2011-2018年大连市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年大连市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,大连市共成交产业用地2011宗。成交面积达到129802.31亩,排在全国第23,辽宁省内第2其中以土地出让形式成交的有2011宗, 成交面积129802.31亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,大连市共成交产业用地70宗。成交面积1994.12亩, 排在全国第254,辽宁省内第9,成交面积同比减少80.26%。 其中以土地出让形式成交的有70宗,成交面积1994.12亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年大连市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,大连市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,大连市工矿仓储用地成交面积为1815.47亩,占比91.04%, 商服用地成交面积为178.65亩,占比8.96%。

图表 2011-2018年大连市产业用地交易结构走势

2015年,大连市第二产业增加值3348.74亿元,占GDP的比重达到43.31%,占比排在全国第216位。 第三产业增加值3929.64亿元,占GDP的比重达到50.83%,占比排在全国第43位。

目前大连市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年大连市三产占GDP的比重

2011-2018年大连市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,大连市产业用地交易2081宗中,有1125宗来源为新增建设用地,占比为54.06%。

2011-2018年,大连市产业新增建设用地交易面积达到72097.23亩,占比达到54.7%。 占比排在全国第172,辽宁省第7。近几年来大连市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到64%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年大连市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,大连市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到22232.27亩,占比为16.87%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,大连市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,大连市归属市本级的产业用地交易规模占比达到18.16%,较前几年上升1.31个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年大连市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来大连市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,大连市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.82%、0.05%、84.36%、14.77%、0%。

图表 2011-2018年大连市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年大连市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,大连市工矿仓储用地出让价格为21.44万元/亩。

2018年,大连市工矿仓储用地出让价格为19.28万元/亩,同比减少26.02%。

回顾过去8年的价格变化趋势,大连市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,大连市商服用地出让楼面价格为1181元/平方米。

2018年,大连市商服用地出让楼面价格为1044元/平方米,同比减少49.46%。

回顾过去8年的价格变化趋势,大连市商服用地出让楼面价格总体呈现下降趋势,复合增速为--1.94%,价格下降趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到2065元/平方米,最低的一年是2014年,为738元/平方米。

图表 2011-2018年大连市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

大连市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,大连市产业用地总成交面积排在辽宁省内第2位,与沈阳市共同处于第一梯队。大连市产业用地成交面积占全省的比例为15.19%。

图表 2011-2018年辽宁省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,大连市产业用地总成交面积排在辽宁省内第9位, 排名下降。大连市产业用地成交面积占全省的比例为5.24%,较前几年减少10.4个百分点。

图表 2018年辽宁省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年大连市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,营口市与大连市土地出让价格较为接近。

总体来看,大连市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 辽宁省商服用地楼面价格达到705元/平方米,大连市为全省平均水平的148.02%。

图表 2011-2018年大连市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年大连市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,鞍山市、抚顺市、辽阳市、锦州市、朝阳市、营口市、盘锦市与大连市价格较为接近。

总体来看,大连市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 辽宁省工矿仓储用地出让价格达到17.03万元/亩,大连市为全省平均水平的113.19%。 大连市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年大连市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

大连市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,大连市成交规模最大的区域是瓦房店市,成交规模占比达到61.95%。到2018年,金州区成为成交主力,占比达到64.61%。几年里大连市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年大连市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年大连市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,大连市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:中山区、甘井子区、金州区、普兰店市、庄河市、西岗区、沙河口区、旅顺口区、长海县、瓦房店市

普兰店市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到574.71元/平方米,2011-2018年复合增速为15.98%。

图表 2011-2018年大连市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年大连市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,大连市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区、长海县、瓦房店市、普兰店市、庄河市

中山区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年大连市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年大连市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年大连市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年大连市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
华能(大连)热电有限责任公司4.2甘井子区工业用地50000119.1
中石化催化剂大连有限公司3.36旅顺口区工业用地966328.7
大连宇培仓储有限公司3.34金州区工业用地788523.6
大连华谊投资控股有限公司2.56大连市本级工业用地657325.7
大连大洋船舶工程有限公司2.52金州区工业用地672626.7
中国华粮物流集团北良有限公司2.49大连市本级仓储用地913636.7
大连宇培仓储有限公司1.74金州区工业用地408723.5
大连爱丽思木制品有限公司1.59普兰店市工业用地255116.0
大连众鑫远大集团有限公司1.58大连市本级工业用地362923.0
大连光洋科技集团有限公司1.54金州区工业用地344422.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年大连市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
大连禾禾置业有限公司1579.878220.05大连市本级商务金融用地
大连宝泰华置业发展有限公司1555.974290.05西岗区住宿餐饮用地
大连市医药物资有限公司1519.57260沙河口区其他商服用地
大连宜君置业有限公司613.927630.05大连市本级商务金融用地
大连德泰大厦发展有限公司616.3259000.42金州区商务金融用地
中国石油天然气股份有限公司大连销售分公司242.39010.04旅顺口区批发零售用地
大连海天华琳医疗投资有限公司224.537620.17普兰店市其他商服用地
大连盛元房地产开发有限公司166.41520.01瓦房店市其他商服用地
中国石油天然气股份有限公司大连销售分公司120.02160.02旅顺口区批发零售用地
大连普湾开发建设有限公司114.917430.15金州区其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年大连市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
大连海运(集团)公司86.635100.41甘井子区仓储用地
一重集团大连石化装备有限公司56.7255584.51甘井子区工业用地
大连创富容器有限公司56.84530.08沙河口区工业用地
大连翔祥食品有限公司40.09670.24大连市本级工业用地
首农供应链(大连)有限公司40.020320.51大连市本级仓储用地
大连分析仪器厂38.05970.16大连市本级工业用地
旅顺电力电器有限公司34.92420.07旅顺口区仓储用地
大连恒为电子有限公司38.14700.12大连市本级工业用地
大连顶新特钢制品有限公司35.12540.07旅顺口区工业用地
大连东竹反应设备制造有限公司29.08930.31旅顺口区工业用地