2011-2018年海东地区产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年海东地区产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,海东地区共成交产业用地334宗。成交面积达到15320.32亩,排在全国第311,青海省内第3其中以土地出让形式成交的有334宗, 成交面积15320.32亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,海东地区共成交产业用地46宗。成交面积1970.71亩, 排在全国第256,青海省内第3,成交面积同比增长58.12%。 其中以土地出让形式成交的有46宗,成交面积1970.71亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年海东地区产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,海东地区产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,海东地区工矿仓储用地成交面积为1330.65亩,占比67.52%, 商服用地成交面积为640.05亩,占比32.48%。

图表 2011-2018年海东地区产业用地交易结构走势

2015年,海东地区第二产业增加值0亿元,占GDP的比重达到0%,占比排在全国第0位。 第三产业增加值0亿元,占GDP的比重达到0%,占比排在全国第0位。

目前海东地区第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年海东地区三产占GDP的比重

2011-2018年海东地区产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,海东地区产业用地交易380宗中,有296宗来源为新增建设用地,占比为77.89%。

2011-2018年,海东地区产业新增建设用地交易面积达到15750.2亩,占比达到91.09%。 占比排在全国第147,青海省第2。近几年来海东地区建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到97%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年海东地区产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,海东地区交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到331.08亩,占比为1.91%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,海东地区土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,海东地区归属市本级的产业用地交易规模占比达到16.8%,较前几年上升16.8个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年海东地区产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来海东地区产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,海东地区产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.03%、87.57%、12.39%、0%。

图表 2011-2018年海东地区产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年海东地区产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,海东地区工矿仓储用地出让价格为10.43万元/亩。

2018年,海东地区工矿仓储用地出让价格为24.57万元/亩,同比增长73.14%。

回顾过去8年的价格变化趋势,海东地区工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为22.42%,价格上涨趋势十分显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到24.57万元/亩,最低的一年是2011年,为4.87万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,海东地区商服用地出让楼面价格为279元/平方米。

2018年,海东地区商服用地出让楼面价格为383元/平方米,同比增长15.61%。

回顾过去8年的价格变化趋势,海东地区商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2016年年出现了负增长。

图表 2011-2018年海东地区产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

海东地区产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,海东地区产业用地总成交面积排在青海省内第3位。海东地区产业用地成交面积占全省的比例为12.22%。

图表 2011-2018年青海省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,海东地区产业用地总成交面积排在青海省内第3位, 排名不变。海东地区产业用地成交面积占全省的比例为16.08%,较前几年增长4.23个百分点。

图表 2018年青海省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年海东地区商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,西宁市与海东地区土地出让价格较为接近。

总体来看,海东地区商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 青海省商服用地楼面价格达到295.73元/平方米,海东地区为全省平均水平的129.35%。

图表 2011-2018年海东地区商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年海东地区工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,海东地区工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 青海省工矿仓储用地出让价格达到7.85万元/亩,海东地区为全省平均水平的313.08%。 海东地区在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年海东地区工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

海东地区所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,海东地区成交规模最大的区域是民和回族土族自治县,成交规模占比达到66.05%。到2018年,互助土族自治县成为成交主力,占比达到57.59%。几年里海东地区所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年海东地区所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年海东地区所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,海东地区商服用地出让楼面价格区域排名依次为:平安县、互助土族自治县、乐都县、民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县、化隆回族自治县

循化撒拉族自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到246.79元/平方米,2011-2018年复合增速为44.17%。

图表 2011-2018年海东地区所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年海东地区所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,海东地区工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:平安县、民和回族土族自治县、乐都县、互助土族自治县、化隆回族自治县、循化撒拉族自治县

平安县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年海东地区所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年海东地区所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年海东地区产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年海东地区产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
青海省临空经济区开发投资有限公司2.21互助土族自治县仓储用地318714.4
青海和兴炭素有限公司1.45民和回族土族自治县工业用地146310.1
互助绿宝汽车运输有限公司1.33互助土族自治县其他商服用地9417.1
青海和兴炭素有限公司1.28民和回族土族自治县工业用地128910.1
青海仙红生物科技有限公司1.18平安县工业用地171314.5
青海湘商投资产业发展有限公司1.14互助土族自治县工业用地170915.0
青海闽龙国际物流有限公司1.04互助土族自治县其他商服用地263825.4
青海闽龙国际物流有限公司0.96互助土族自治县其他商服用地243025.4
青海闽龙国际物流有限公司0.89互助土族自治县其他商服用地226825.4
民和万康铝业有限公司0.71民和回族土族自治县工业用地92313.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年海东地区商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
民和县春旺房地产开发有限公司100.04470.04民和回族土族自治县商务金融用地
青海平兴房地产开发有限公司85.09500.11乐都县其他商服用地
国网青海省电力公司海东供电公司66.722060.33民和回族土族自治县商务金融用地
化隆县金沙洲商务有限公司62.25070.08化隆回族自治县住宿餐饮用地
化隆县春元房地产开发有限公司61.87850.13化隆回族自治县其他商服用地
青海三阳房地产开发有限公司64.01000.02乐都县住宿餐饮用地
西宁九海房地产开发有限公司56.03540.06乐都县批发零售用地
青海建渊房地产有限公司50.64120.08化隆回族自治县住宿餐饮用地
青海利正旅游开发有限责任公司45.012830.29互助土族自治县其他商服用地
中石化销售有限公司青海石油分公司40.01890.05平安县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年海东地区工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
海东市金阳富硒生猪定点屠宰冷链加工厂18.53960.21平安县工业用地
青海能高新能源有限公司14.56120.42平安县工业用地
平安天宇富硒农产品加工有限公司18.54870.26平安县工业用地
海东市乐都区兴农农产品购销有限公司19.020551.08乐都县工业用地
青海聚光高新科技有限公司14.420061.39互助土族自治县工业用地
互助冠之青稞生物产业化技术研发有限公司15.02480.17互助土族自治县工业用地
青海比亚迪实业有限公司14.5142019.82平安县工业用地
平安祁连山商砼有限公司19.29130.47平安县工业用地
青海中厚农畜产品开发有限责任公司18.02640.15互助土族自治县工业用地
青海海吉星国际农产品集配中心有限公司14.512500.86互助土族自治县仓储用地