2011-2018年通化市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年通化市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,通化市共成交产业用地973宗。成交面积达到27488.22亩,排在全国第260,吉林省内第5其中以土地出让形式成交的有973宗, 成交面积27488.22亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,通化市共成交产业用地80宗。成交面积4071.98亩, 排在全国第173,吉林省内第3,成交面积同比增长43.43%。 其中以土地出让形式成交的有79宗,成交面积4062.54亩,占比99.77%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年通化市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,通化市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,通化市工矿仓储用地成交面积为3782.91亩,占比92.9%, 商服用地成交面积为289.07亩,占比7.1%。

图表 2011-2018年通化市产业用地交易结构走势

2015年,通化市第二产业增加值512亿元,占GDP的比重达到51.14%,占比排在全国第93位。 第三产业增加值396.8亿元,占GDP的比重达到39.63%,占比排在全国第169位。

目前通化市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年通化市三产占GDP的比重

2011-2018年通化市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,通化市产业用地交易1053宗中,有683宗来源为新增建设用地,占比为64.86%。

2011-2018年,通化市产业新增建设用地交易面积达到26199.08亩,占比达到83.01%。 占比排在全国第179,吉林省第6。近几年来通化市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年通化市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,通化市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到421.04亩,占比为1.33%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,通化市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,通化市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降1.53个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年通化市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来通化市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,通化市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.47%、82.49%、17.01%、0.03%。

图表 2011-2018年通化市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年通化市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,通化市工矿仓储用地出让价格为15.87万元/亩。

2018年,通化市工矿仓储用地出让价格为19.03万元/亩,同比减少8%。

回顾过去8年的价格变化趋势,通化市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,通化市商服用地出让楼面价格为555元/平方米。

2018年,通化市商服用地出让楼面价格为856元/平方米,同比增长4.01%。

回顾过去8年的价格变化趋势,通化市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为5.59%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到856元/平方米,最低的一年是2016年,为281元/平方米。

图表 2011-2018年通化市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

通化市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,通化市产业用地总成交面积排在吉林省内第5位,与吉林市共同处于第二梯队。通化市产业用地成交面积占全省的比例为7.87%。

图表 2011-2018年吉林省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,通化市产业用地总成交面积排在吉林省内第3位, 排名上升。通化市产业用地成交面积占全省的比例为13.06%,较前几年增长5.63个百分点。

图表 2018年吉林省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年通化市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,吉林市与通化市土地出让价格较为接近。

总体来看,通化市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 吉林省商服用地楼面价格达到656.64元/平方米,通化市为全省平均水平的130.38%。

图表 2011-2018年通化市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年通化市工矿仓储用地出让价格排在省内第4位。省内,吉林市、长春市、辽源市、延边朝鲜族自治州、松原市与通化市价格较为接近。

总体来看,通化市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 吉林省工矿仓储用地出让价格达到17.2万元/亩,通化市为全省平均水平的110.66%。 通化市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年通化市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

通化市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,通化市成交规模最大的区域是通化县,成交规模占比达到26.72%。到2018年,二道江区成为成交主力,占比达到60.67%。几年里通化市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年通化市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年通化市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,通化市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:柳河县、通化县、东昌区、集安市、辉南县、二道江区、梅河口市

柳河县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到5973.91元/平方米,2011-2018年复合增速为33.97%。

图表 2011-2018年通化市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年通化市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,通化市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东昌区、二道江区、通化县、辉南县、柳河县、梅河口市、集安市

东昌区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年通化市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年通化市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年通化市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年通化市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
集安市财源兴达选矿有限公司4.52集安市工业用地486710.8
吉林省正和药业集团生物科技有限公司3.65二道江区工业用地773021.2
吉林四环制药有限公司2.74梅河口市工业用地695525.4
梅河口市国土资源局2梅河口市工业用地771138.6
吉林省集安益盛药业股份有限公司1.64集安市工业用地412525.2
通化万通药业股份有限公司1.29东昌区工业用地231017.9
吉林美保食品科技有限公司1.17二道江区工业用地169014.4
辉南县楼街粮库0.96辉南县仓储用地3113.2
吉林万峰实业有限公司0.76东昌区其他商服用地294738.8
吉林省众诚房地产开发有限公司0.75梅河口市其他商服用地533571.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年通化市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
宋岳126.51140.01通化县其他商服用地
东宝实业集团有限公司119.329700.25通化县批发零售用地
吉林中盛置业有限公司119.410880.09通化县其他商服用地
吉林省兴佳房地产开发集团有限公司100.420550.2梅河口市其他商服用地
梅河口市翰林文化娱乐有限公司73.636450.5梅河口市其他商服用地
中国石油天然气股份有限公司吉林通化销售分公司75.16900.09通化县批发零售用地
通化市东方房地产开发有限责任公司73.21070.01东昌区住宿餐饮用地
集安市计划生育服务中心54.3290.01集安市商务金融用地
柳河县万家福商贸有限公司51.02940.06柳河县住宿餐饮用地
通化盛世达汽车销售服务有限责任公司、通化医药高新区隆升汽车销售服务有限公司48.05550.12通化县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年通化市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
通化禾信医药咨询有限公司95.64790.05通化县工业用地
通化谷红制药有限公司34.452401.53梅河口市工业用地
通化谷红制药有限公司30.468302.25梅河口市工业用地
通化县建沣农产品开发有限公司21.61420.07通化县工业用地
通化杰远长白山保健品有限公司25.2240.01通化县工业用地
吉林省硕丰粮食有限公司16.01340.08辉南县工业用地
吉林远通路桥工程集团股份有限公司18.06400.36梅河口市工业用地
梅河口市永和丰保温材料有限责任公司18.33580.2梅河口市工业用地
吉林海通制药有限公司17.917600.98辉南县工业用地
柳河县宏益尾矿资源开发利用有限公司14.4210.01柳河县工业用地