2011-2019年南昌市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年南昌市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,南昌市共成交产业用地2120宗。成交面积达到133342.41亩,排在全国第45,江西省内第4其中以土地出让形式成交的有2015宗, 成交面积127708.84亩,占比95.78%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,南昌市共成交产业用地200宗。成交面积8633.78亩, 排在全国第130,江西省内第7,成交面积同比减少39.37%。 其中以土地出让形式成交的有178宗,成交面积8055.19亩,占比93.3%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年南昌市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,南昌市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,南昌市工矿仓储用地成交面积为5339.75亩,占比72.34%, 商服用地成交面积为2041.95亩,占比27.66%。

图表 2011-2019年南昌市产业用地交易结构走势

2015年,南昌市第二产业增加值2179.96亿元,占GDP的比重达到54.5%,占比排在全国第67位。 第三产业增加值1648.79亿元,占GDP的比重达到41.22%,占比排在全国第146位。

目前南昌市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年南昌市三产占GDP的比重

2011-2019年南昌市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,南昌市产业用地交易2320宗中,有1612宗来源为新增建设用地,占比为69.48%。

2011-2019年,南昌市产业新增建设用地交易面积达到114523.15亩,占比达到80.66%。 占比排在全国第122,江西省第2。近几年来南昌市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年南昌市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,南昌市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到31540.38亩,占比为22.22%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,南昌市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,南昌市归属市本级的产业用地交易规模占比达到16.62%,较前几年下降5.96个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年南昌市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来南昌市产业用地交易形式以出让为主,其中又以挂牌出让为最主要的形式。

2019年,南昌市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.06%、66.85%、24.06%、4.65%、4.38%。

图表 2011-2019年南昌市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年南昌市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,南昌市工矿仓储用地出让价格为11.91万元/亩。

2019年,南昌市工矿仓储用地出让价格为12.51万元/亩,同比增长11.24%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南昌市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2015年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,南昌市商服用地出让楼面价格为2391元/平方米。

2019年,南昌市商服用地出让楼面价格为4294元/平方米,同比增长11.08%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南昌市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为15.74%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到4294元/平方米,最低的一年是2016年,为1022元/平方米。

图表 2011-2019年南昌市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南昌市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,南昌市产业用地总成交面积排在江西省内第5位,与赣州市、上饶市、吉安市共同处于第二梯队。南昌市产业用地成交面积占全省的比例为12.49%。

图表 2011-2019年江西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,南昌市产业用地总成交面积排在江西省内第7位, 排名下降。南昌市产业用地成交面积占全省的比例为8.15%,较前几年减少4.79个百分点。

图表 2019年江西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年南昌市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,南昌市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地楼面价格达到1862.54元/平方米,南昌市为全省平均水平的230.55%。

图表 2011-2019年南昌市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年南昌市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,萍乡市与南昌市价格较为接近。

总体来看,南昌市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 江西省工矿仓储用地出让价格达到8.61万元/亩,南昌市为全省平均水平的145.39%。 南昌市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年南昌市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南昌市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,南昌市产业用地交易规模最大的区县为南昌县,2019年,南昌县成交规模占全市的39.41%,其次是青山湖区,占比达到21.78%。

图表 2011-2019年南昌市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年南昌市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,南昌市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:东湖区、青山湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、进贤县、安义县、新建县、南昌县

西湖区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5832.49元/平方米,2011-2019年复合增速为46.42%。

图表 2011-2019年南昌市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年南昌市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,南昌市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、南昌县、新建县、安义县、进贤县

东湖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年南昌市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年南昌市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年南昌市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年南昌市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
南昌市政公用投资控股有限责任公司815.4南昌市本级文体娱乐用地99479122.0
江西洪都航空集团有限责任公司495.87南昌市本级工业用地28465.7
江铃汽车股份有限公司493.26南昌县工业用地591912.0
江西洪都航空工业工业集团有限公司492.49南昌市本级工业用地28275.7
江西洪都航空工业集团有限公司485.53南昌市本级工业用地27875.7
345.06南昌县科教用地1380240.0
南昌瑞东汇产业投资有限公司296.75南昌市本级工业用地759725.6
江西省安义城市投资集团有限公司286.24安义县工业用地16155.6
江西省安义城市投资集团有限公司269.85安义县工业用地15225.6
江西鸿利光电有限公司252.6南昌县工业用地16176.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南昌市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江西省机械设备进出口公司1352.76050.45西湖区其他商服用地
江西正邦科技股份有限公司580.02456542.35南昌市本级其他商服用地
南昌鄱阳湖建材有限公司549.11336424.34南昌市本级其他商服用地
刘迎 334.0554716.61南昌市本级其他商服用地
江西博微新技术有限公司326.0489515.01南昌市本级其他商服用地
江西新瀚置业有限公司260.070266270.26南昌市本级其他商服用地
江西智产实业有限公司230.016197.04湾里区其他商服用地
江西干商投资有限公司210.0212110.1南昌市本级商务金融用地
江西省燕翔实业发展有限公司146.013409.18新建县商务金融用地
中国石化销售有限公司江西南昌石油分公司124.06205安义县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南昌市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南昌高新置业投资有限公司27.7273498.58南昌县工业用地
南昌高航投资有限公司30.199232.95南昌县工业用地
江西莱威斯机械有限公司25.642216.49南昌县工业用地
江西省融澳实业发展有限公司25.6179370.03南昌市本级工业用地
江西西林科新材料有限公司25.62860111.71青山湖区工业用地
南昌保捷机械有限公司25.676830青山湖区工业用地
江西伊能智能科技有限公司23.62819119.45青山湖区工业用地
丰骐仓储(南昌)有限公司25.64652181.7青山湖区工业用地
江西惟庭实业有限公司21.877935.71新建县工业用地
南昌经济技术开发区投资控股有限公司25.6173667.81青山湖区工业用地