2011-2019年九江市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年九江市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,九江市共成交产业用地2371宗。成交面积达到149078.75亩,排在全国第31,江西省内第2其中以土地出让形式成交的有2323宗, 成交面积144562.95亩,占比96.97%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,九江市共成交产业用地241宗。成交面积11298.67亩, 排在全国第81,江西省内第4,成交面积同比减少39.25%。 其中以土地出让形式成交的有230宗,成交面积10646.21亩,占比94.23%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年九江市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,九江市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,九江市工矿仓储用地成交面积为8634.36亩,占比87.65%, 商服用地成交面积为1216.54亩,占比12.35%。

图表 2011-2019年九江市产业用地交易结构走势

2015年,九江市第二产业增加值1014.59亿元,占GDP的比重达到53.32%,占比排在全国第72位。 第三产业增加值747.34亿元,占GDP的比重达到39.28%,占比排在全国第180位。

目前九江市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年九江市三产占GDP的比重

2011-2019年九江市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,九江市产业用地交易2612宗中,有1969宗来源为新增建设用地,占比为75.38%。

2011-2019年,九江市产业新增建设用地交易面积达到136279.73亩,占比达到84.97%。 占比排在全国第123,江西省第3。近几年来九江市建设用地供应比较充足

2019年新增建设用地成交面积占比达到88%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年九江市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,九江市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到13967.63亩,占比为8.71%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,九江市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,九江市归属市本级的产业用地交易规模占比达到3.43%,较前几年下降5.68个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年九江市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来九江市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,九江市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、11.34%、82.64%、2.8%、3.22%。

图表 2011-2019年九江市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年九江市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,九江市工矿仓储用地出让价格为7万元/亩。

2019年,九江市工矿仓储用地出让价格为7.97万元/亩,同比增长15.69%。

回顾过去8年的价格变化趋势,九江市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2014年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,九江市商服用地出让楼面价格为1088元/平方米。

2019年,九江市商服用地出让楼面价格为2187元/平方米,同比增长54.37%。

回顾过去8年的价格变化趋势,九江市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2015年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年九江市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

九江市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,九江市产业用地总成交面积排在江西省内第2位,与宜春市共同处于第一梯队。九江市产业用地成交面积占全省的比例为14.11%。

图表 2011-2019年江西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,九江市产业用地总成交面积排在江西省内第4位, 排名下降。九江市产业用地成交面积占全省的比例为10.66%,较前几年减少3.81个百分点。

图表 2019年江西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年九江市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。省内,景德镇市与九江市土地出让价格较为接近。

总体来看,九江市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地楼面价格达到1862.54元/平方米,九江市为全省平均水平的117.42%。

图表 2011-2019年九江市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年九江市工矿仓储用地出让价格排在省内第7位。省内,宜春市、上饶市、吉安市、新余市、赣州市、抚州市与九江市价格较为接近。

总体来看,九江市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江西省工矿仓储用地出让价格达到8.61万元/亩,九江市为全省平均水平的92.58%。 九江市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年九江市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

九江市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,九江市成交规模最大的区域是湖口县,成交规模占比达到17.36%。到2019年,九江县成为成交主力,占比达到29.06%。几年里九江市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年九江市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年九江市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,九江市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:浔阳区、星子县、共青城市、湖口县、修水县、永修县、九江县、武宁县、庐山区、瑞昌市、德安县、都昌县、彭泽县

都昌县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到601.66元/平方米,2011-2019年复合增速为38.47%。

图表 2011-2019年九江市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年九江市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,九江市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:庐山区、浔阳区、九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县、瑞昌市、共青城市

庐山区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年九江市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年九江市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年九江市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年九江市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
陈小宁538.42武宁县住宿餐饮用地904416.8
江西铜业股份有限责任公司城门山铜矿521.42九江县采矿用地17623.4
江西兄弟医药有限公司520.67彭泽县工业用地20834.0
430.4九江市本级科教用地8612.0
江西真龙电源科技有限公司280.63永修县工业用地17966.4
277.46九江市本级科教用地5552.0
瑞昌市城市投资发展有限公司267.24瑞昌市工业用地21388.0
江西帝维陶瓷有限公司244.7修水县工业用地14025.7
瑞智(九江)精密机电有限公司229.25九江县工业用地18348.0
瑞昌市沿江开发建设投资有限公司228.46瑞昌市仓储用地18288.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年九江市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
九江市城市建设投资有限公司465.03932984.58九江县批发零售用地
九江龙华房地产开发有限公司220.015957.25庐山区其他商服用地
都昌县城市建设投资开发有限公司201.0222711.08都昌县其他商服用地
星子县城市建设投资有限公司180.0439024.39星子县其他商服用地
星子县城市建设投资有限公司180.01347774.87星子县其他商服用地
星子县匡庐城镇开发投资有限公司150.01100173.34星子县住宿餐饮用地
九江市庐山区城投(集团)市政建设有限公司150.0253716.91庐山区其他商服用地
武宁县农村商业银行股份有限公司100.03003武宁县商务金融用地
九江昊瑞实业有限公司95.02863.01九江县批发零售用地
瑞昌市桂发房地产开发有限公司92.39049.8瑞昌市批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年九江市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
九江市旭升电子有限公司25.043117.23浔阳区工业用地
九江市钒宇新材料有限公司25.080432.15浔阳区工业用地
中国石油化工股份有限公司九江分公司20.0783.88九江县工业用地
九江市浔阳区城是建设投资有限公司25.045118.05浔阳区工业用地
九江宝美制衣有限公司14.01188.43庐山区工业用地
九江荣盛制衣有限公司14.015511.05庐山区工业用地
九江中科鑫星新材料有限公司14.050.38庐山区工业用地
江西恒源源食品有限公司14.0705庐山区工业用地
九江市庐山区城投(集团)市政建设有限公司14.062944.91庐山区工业用地
九江市万龙机械设备有限公司14.0906.46庐山区工业用地