2011-2019年营口市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年营口市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,营口市共成交产业用地1590宗。成交面积达到74249.73亩,排在全国第123,辽宁省内第4其中以土地出让形式成交的有1590宗, 成交面积74249.73亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,营口市共成交产业用地95宗。成交面积5116.94亩, 排在全国第196,辽宁省内第6,成交面积同比增长23.23%。 其中以土地出让形式成交的有95宗,成交面积5116.94亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年营口市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,营口市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,营口市工矿仓储用地成交面积为3807.3亩,占比76.16%, 商服用地成交面积为1191.9亩,占比23.84%。

图表 2011-2019年营口市产业用地交易结构走势

2015年,营口市第二产业增加值727.32亿元,占GDP的比重达到48.05%,占比排在全国第152位。 第三产业增加值675.62亿元,占GDP的比重达到44.63%,占比排在全国第103位。

目前营口市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年营口市三产占GDP的比重

2011-2019年营口市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,营口市产业用地交易1685宗中,有815宗来源为新增建设用地,占比为48.37%。

2011-2019年,营口市产业新增建设用地交易面积达到39654.17亩,占比达到49.96%。 占比排在全国第184,辽宁省第7。近几年来营口市建设用地供应较宽裕

2016年新增建设用地成交面积占比达到75%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年营口市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,营口市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到4531亩,占比为5.71%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,营口市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,营口市归属市本级的产业用地交易规模占比达到18.07%,较前几年上升13.22个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年营口市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来营口市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,营口市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.2%、92.51%、7.29%、0%。

图表 2011-2019年营口市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年营口市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,营口市工矿仓储用地出让价格为15.77万元/亩。

2019年,营口市工矿仓储用地出让价格为18.72万元/亩,同比增长16.96%。

回顾过去8年的价格变化趋势,营口市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2015年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,营口市商服用地出让楼面价格为942元/平方米。

2019年,营口市商服用地出让楼面价格为1925元/平方米,同比增长92.39%。

回顾过去8年的价格变化趋势,营口市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2019年营口市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

营口市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,营口市产业用地总成交面积排在辽宁省内第4位,与沈阳市、大连市共同处于第一梯队。营口市产业用地成交面积占全省的比例为8.17%。

图表 2011-2019年辽宁省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,营口市产业用地总成交面积排在辽宁省内第6位, 排名下降。营口市产业用地成交面积占全省的比例为8.68%,较前几年增长0.54个百分点。

图表 2019年辽宁省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年营口市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,沈阳市与营口市土地出让价格较为接近。

总体来看,营口市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 辽宁省商服用地楼面价格达到988.26元/平方米,营口市为全省平均水平的194.78%。

图表 2011-2019年营口市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年营口市工矿仓储用地出让价格排在省内第4位。省内,沈阳市、大连市、本溪市、盘锦市、辽阳市、鞍山市、朝阳市、锦州市、抚顺市与营口市价格较为接近。

总体来看,营口市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 辽宁省工矿仓储用地出让价格达到17.18万元/亩,营口市为全省平均水平的108.94%。 营口市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年营口市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

营口市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,营口市成交规模最大的区域是鲅鱼圈区,成交规模占比达到31.88%。到2019年,盖州市成为成交主力,占比达到37.02%。几年里营口市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年营口市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年营口市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,营口市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:大石桥市、盖州市、西市区、站前区、鲅鱼圈区、老边区

大石桥市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到8005元/平方米,2011-2019年复合增速为39.24%。

图表 2011-2019年营口市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年营口市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,营口市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:站前区、西市区、鲅鱼圈区、老边区、盖州市、大石桥市

站前区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年营口市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年营口市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年营口市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年营口市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
华能营口仙人岛热电有限责任公司392.45盖州市工业用地439511.2
营口仙人岛城市开发建设投资有限公司149.04盖州市其他商服用地993666.7
营口天兴建筑材料有限公司144.18盖州市工业用地161511.2
营口第三纺织有限公司140.96营口市本级工业用地270619.2
辽宁海星建设集团有限公司139.66鲅鱼圈区工业用地189913.6
营口港务股份有限公司128.75鲅鱼圈区仓储用地175113.6
辽宁晟运实业发展有限公司101.55大石桥市工业用地172016.9
营口天兴管业有限公司97.42鲅鱼圈区工业用地132513.6
营口东林双生实业有限公司90.53西市区工业用地173819.2
营口象新环保科技有限公司89.21西市区工业用地171319.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年营口市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国石化销售有限公司辽宁营口石油分公司301.318086营口市本级其他商服用地
中国石化销售有限公司辽宁营口石油分公司274.716486老边区其他商服用地
大石桥市富桥实业有限公司276.9326611.8大石桥市其他商服用地
中国石化销售有限公司辽宁营口石油分公司205.312326营口市本级其他商服用地
营口天泰城市基础建设有限公司170.1885552.07西市区其他商服用地
韩宁辉163.36043.7大石桥市其他商服用地
营口众诚宏伟石油经销有限责任公司146.711007.5鲅鱼圈区其他商服用地
营口营东新城石油有限公司146.74693.2老边区其他商服用地
营口市城市建设投资发展有限公司141.310077.13营口市本级其他商服用地
营口镁智源科技股份有限公司136.7246418.03西市区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年营口市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
营口港务集团有限公司34.053415.72鲅鱼圈区仓储用地
营口港务集团有限公司34.083024.41鲅鱼圈区仓储用地
营口源鑫水产有限公司21.62019.3西市区工业用地
营口盈福高科技农业有限公司20.094147.07鲅鱼圈区工业用地
营口金宝实业有限公司19.21588.25鲅鱼圈区工业用地
辽宁旺运红食品有限公司19.249325.69鲅鱼圈区工业用地
辽宁旺运红食品有限公司19.282342.89鲅鱼圈区工业用地
辽宁渤海科技城发展有限公司19.248225.12西市区工业用地
营口添顺实业有限公司19.253727.99鲅鱼圈区工业用地
营口鹏达实业有限公司19.21997103.99鲅鱼圈区工业用地