2011-2018年沈阳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年沈阳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,沈阳市共成交产业用地2698宗。成交面积达到138363.88亩,排在全国第21,辽宁省内第1其中以土地出让形式成交的有2698宗, 成交面积138363.88亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,沈阳市共成交产业用地115宗。成交面积4191.35亩, 排在全国第168,辽宁省内第2,成交面积同比减少12.97%。 其中以土地出让形式成交的有115宗,成交面积4191.35亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年沈阳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,沈阳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,沈阳市工矿仓储用地成交面积为3633.14亩,占比86.68%, 商服用地成交面积为558.21亩,占比13.32%。

图表 2011-2018年沈阳市产业用地交易结构走势

2015年,沈阳市第二产业增加值3474.18亿元,占GDP的比重达到47.77%,占比排在全国第156位。 第三产业增加值3456.69亿元,占GDP的比重达到47.53%,占比排在全国第68位。

目前沈阳市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年沈阳市三产占GDP的比重

2011-2018年沈阳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,沈阳市产业用地交易2813宗中,有2077宗来源为新增建设用地,占比为73.84%。

2011-2018年,沈阳市产业新增建设用地交易面积达到128023.07亩,占比达到89.81%。 占比排在全国第86,辽宁省第4。近几年来沈阳市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到95%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年沈阳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,沈阳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到1745.45亩,占比为1.22%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,沈阳市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,沈阳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降1.26个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年沈阳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来沈阳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,沈阳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.03%、8.6%、88.85%、2.52%、0%。

图表 2011-2018年沈阳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年沈阳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,沈阳市工矿仓储用地出让价格为23.07万元/亩。

2018年,沈阳市工矿仓储用地出让价格为28.19万元/亩,同比增长33.42%。

回顾过去8年的价格变化趋势,沈阳市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2014年、2016年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,沈阳市商服用地出让楼面价格为1527元/平方米。

2018年,沈阳市商服用地出让楼面价格为2423元/平方米,同比增长200.15%。

回顾过去8年的价格变化趋势,沈阳市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2016年年出现了负增长。

图表 2011-2018年沈阳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

沈阳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,沈阳市产业用地总成交面积排在辽宁省内第1位,与大连市共同处于第一梯队。沈阳市产业用地成交面积占全省的比例为16.43%。

图表 2011-2018年辽宁省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,沈阳市产业用地总成交面积排在辽宁省内第2位, 排名下降。沈阳市产业用地成交面积占全省的比例为11.02%,较前几年减少5.65个百分点。

图表 2018年辽宁省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年沈阳市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,沈阳市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 辽宁省商服用地楼面价格达到705元/平方米,沈阳市为全省平均水平的343.74%。

图表 2011-2018年沈阳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年沈阳市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,沈阳市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 辽宁省工矿仓储用地出让价格达到17.03万元/亩,沈阳市为全省平均水平的165.52%。 沈阳市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年沈阳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

沈阳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,沈阳市成交规模最大的区域是铁西区,成交规模占比达到21.81%。到2018年,东陵区成为成交主力,占比达到27.23%。几年里沈阳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年沈阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年沈阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,沈阳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:沈北新区、铁西区、大东区、皇姑区、东陵区、沈河区、和平区、苏家屯区、辽中县、于洪区、康平县、法库县、新民市

沈北新区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到24032.5元/平方米,2011-2018年复合增速为25.28%。

图表 2011-2018年沈阳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年沈阳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,沈阳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、沈北新区、于洪区、辽中县、康平县、法库县、新民市

沈河区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年沈阳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年沈阳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年沈阳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年沈阳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
华晨宝马汽车有限公司4.15铁西区工业用地1330632.1
华晨宝马汽车有限公司4.01大东区工业用地1609540.1
沈阳金杯车辆制造有限公司3.39辽中县工业用地413512.2
沈阳安和物流有限公司3.25沈北新区工业用地813725.0
沈阳鑫博汽车部件制造有限公司2.24苏家屯区工业用地435619.5
沈阳储运集团有限公司第五分公司2于洪区工业用地641332.1
沈阳市金杯汽车部件工业园有限公司1.92大东区工业用地615932.1
辽宁珠穆朗玛食品有限责任公司1.86康平县工业用地18309.8
沈阳安洪仓储有限公司1.83于洪区仓储用地587132.1
沈阳传云物联网技术有限公司1.71东陵区工业用地634537.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年沈阳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
沈阳万科中山置业有限公司2153.0304990.14和平区其他商服用地
浙商银行股份有限公司沈阳分行1639.4100200.06沈河区商务金融用地
沈阳金赞置业有限公司603.725240.04铁西区其他商服用地
沈阳其仕和悦房地产有限公司342.411200.03沈河区其他商服用地
沈阳智慧车诚商务服务有限公司340.741940.12大东区其他商服用地
沈阳业乔汇通汽车销售服务有限公司333.299240.3大东区其他商服用地
沈阳石油天然气有限公司325.313010.04苏家屯区批发零售用地
沈阳百集房地产开发有限公司314.026460.08沈北新区其他商服用地
252.76160.02沈河区其他商服用地
沈阳地铁房地产开发有限公司232.81400.01苏家屯区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年沈阳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
辽宁永辉物流有限公司52.420520.39于洪区仓储用地
美商实业(沈阳)有限公司38.09740.26东陵区工业用地
沈阳中科三耐新材料股份有限公司37.314910.4东陵区工业用地
沈阳德兴源贸易有限公司38.03430.09东陵区工业用地
辽宁明和产业有限公司36.771621.95铁西区工业用地
东网科技有限公司38.032720.86东陵区工业用地
东北大学(沈阳)科技园有限公司38.213200.35东陵区工业用地
沈阳凰仕涂料有限公司32.17140.22铁西区工业用地
辽宁大农农业科技有限公司32.17460.23东陵区工业用地
沈阳博研铁路车辆配件有限公司32.14010.13铁西区工业用地