2011-2018年南昌市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年南昌市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,南昌市共成交产业用地1760宗。成交面积达到107681.97亩,排在全国第47,江西省内第4其中以土地出让形式成交的有1759宗, 成交面积107676.61亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,南昌市共成交产业用地203宗。成交面积12813.24亩, 排在全国第37,江西省内第5,成交面积同比减少5.25%。 其中以土地出让形式成交的有203宗,成交面积12813.24亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年南昌市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,南昌市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,南昌市工矿仓储用地成交面积为10415.34亩,占比81.29%, 商服用地成交面积为2397.91亩,占比18.71%。

图表 2011-2018年南昌市产业用地交易结构走势

2015年,南昌市第二产业增加值2179.96亿元,占GDP的比重达到54.5%,占比排在全国第67位。 第三产业增加值1648.79亿元,占GDP的比重达到41.22%,占比排在全国第146位。

目前南昌市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年南昌市三产占GDP的比重

2011-2018年南昌市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,南昌市产业用地交易1963宗中,有1375宗来源为新增建设用地,占比为70.05%。

2011-2018年,南昌市产业新增建设用地交易面积达到97851.08亩,占比达到81.21%。 占比排在全国第22,江西省第1。近几年来南昌市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年南昌市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,南昌市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到23247.26亩,占比为19.29%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,南昌市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,南昌市归属市本级的产业用地交易规模占比达到5.85%,较前几年下降15.04个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年南昌市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来南昌市产业用地交易形式以出让为主,其中又以挂牌出让为最主要的形式。

2018年,南昌市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.08%、67.84%、27.13%、4.94%、0%。

图表 2011-2018年南昌市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年南昌市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,南昌市工矿仓储用地出让价格为11.88万元/亩。

2018年,南昌市工矿仓储用地出让价格为11.25万元/亩,同比减少7.22%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南昌市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2015年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,南昌市商服用地出让楼面价格为2101元/平方米。

2018年,南昌市商服用地出让楼面价格为3866元/平方米,同比增长37.99%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南昌市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为16.34%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到3866元/平方米,最低的一年是2016年,为1022元/平方米。

图表 2011-2018年南昌市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南昌市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,南昌市产业用地总成交面积排在江西省内第4位,与上饶市、赣州市、吉安市共同处于第二梯队。南昌市产业用地成交面积占全省的比例为12.41%。

图表 2011-2018年江西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,南昌市产业用地总成交面积排在江西省内第5位, 排名下降。南昌市产业用地成交面积占全省的比例为11.74%,较前几年减少0.75个百分点。

图表 2018年江西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年南昌市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,南昌市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 江西省商服用地楼面价格达到1548.89元/平方米,南昌市为全省平均水平的249.59%。

图表 2011-2018年南昌市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年南昌市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,景德镇市、萍乡市、宜春市与南昌市价格较为接近。

总体来看,南昌市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 江西省工矿仓储用地出让价格达到8.19万元/亩,南昌市为全省平均水平的137.25%。 南昌市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年南昌市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南昌市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,南昌市成交规模最大的区域是南昌县,成交规模占比达到46.72%。到2018年,青山湖区成为成交主力,占比达到28.83%。几年里南昌市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年南昌市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年南昌市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,南昌市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:东湖区、西湖区、青云谱区、进贤县、南昌县、青山湖区、湾里区、新建县、安义县

西湖区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到8233.98元/平方米,2011-2018年复合增速为52.14%。

图表 2011-2018年南昌市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年南昌市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,南昌市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、南昌县、新建县、安义县、进贤县

东湖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年南昌市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年南昌市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年南昌市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年南昌市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
江西洪都航空集团有限责任公司4.96南昌市本级工业用地28465.7
江铃汽车股份有限公司4.93南昌县工业用地591912.0
江西洪都航空工业工业集团有限公司4.92南昌市本级工业用地28275.7
江西洪都航空工业集团有限公司4.86南昌市本级工业用地27875.7
南昌瑞东汇产业投资有限公司2.97南昌市本级工业用地759725.6
江西省安义城市投资集团有限公司2.86安义县工业用地16155.6
江西省安义城市投资集团有限公司2.7安义县工业用地15225.6
江西鸿利光电有限公司2.53南昌县工业用地16176.4
南昌乾龙实业有限公司2.43新建县工业用地365315.0
南昌深国际综合物流港发展有限公司2.34青山湖区仓储用地598125.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年南昌市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江西省机械设备进出口公司1352.76050西湖区其他商服用地
江西正邦科技股份有限公司580.0245650.42南昌市本级其他商服用地
南昌鄱阳湖建材有限公司549.1133640.24南昌市本级其他商服用地
刘迎 334.055470.17南昌市本级其他商服用地
江西博微新技术有限公司326.048950.15南昌市本级其他商服用地
江西新瀚置业有限公司260.0702662.7南昌市本级其他商服用地
江西智产实业有限公司230.016190.07湾里区其他商服用地
江西干商投资有限公司210.021210.1南昌市本级商务金融用地
江西省燕翔实业发展有限公司146.013400.09新建县商务金融用地
中国石化销售有限公司江西南昌石油分公司124.06200.05安义县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年南昌市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南昌高新置业投资有限公司27.727340.99南昌县工业用地
南昌高航投资有限公司30.19920.33南昌县工业用地
江西莱威斯机械有限公司25.64220.16南昌县工业用地
江西省融澳实业发展有限公司25.617930.7南昌市本级工业用地
江西西林科新材料有限公司25.628601.12青山湖区工业用地
江西惟庭实业有限公司21.87790.36新建县工业用地
江西福安路润滑材料有限公司24.024001青山湖区工业用地
南昌保捷机械有限公司25.67680.3青山湖区工业用地
南昌德恒置业投资有限公司25.656062.19青山湖区工业用地
丰骐仓储(南昌)有限公司25.646521.82青山湖区工业用地