2011-2019年上饶市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年上饶市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,上饶市共成交产业用地2384宗。成交面积达到133702.4亩,排在全国第44,江西省内第3其中以土地出让形式成交的有2331宗, 成交面积132876.14亩,占比99.38%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,上饶市共成交产业用地325宗。成交面积12436.52亩, 排在全国第67,江西省内第3,成交面积同比减少42.57%。 其中以土地出让形式成交的有311宗,成交面积12309.37亩,占比98.98%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年上饶市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,上饶市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,上饶市工矿仓储用地成交面积为8046.14亩,占比70.76%, 商服用地成交面积为3324.33亩,占比29.24%。

图表 2011-2019年上饶市产业用地交易结构走势

2015年,上饶市第二产业增加值803.38亿元,占GDP的比重达到48.67%,占比排在全国第136位。 第三产业增加值624.62亿元,占GDP的比重达到37.84%,占比排在全国第209位。

目前上饶市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年上饶市三产占GDP的比重

2011-2019年上饶市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,上饶市产业用地交易2709宗中,有2003宗来源为新增建设用地,占比为73.94%。

2011-2019年,上饶市产业新增建设用地交易面积达到106365.65亩,占比达到72.78%。 占比排在全国第126,江西省第6。近几年来上饶市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到89%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年上饶市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,上饶市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3984.52亩,占比为2.73%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,上饶市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,上饶市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年下降2.98个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年上饶市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来上饶市产业用地交易形式以出让为主,其中又以挂牌出让为最主要的形式。

2019年,上饶市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、45.24%、33.84%、20.26%、0.65%。

图表 2011-2019年上饶市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年上饶市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,上饶市工矿仓储用地出让价格为7.2万元/亩。

2019年,上饶市工矿仓储用地出让价格为7.98万元/亩,同比增长5.25%。

回顾过去8年的价格变化趋势,上饶市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2015年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,上饶市商服用地出让楼面价格为1228元/平方米。

2019年,上饶市商服用地出让楼面价格为1275元/平方米,同比增长50.11%。

回顾过去8年的价格变化趋势,上饶市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年上饶市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

上饶市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,上饶市产业用地总成交面积排在江西省内第4位,与赣州市、南昌市、吉安市共同处于第二梯队。上饶市产业用地成交面积占全省的比例为12.86%。

图表 2011-2019年江西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,上饶市产业用地总成交面积排在江西省内第3位, 排名不变。上饶市产业用地成交面积占全省的比例为11.74%,较前几年减少1.24个百分点。

图表 2019年江西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年上饶市商服用地出让楼面价格排在省内第8位。省内,赣州市、新余市与上饶市土地出让价格较为接近。

总体来看,上饶市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地楼面价格达到1862.54元/平方米,上饶市为全省平均水平的68.48%。

图表 2011-2019年上饶市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年上饶市工矿仓储用地出让价格排在省内第6位。省内,宜春市、九江市、吉安市、新余市、赣州市、抚州市与上饶市价格较为接近。

总体来看,上饶市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江西省工矿仓储用地出让价格达到8.61万元/亩,上饶市为全省平均水平的92.77%。 上饶市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年上饶市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

上饶市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,上饶市成交规模最大的区域是德兴市,成交规模占比达到21.52%。到2019年,上饶县成为成交主力,占比达到21.52%。几年里上饶市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年上饶市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年上饶市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,上饶市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:万年县、婺源县、上饶县、铅山县、信州区、横峰县、弋阳县、广丰县、玉山县、德兴市、鄱阳县、余干县

万年县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到4906.58元/平方米,2011-2019年复合增速为28.17%。

图表 2011-2019年上饶市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年上饶市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,上饶市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:信州区、上饶县、广丰县、玉山县、铅山县、横峰县、弋阳县、余干县、鄱阳县、万年县、婺源县、德兴市

信州区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年上饶市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年上饶市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年上饶市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年上饶市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
广丰县芦林纸业有限公司484.45广丰县工业用地31066.4
德兴市城市建设经营总公司400.6德兴市其他商服用地83846209.3
德兴市城市建设经营总公司385.67德兴市其他商服用地70758183.5
江西云济投资有限公司358.65上饶县工业用地22966.4
江西月兔丰华彩印有限公司344.64广丰县工业用地22106.4
上饶市城市建设投资集团公司299.6上饶县公共设施用地707023.6
江西星汉光学科技有限公司293.6上饶市本级工业用地18796.4
江西蓝途汽车有限公司274上饶市本级工业用地17566.4
江西汉腾汽车有限公司261.5上饶市本级工业用地16746.4
江西省供销余干农商大市场开发有限公司231.77余干县其他商服用地348015.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上饶市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国石化销售有限公司江西上饶石油分公司1002.517901.79信州区批发零售用地
上饶市保障性住房投资建设有限公司597.2777413.02信州区商务金融用地
万年县胜瑜置业有限公司327.014904.56万年县其他商服用地
江西铜都园区管理有限公司314.030659.76德兴市商务金融用地
江西铜都园区管理有限公司310.231009.99德兴市商务金融用地
江西铜都园区管理有限公司308.2315310.23德兴市商务金融用地
江西铜都园区管理有限公司293.823588.03德兴市商务金融用地
江西铜都园区管理有限公司290.543031148.13德兴市商务金融用地
江西铜都园区管理有限公司291.5294010.08德兴市商务金融用地
江西铜都园区管理有限公司283.1300610.62德兴市商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上饶市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江西月兔丰华彩印有限公司26.469026.15广丰县工业用地
江西衡隆能源有限公司19.41829.37信州区工业用地
上饶市逸航实业有限公司8.312815.3上饶县工业用地
江西三和金业有限公司8.818821.35德兴市采矿用地
江西三和金业有限公司8.860.65德兴市采矿用地
江西三和金业有限公司8.828632.45德兴市采矿用地
江西双源农业科技有限公司8.517220.31铅山县仓储用地
江西余干县平国机动车检测有限公司12.3342.76余干县工业用地
上饶市翰轩包装有限公司6.76710上饶县工业用地
江西省鑫瀚实业有限公司10.0242.41余干县工业用地