2011-2018年营口市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年营口市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,营口市共成交产业用地1476宗。成交面积达到69753.61亩,排在全国第102,辽宁省内第4其中以土地出让形式成交的有1476宗, 成交面积69753.61亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,营口市共成交产业用地91宗。成交面积4017亩, 排在全国第177,辽宁省内第3,成交面积同比减少36.5%。 其中以土地出让形式成交的有91宗,成交面积4017亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年营口市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,营口市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,营口市工矿仓储用地成交面积为2738.46亩,占比68.17%, 商服用地成交面积为1278.54亩,占比31.83%。

图表 2011-2018年营口市产业用地交易结构走势

2015年,营口市第二产业增加值727.32亿元,占GDP的比重达到48.05%,占比排在全国第152位。 第三产业增加值675.62亿元,占GDP的比重达到44.63%,占比排在全国第103位。

目前营口市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年营口市三产占GDP的比重

2011-2018年营口市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,营口市产业用地交易1567宗中,有749宗来源为新增建设用地,占比为47.8%。

2011-2018年,营口市产业新增建设用地交易面积达到36951.72亩,占比达到50.09%。 占比排在全国第275,辽宁省第13。近几年来营口市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到75%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年营口市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,营口市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3543.12亩,占比为4.8%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,营口市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,营口市归属市本级的产业用地交易规模占比达到3.66%,较前几年下降1.21个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年营口市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来营口市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,营口市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.2%、92.21%、7.59%、0%。

图表 2011-2018年营口市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年营口市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,营口市工矿仓储用地出让价格为15.57万元/亩。

2018年,营口市工矿仓储用地出让价格为16万元/亩,同比增长0.49%。

回顾过去8年的价格变化趋势,营口市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2015年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,营口市商服用地出让楼面价格为913元/平方米。

2018年,营口市商服用地出让楼面价格为1001元/平方米,同比增长6.03%。

回顾过去8年的价格变化趋势,营口市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年营口市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

营口市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,营口市产业用地总成交面积排在辽宁省内第4位,与沈阳市、大连市共同处于第一梯队。营口市产业用地成交面积占全省的比例为8.5%。

图表 2011-2018年辽宁省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,营口市产业用地总成交面积排在辽宁省内第3位, 排名上升。营口市产业用地成交面积占全省的比例为10.56%,较前几年增长2.16个百分点。

图表 2018年辽宁省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年营口市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,大连市与营口市土地出让价格较为接近。

总体来看,营口市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 辽宁省商服用地楼面价格达到705元/平方米,营口市为全省平均水平的141.92%。

图表 2011-2018年营口市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年营口市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,鞍山市、抚顺市、辽阳市、锦州市、朝阳市、盘锦市、葫芦岛市、本溪市与营口市价格较为接近。

总体来看,营口市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 辽宁省工矿仓储用地出让价格达到17.03万元/亩,营口市为全省平均水平的93.96%。 营口市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年营口市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

营口市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,营口市成交规模最大的区域是鲅鱼圈区,成交规模占比达到31.88%。到2018年,盖州市成为成交主力,占比达到34.86%。几年里营口市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年营口市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年营口市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,营口市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:大石桥市、鲅鱼圈区、西市区、盖州市、站前区、老边区

盖州市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到640.42元/平方米,2011-2018年复合增速为12.23%。

图表 2011-2018年营口市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年营口市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,营口市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:站前区、西市区、鲅鱼圈区、老边区、盖州市、大石桥市

站前区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年营口市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年营口市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年营口市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年营口市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
华能营口仙人岛热电有限责任公司3.92盖州市工业用地439511.2
营口仙人岛城市开发建设投资有限公司1.49盖州市其他商服用地993666.7
营口天兴建筑材料有限公司1.44盖州市工业用地161511.2
营口第三纺织有限公司1.41营口市本级工业用地270619.2
辽宁海星建设集团有限公司1.4鲅鱼圈区工业用地189913.6
营口港务股份有限公司1.29鲅鱼圈区仓储用地175113.6
辽宁晟运实业发展有限公司1.02大石桥市工业用地172016.9
营口天兴管业有限公司0.97鲅鱼圈区工业用地132513.6
营口东林双生实业有限公司0.91西市区工业用地173819.2
营口象新环保科技有限公司0.89西市区工业用地171319.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年营口市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国石化销售有限公司辽宁营口石油分公司301.318080.06营口市本级其他商服用地
中国石化销售有限公司辽宁营口石油分公司274.716480.06老边区其他商服用地
大石桥市富桥实业有限公司276.932660.12大石桥市其他商服用地
中国石化销售有限公司辽宁营口石油分公司205.312320.06营口市本级其他商服用地
营口天泰城市基础建设有限公司170.188550.52西市区其他商服用地
韩宁辉163.36040.04大石桥市其他商服用地
营口营东新城石油有限公司146.74690.03老边区其他商服用地
营口众诚宏伟石油经销有限责任公司146.711000.08鲅鱼圈区其他商服用地
营口市城市建设投资发展有限公司141.310070.07营口市本级其他商服用地
营口镁智源科技股份有限公司136.724640.18西市区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年营口市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
营口港务集团有限公司34.05340.16鲅鱼圈区仓储用地
营口港务集团有限公司34.08300.24鲅鱼圈区仓储用地
营口源鑫水产有限公司21.62010.09西市区工业用地
营口盈福高科技农业有限公司20.09410.47鲅鱼圈区工业用地
辽宁渤海科技城发展有限公司19.24820.25西市区工业用地
营口添顺实业有限公司19.25370.28鲅鱼圈区工业用地
营口鹏达实业有限公司19.219971.04鲅鱼圈区工业用地
营口添顺实业有限公司19.25370.28鲅鱼圈区工业用地
营口鹏达实业有限公司19.25720.3鲅鱼圈区工业用地
辽宁鹏飞实业有限公司16.94940.29大石桥市工业用地