2011-2019年沈阳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年沈阳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,沈阳市共成交产业用地2882宗。成交面积达到145727.19亩,排在全国第34,辽宁省内第2其中以土地出让形式成交的有2874宗, 成交面积145462.89亩,占比99.82%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,沈阳市共成交产业用地142宗。成交面积9196.38亩, 排在全国第117,辽宁省内第1,成交面积同比增长63.09%。 其中以土地出让形式成交的有136宗,成交面积9047.88亩,占比98.39%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年沈阳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,沈阳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,沈阳市工矿仓储用地成交面积为7447.15亩,占比84.95%, 商服用地成交面积为1319.43亩,占比15.05%。

图表 2011-2019年沈阳市产业用地交易结构走势

2015年,沈阳市第二产业增加值3474.18亿元,占GDP的比重达到47.77%,占比排在全国第156位。 第三产业增加值3456.69亿元,占GDP的比重达到47.53%,占比排在全国第68位。

目前沈阳市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年沈阳市三产占GDP的比重

2011-2019年沈阳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,沈阳市产业用地交易3024宗中,有2244宗来源为新增建设用地,占比为74.21%。

2011-2019年,沈阳市产业新增建设用地交易面积达到139267.22亩,占比达到89.89%。 占比排在全国第181,辽宁省第4。近几年来沈阳市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年沈阳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,沈阳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1745.45亩,占比为1.13%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,沈阳市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,沈阳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降1.2个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年沈阳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来沈阳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,沈阳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.02%、8.44%、88.59%、2.68%、0.27%。

图表 2011-2019年沈阳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年沈阳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,沈阳市工矿仓储用地出让价格为23.01万元/亩。

2019年,沈阳市工矿仓储用地出让价格为21.6万元/亩,同比减少23.37%。

回顾过去8年的价格变化趋势,沈阳市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2014年、2016年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,沈阳市商服用地出让楼面价格为1549元/平方米。

2019年,沈阳市商服用地出让楼面价格为1970元/平方米,同比减少18.7%。

回顾过去8年的价格变化趋势,沈阳市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2016年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年沈阳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

沈阳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,沈阳市产业用地总成交面积排在辽宁省内第1位,与大连市共同处于第一梯队。沈阳市产业用地成交面积占全省的比例为15.94%。

图表 2011-2019年辽宁省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,沈阳市产业用地总成交面积排在辽宁省内第1位, 排名上升。沈阳市产业用地成交面积占全省的比例为15.59%,较前几年减少0.37个百分点。

图表 2019年辽宁省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年沈阳市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。省内,营口市与沈阳市土地出让价格较为接近。

总体来看,沈阳市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 辽宁省商服用地楼面价格达到988.26元/平方米,沈阳市为全省平均水平的199.36%。

图表 2011-2019年沈阳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年沈阳市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,大连市、本溪市、营口市、盘锦市、辽阳市、鞍山市与沈阳市价格较为接近。

总体来看,沈阳市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 辽宁省工矿仓储用地出让价格达到17.18万元/亩,沈阳市为全省平均水平的125.73%。 沈阳市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年沈阳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

沈阳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,沈阳市产业用地交易规模最大的区县为铁西区,2019年,铁西区成交规模占全市的52.63%,其次是东陵区,占比达到21.22%。

图表 2011-2019年沈阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年沈阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,沈阳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:沈北新区、和平区、于洪区、辽中县、铁西区、康平县、东陵区、新民市、法库县、沈河区、大东区、皇姑区、苏家屯区

辽中县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1979.31元/平方米,2011-2019年复合增速为22.68%。

图表 2011-2019年沈阳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年沈阳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,沈阳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、沈北新区、于洪区、辽中县、康平县、法库县、新民市

沈河区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年沈阳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年沈阳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年沈阳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年沈阳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
华晨宝马汽车有限公司414.95铁西区工业用地1330632.1
华晨宝马汽车有限公司401.04大东区工业用地1609540.1
沈阳金杯车辆制造有限公司338.96辽中县工业用地413512.2
沈阳安和物流有限公司325.5沈北新区工业用地813725.0
沈阳鑫博汽车部件制造有限公司223.76苏家屯区工业用地435619.5
沈阳储运集团有限公司第五分公司200于洪区工业用地641332.1
沈阳市金杯汽车部件工业园有限公司191.68大东区工业用地615932.1
辽宁珠穆朗玛食品有限责任公司186.31康平县工业用地18309.8
沈阳安洪仓储有限公司183.1于洪区仓储用地587132.1
沈阳传云物联网技术有限公司171.48东陵区工业用地634537.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年沈阳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
沈阳万科中山置业有限公司2153.03049914.17和平区其他商服用地
浙商银行股份有限公司沈阳分行1639.4100206.11沈河区商务金融用地
沈阳金赞置业有限公司603.725244.18铁西区其他商服用地
沈阳其仕和悦房地产有限公司342.411203.27沈河区其他商服用地
沈阳智慧车诚商务服务有限公司340.7419412.31大东区其他商服用地
沈阳业乔汇通汽车销售服务有限公司333.2992429.78大东区其他商服用地
沈阳石油天然气有限公司325.313014苏家屯区批发零售用地
沈阳百集房地产开发有限公司314.026468.43沈北新区其他商服用地
252.76162.44沈河区其他商服用地
沈阳地铁房地产开发有限公司232.81400.6苏家屯区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年沈阳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
辽宁永辉物流有限公司52.4205239.16于洪区仓储用地
美商实业(沈阳)有限公司38.097425.64东陵区工业用地
沈阳德兴源贸易有限公司38.03439.03东陵区工业用地
辽宁明和产业有限公司36.77162195.34铁西区工业用地
东网科技有限公司38.0327286.09东陵区工业用地
沈阳中科三耐新材料股份有限公司37.3149140东陵区工业用地
东北大学(沈阳)科技园有限公司38.2132034.55东陵区工业用地
沈阳骅飞管业有限公司32.1144345铁西区工业用地
沈阳欧盟经济开发区东盛投资建设有限公司32.1115635.96大东区工业用地
沈阳市北新机动车检测有限公司32.1106033于洪区工业用地