2011-2019年海北藏族自治州产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年海北藏族自治州产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,海北藏族自治州共成交产业用地309宗。成交面积达到6970.95亩,排在全国第338,青海省内第4其中以土地出让形式成交的有307宗, 成交面积6160.83亩,占比88.38%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,海北藏族自治州共成交产业用地14宗。成交面积2827.24亩, 排在全国第267,青海省内第3,成交面积同比增长1747.56%。 其中以土地出让形式成交的有12宗,成交面积308.54亩,占比10.91%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年海北藏族自治州产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,海北藏族自治州产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,海北藏族自治州工矿仓储用地成交面积为235亩,占比76.17%, 商服用地成交面积为73.54亩,占比23.83%。

图表 2011-2019年海北藏族自治州产业用地交易结构走势

2015年,海北藏族自治州第二产业增加值43.11亿元,占GDP的比重达到45.45%,占比排在全国第185位。 第三产业增加值34.85亿元,占GDP的比重达到36.74%,占比排在全国第231位。

目前海北藏族自治州第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年海北藏族自治州三产占GDP的比重

2011-2019年海北藏族自治州产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,海北藏族自治州产业用地交易323宗中,有124宗来源为新增建设用地,占比为38.39%。

2011-2019年,海北藏族自治州产业新增建设用地交易面积达到7662.83亩,占比达到78.21%。 占比排在全国第80,青海省第1。近几年来海北藏族自治州建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年海北藏族自治州产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,海北藏族自治州交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到183.54亩,占比为1.87%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,海北藏族自治州土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,海北藏族自治州归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降2.63个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年海北藏族自治州产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来海北藏族自治州产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,海北藏族自治州产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0%、40.35%、25.68%、33.97%。

图表 2011-2019年海北藏族自治州产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年海北藏族自治州产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,海北藏族自治州工矿仓储用地出让价格为4.64万元/亩。

2019年,海北藏族自治州工矿仓储用地出让价格为8.08万元/亩,同比减少32.68%。

回顾过去8年的价格变化趋势,海北藏族自治州工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2014年、2015年、2017年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,海北藏族自治州商服用地出让楼面价格为132元/平方米。

2019年,海北藏族自治州商服用地出让楼面价格为261元/平方米,同比增长98.28%。

回顾过去8年的价格变化趋势,海北藏族自治州商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为12.39%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到261元/平方米,最低的一年是2011年,为91元/平方米。

图表 2011-2019年海北藏族自治州产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

海北藏族自治州产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,海北藏族自治州产业用地总成交面积排在青海省内第4位,与海东地区共同处于第二梯队。海北藏族自治州产业用地成交面积占全省的比例为6.04%。

图表 2011-2019年青海省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,海北藏族自治州产业用地总成交面积排在青海省内第3位, 排名上升。海北藏族自治州产业用地成交面积占全省的比例为20%,较前几年增长15.29个百分点。

图表 2019年青海省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年海北藏族自治州商服用地出让楼面价格排在省内第6位。

总体来看,海北藏族自治州商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 青海省商服用地楼面价格达到393.25元/平方米,海北藏族自治州为全省平均水平的66.46%。

图表 2011-2019年海北藏族自治州商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年海北藏族自治州工矿仓储用地出让价格排在省内第4位。省内,西宁市与海北藏族自治州价格较为接近。

总体来看,海北藏族自治州工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 青海省工矿仓储用地出让价格达到8.42万元/亩,海北藏族自治州为全省平均水平的95.94%。 海北藏族自治州在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年海北藏族自治州工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

海北藏族自治州所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,海北藏族自治州成交规模最大的区域是海晏县,成交规模占比达到58.44%。到2019年,祁连县成为成交主力,占比达到93.84%。几年里海北藏族自治州所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年海北藏族自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年海北藏族自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,海北藏族自治州商服用地出让楼面价格区域排名依次为:祁连县、门源回族自治县、海晏县、刚察县

祁连县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到400元/平方米,2011-2019年复合增速为55.98%。

图表 2011-2019年海北藏族自治州所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年海北藏族自治州所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,海北藏族自治州工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:门源回族自治县、祁连县、海晏县、刚察县

祁连县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年海北藏族自治州所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年海北藏族自治州所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年海北藏族自治州产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年海北藏族自治州产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
青海中祁矿业开发有限公司祁连分公司98.82祁连县工业用地2372.4
青海祥龙房地产开发有限公司68.37门源回族自治县其他商服用地91413.4
门源县祥泰新型建材有限公司50.44门源回族自治县工业用地611.2
青海新徽商投资集团有限公司40.58门源回族自治县其他商服用地52312.9
海晏县盛达废旧物资综合利用有限公司40.31海晏县工业用地581.5
海北祁连山绿色有机生物科技开发有限责任公司30.54门源回族自治县工业用地371.2
海北宝松节能环保材料有限公司25.16海北藏族自治州本级其他商服用地59523.7
海晏西海湿地水上运动有限公司24.45海晏县风景名胜设施用地2008.2
海北岗嘎农牧综合开发有限公司23.09海晏县风景名胜设施用地1546.7
祁连玉林旅游开发有限公司21.9祁连县风景名胜设施用地1617.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海北藏族自治州商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
海晏县农村信用合作联社34.470.19海晏县商务金融用地
海晏县农村信用合作联社34.2140.41海晏县商务金融用地
海北国测地理信息中心27.81756.3海北藏族自治州本级其他商服用地
门源县隆晟商务宾馆20.840.21门源回族自治县其他商服用地
海晏正和天然气有限公司24.730212.24海晏县其他商服用地
西海粮油收储公司20.2532.63海晏县其他商服用地
海晏正和天然气有限公司20.841620.06海晏县其他商服用地
国网青海省电力公司海北供电公司22.3763.43祁连县其他商服用地
祁连县山清农贸综合开发有限公司20.0241.19祁连县其他商服用地
祁连城市建设投资发展有限公司13.339729.75祁连县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海北藏族自治州工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
海晏县鑫龙彩钢钢构有限公司13.320415.32海晏县工业用地
海晏县绿野养殖繁育合作社11.01099.98海晏县工业用地
青海达玉房地产开发有限公司、罗藏尖措8.324229.25刚察县仓储用地
青海银谷文化旅游有限公司11.91038.62海晏县工业用地
海北华霖生态环保建设工程有限公司11.011310.28海晏县工业用地
青海海滨藏城生态文化旅游投资管理有限公司8.89610.97刚察县仓储用地
门源县新型环保建材有限公司1.22520.79门源回族自治县工业用地
祁连县绿地农牧业发展有限公司5.35810.96祁连县工业用地
门源县旭光农工贸有限公司1.21512.91门源回族自治县工业用地
门源县福鑫原生态文化贸易有限公司1.21512.16门源回族自治县工业用地