2011-2018年扬州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年扬州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,扬州市共成交产业用地3383宗。成交面积达到107763.44亩,排在全国第46,江苏省内第11其中以土地出让形式成交的有3339宗, 成交面积107556.75亩,占比99.81%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,扬州市共成交产业用地350宗。成交面积15441.87亩, 排在全国第25,江苏省内第7,成交面积同比增长35.64%。 其中以土地出让形式成交的有349宗,成交面积15352.4亩,占比99.42%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年扬州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,扬州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,扬州市工矿仓储用地成交面积为10084.7亩,占比65.31%, 商服用地成交面积为5357.17亩,占比34.69%。

图表 2011-2018年扬州市产业用地交易结构走势

2015年,扬州市第二产业增加值2012.1亿元,占GDP的比重达到50.09%,占比排在全国第111位。 第三产业增加值1762.88亿元,占GDP的比重达到43.89%,占比排在全国第108位。

目前扬州市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年扬州市三产占GDP的比重

2011-2018年扬州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,扬州市产业用地交易3733宗中,有2374宗来源为新增建设用地,占比为63.59%。

2011-2018年,扬州市产业新增建设用地交易面积达到75547.64亩,占比达到61.32%。 占比排在全国第99,江苏省第6。近几年来扬州市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到67%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年扬州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,扬州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到14826.48亩,占比为12.03%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,扬州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,扬州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到12%,较前几年下降0.04个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年扬州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来扬州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,扬州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.27%、94.16%、4.35%、0.22%。

图表 2011-2018年扬州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年扬州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,扬州市工矿仓储用地出让价格为13.44万元/亩。

2018年,扬州市工矿仓储用地出让价格为17.74万元/亩,同比增长15.71%。

回顾过去8年的价格变化趋势,扬州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,扬州市商服用地出让楼面价格为1602元/平方米。

2018年,扬州市商服用地出让楼面价格为3115元/平方米,同比增长59.68%。

回顾过去8年的价格变化趋势,扬州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为12.12%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到3115元/平方米,最低的一年是2011年,为1247元/平方米。

图表 2011-2018年扬州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

扬州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,扬州市产业用地总成交面积排在江苏省内第10位,与泰州市、宿迁市、淮安市、南京市、镇江市共同处于第三梯队。扬州市产业用地成交面积占全省的比例为5.45%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,扬州市产业用地总成交面积排在江苏省内第7位, 排名上升。扬州市产业用地成交面积占全省的比例为6.52%,较前几年增长1.19个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年扬州市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,镇江市与扬州市土地出让价格较为接近。

总体来看,扬州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,扬州市为全省平均水平的119.17%。

图表 2011-2018年扬州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年扬州市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,南通市与扬州市价格较为接近。

总体来看,扬州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,扬州市为全省平均水平的86.93%。 扬州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年扬州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

扬州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,扬州市成交规模最大的区域是仪征市,成交规模占比达到28.59%。到2018年,高邮市成为成交主力,占比达到29.28%。几年里扬州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年扬州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年扬州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,扬州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:高邮市、广陵区、邗江区、宝应县、仪征市、江都市、维扬区

高邮市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到4492.11元/平方米,2011-2018年复合增速为25.24%。

图表 2011-2018年扬州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年扬州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,扬州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:广陵区、邗江区、维扬区、宝应县、仪征市、高邮市、江都市

广陵区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年扬州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年扬州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年扬州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年扬州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
江苏登高投资发展有限公司3.6高邮市工业用地453412.6
国泰消防科技股份有限公司3.33仪征市工业用地566217.0
扬州金鹰新城市中心实业有限公司3.21江都市商务金融用地72295225.0
扬州金鹰新城市中心实业有限公司3.2江都市商务金融用地71965225.0
江苏登高投资发展有限公司3.02高邮市工业用地380612.6
上海大众汽车有限公司2.97仪征市工业用地504717.0
江苏登高投资发展有限公司2.95高邮市工业用地371212.6
扬州新润水务建设工程有限公司2.66仪征市