7西宁市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西宁市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
青海有色地质工程勘察院20.067233.59湟中县仓储用地
青海百洋农牧科技有限责任公司14.21873131.9大通回族土族自治县工业用地
大通业兴租赁有限责任公司14.51308.98大通回族土族自治县工业用地
青海诺德新材料有限公司19.23582186.57西宁市本级工业用地
青海九康中药饮片有限公司19.232616.99西宁市本级工业用地
大通县东升金属门窗厂14.532822.62大通回族土族自治县工业用地
湟中福鑫源开发建设有限公司16.083452.08湟中县工业用地
西宁恒辉商务服务有限公司16.075747.26湟中县工业用地
青海盈润投资有限公司14.53572246.32大通回族土族自治县工业用地
大通资生建材有限公司14.224617.29大通回族土族自治县工业用地