2011-2018年九江市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年九江市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,九江市共成交产业用地2012宗。成交面积达到125768.79亩,排在全国第27,江西省内第2其中以土地出让形式成交的有2011宗, 成交面积125758.79亩,占比99.99%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,九江市共成交产业用地262宗。成交面积16528.64亩, 排在全国第22,江西省内第3,成交面积同比增长44.17%。 其中以土地出让形式成交的有262宗,成交面积16528.64亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年九江市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,九江市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,九江市工矿仓储用地成交面积为15107.17亩,占比91.4%, 商服用地成交面积为1421.47亩,占比8.6%。

图表 2011-2018年九江市产业用地交易结构走势

2015年,九江市第二产业增加值1014.59亿元,占GDP的比重达到53.32%,占比排在全国第72位。 第三产业增加值747.34亿元,占GDP的比重达到39.28%,占比排在全国第180位。

目前九江市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年九江市三产占GDP的比重

2011-2018年九江市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,九江市产业用地交易2274宗中,有1683宗来源为新增建设用地,占比为74.01%。

2011-2018年,九江市产业新增建设用地交易面积达到119932.15亩,占比达到84.28%。 占比排在全国第112,江西省第5。近几年来九江市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到86%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年九江市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,九江市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到12596.28亩,占比为8.85%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,九江市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,九江市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0.12%,较前几年下降9.88个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年九江市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来九江市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,九江市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、11.17%、86.21%、2.61%、0.01%。

图表 2011-2018年九江市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年九江市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,九江市工矿仓储用地出让价格为6.89万元/亩。

2018年,九江市工矿仓储用地出让价格为6.89万元/亩,同比增长7.93%。

回顾过去8年的价格变化趋势,九江市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2014年、2016年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,九江市商服用地出让楼面价格为1020元/平方米。

2018年,九江市商服用地出让楼面价格为1417元/平方米,同比减少19.44%。

回顾过去8年的价格变化趋势,九江市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2015年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年九江市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

九江市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,九江市产业用地总成交面积排在江西省内第2位,与宜春市共同处于第一梯队。九江市产业用地成交面积占全省的比例为14.65%。

图表 2011-2018年江西省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,九江市产业用地总成交面积排在江西省内第3位, 排名下降。九江市产业用地成交面积占全省的比例为15.14%,较前几年增长0.56个百分点。

图表 2018年江西省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年九江市商服用地出让楼面价格排在省内第6位。省内,抚州市、萍乡市与九江市土地出让价格较为接近。

总体来看,九江市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 江西省商服用地楼面价格达到1548.89元/平方米,九江市为全省平均水平的91.47%。

图表 2011-2018年九江市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年九江市工矿仓储用地出让价格排在省内第10位。省内,抚州市、上饶市、吉安市、新余市、赣州市与九江市价格较为接近。

总体来看,九江市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 江西省工矿仓储用地出让价格达到8.19万元/亩,九江市为全省平均水平的84.04%。 九江市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年九江市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

九江市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,九江市成交规模最大的区域是湖口县,成交规模占比达到17.36%。到2018年,德安县成为成交主力,占比达到17.78%。几年里九江市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年九江市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年九江市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,九江市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:共青城市、浔阳区、彭泽县、星子县、德安县、九江县、都昌县、永修县、庐山区、武宁县、瑞昌市、修水县、湖口县

共青城市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到15010.73元/平方米,2011-2018年复合增速为44.36%。

图表 2011-2018年九江市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年九江市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,九江市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:庐山区、浔阳区、九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县、瑞昌市、共青城市

庐山区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年九江市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年九江市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年九江市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年九江市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
陈小宁5.38武宁县住宿餐饮用地904416.8
江西铜业股份有限责任公司城门山铜矿5.21九江县采矿用地17623.4
江西兄弟医药有限公司5.21彭泽县工业用地20834.0
江西真龙电源科技有限公司2.81永修县工业用地17966.4
瑞昌市城市投资发展有限公司2.67瑞昌市工业用地21388.0
江西帝维陶瓷有限公司2.45修水县工业用地14025.7
瑞智(九江)精密机电有限公司2.29九江县工业用地18348.0
瑞昌市沿江开发建设投资有限公司2.28瑞昌市仓储用地18288.0
九江东胜电机有限公司2.07九江县工业用地13466.5
江西汇和化工有限公司2.01永修县工业用地12856.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年九江市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
九江市城市建设投资有限公司465.0393290.85九江县批发零售用地
九江龙华房地产开发有限公司220.015950.07庐山区其他商服用地
都昌县城市建设投资开发有限公司201.022270.11都昌县其他商服用地
星子县城市建设投资有限公司180.043900.24星子县其他商服用地
星子县城市建设投资有限公司180.0134770.75星子县其他商服用地
九江市庐山区城投(集团)市政建设有限公司150.025370.17庐山区其他商服用地
星子县匡庐城镇开发投资有限公司150.0110010.73星子县住宿餐饮用地
武宁县农村商业银行股份有限公司100.03000.03武宁县商务金融用地
九江昊瑞实业有限公司95.02860.03九江县批发零售用地
瑞昌市桂发房地产开发有限公司92.39040.1瑞昌市批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年九江市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
九江市旭升电子有限公司25.04310.17浔阳区工业用地
九江市钒宇新材料有限公司25.08040.32浔阳区工业用地
中国石油化工股份有限公司九江分公司20.0780.04九江县工业用地
九江市浔阳区城是建设投资有限公司25.04510.18浔阳区工业用地
九江市万龙机械设备有限公司14.0900.06庐山区工业用地
九江中科环保发展有限公司14.0430.03庐山区工业用地
江西恒源源食品有限公司14.0700.05庐山区工业用地
九江中科鑫星新材料有限公司14.050庐山区工业用地
九江市庐山区城投(集团)市政建设有限公司14.06290.45庐山区工业用地
江西京通实业有限公司14.01820.13庐山区工业用地