2011-2019年锦州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年锦州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,锦州市共成交产业用地1336宗。成交面积达到57440.03亩,排在全国第174,辽宁省内第6其中以土地出让形式成交的有1295宗, 成交面积51344.46亩,占比89.39%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,锦州市共成交产业用地73宗。成交面积3966.81亩, 排在全国第227,辽宁省内第7,成交面积同比增长72.43%。 其中以土地出让形式成交的有69宗,成交面积3776.85亩,占比95.21%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年锦州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,锦州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,锦州市工矿仓储用地成交面积为3689.96亩,占比97.93%, 商服用地成交面积为78.03亩,占比2.07%。

图表 2011-2019年锦州市产业用地交易结构走势

2015年,锦州市第二产业增加值568.78亿元,占GDP的比重达到42.85%,占比排在全国第221位。 第三产业增加值547.19亿元,占GDP的比重达到41.22%,占比排在全国第145位。

目前锦州市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年锦州市三产占GDP的比重

2011-2019年锦州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,锦州市产业用地交易1409宗中,有859宗来源为新增建设用地,占比为60.97%。

2011-2019年,锦州市产业新增建设用地交易面积达到28849.82亩,占比达到46.98%。 占比排在全国第278,辽宁省第12。近几年来锦州市建设用地供应较宽裕

2018年新增建设用地成交面积占比达到76%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年锦州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,锦州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到27019.23亩,占比为44%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,锦州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,锦州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到70.78%,较前几年上升28.63个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年锦州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来锦州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,锦州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.02%、22.24%、62.23%、5.28%、10.24%。

图表 2011-2019年锦州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年锦州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,锦州市工矿仓储用地出让价格为13.09万元/亩。

2019年,锦州市工矿仓储用地出让价格为16.7万元/亩,同比减少2.43%。

回顾过去8年的价格变化趋势,锦州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为4.64%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到17.12万元/亩,最低的一年是2011年,为11.11万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,锦州市商服用地出让楼面价格为619元/平方米。

2019年,锦州市商服用地出让楼面价格为902元/平方米,同比增长66.63%。

回顾过去8年的价格变化趋势,锦州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2015年、2017年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年锦州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

锦州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,锦州市产业用地总成交面积排在辽宁省内第6位,与盘锦市、营口市共同处于第二梯队。锦州市产业用地成交面积占全省的比例为6.32%。

图表 2011-2019年辽宁省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,锦州市产业用地总成交面积排在辽宁省内第7位, 排名下降。锦州市产业用地成交面积占全省的比例为6.73%,较前几年增长0.43个百分点。

图表 2019年辽宁省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年锦州市商服用地出让楼面价格排在省内第9位。省内,抚顺市、本溪市与锦州市土地出让价格较为接近。

总体来看,锦州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 辽宁省商服用地楼面价格达到988.26元/平方米,锦州市为全省平均水平的91.29%。

图表 2011-2019年锦州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年锦州市工矿仓储用地出让价格排在省内第9位。省内,本溪市、营口市、盘锦市、辽阳市、鞍山市、朝阳市、抚顺市、丹东市与锦州市价格较为接近。

总体来看,锦州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 辽宁省工矿仓储用地出让价格达到17.18万元/亩,锦州市为全省平均水平的97.21%。 锦州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年锦州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

锦州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,锦州市成交规模最大的区域是黑山县,成交规模占比达到29.41%。到2019年,太和区成为成交主力,占比达到33.05%。几年里锦州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年锦州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年锦州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,锦州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:凌河区、北镇市、黑山县、义县、凌海市、古塔区、太和区

凌河区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5000.31元/平方米,2011-2019年复合增速为27.26%。

图表 2011-2019年锦州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年锦州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,锦州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:古塔区、凌河区、太和区、黑山县、义县、凌海市、北镇市

凌河区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年锦州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年锦州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年锦州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年锦州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
锦州汉拿电机有限公司492.96锦州市本级工业用地704114.3
463锦州市本级科教用地463010.0
425.87锦州市本级科教用地426010.0
锦州港股份有限公司369.05锦州市本级仓储用地578815.7
321.28锦州市本级科教用地321310.0
凌海大有普田实业有限公司213.41凌海市其他商服用地588927.6
中央储备粮锦州直属库187.23锦州市本级仓储用地228312.2
锦州经济技术开发区利民基建管理有限公司182.51锦州市本级其他商服用地30203165.5
锦州经济技术开发区利民基建管理有限公司180.12锦州市本级其他商服用地29747165.1
锦州中远光电科技有限公司170.09凌海市工业用地221113.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年锦州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
锦州锦铁房地产开发有限责任公司729.1891912.23凌河区其他商服用地
锦州市新大地房屋开发有限公司488.832936.74凌河区其他商服用地
锦州北山建筑工程有限责任公司394.91168029.57锦州市本级其他商服用地
锦州红腾汽车销售服务有限公司282.521297.54锦州市本级其他商服用地
锦州腾菲汽车销售服务有限公司285.816445.75锦州市本级其他商服用地
于海珍248.95542.22黑山县其他商服用地
李建全192.44222.19凌河区其他商服用地
辽宁旭亚农机装备有限公司178.7590.33黑山县其他商服用地
锦州盛龙汽车销售服务有限公司161.7230914.28锦州市本级其他商服用地
林玉成160.61350.84黑山县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年锦州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
锦州长城耐火材料有限公司41.498723.85太和区工业用地
锦州新瑞鑫装饰材料有限公司34.21243.62锦州市本级工业用地
锦州市三友注塑有限公司27.946516.64锦州市本级工业用地
锦州道光廿五颜扎新露酒有限公司25.23230128.38锦州市本级工业用地
锦州天喜日用化学品有限公司21.423110.77太和区工业用地
锦州捷锐电力设备有限公司23.627811.78太和区工业用地
锦州市兴达印务广告有限责任公司22.727612.18太和区工业用地
辽宁水泉实业有限公司21.11165.5义县工业用地
锦州市滕海包装制品有限公司21.822810.47太和区工业用地
百威英博(锦州)啤酒有限公司25.25906234.67锦州市本级工业用地