2011-2019年扬州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年扬州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,扬州市共成交产业用地3948宗。成交面积达到134365.15亩,排在全国第43,江苏省内第9其中以土地出让形式成交的有3760宗, 成交面积125566.56亩,占比93.45%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,扬州市共成交产业用地304宗。成交面积12855.7亩, 排在全国第62,江苏省内第11,成交面积同比减少27.74%。 其中以土地出让形式成交的有286宗,成交面积11956.95亩,占比93.01%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年扬州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,扬州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,扬州市工矿仓储用地成交面积为7522.64亩,占比67.54%, 商服用地成交面积为3615.17亩,占比32.46%。

图表 2011-2019年扬州市产业用地交易结构走势

2015年,扬州市第二产业增加值2012.1亿元,占GDP的比重达到50.09%,占比排在全国第111位。 第三产业增加值1762.88亿元,占GDP的比重达到43.89%,占比排在全国第108位。

目前扬州市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年扬州市三产占GDP的比重

2011-2019年扬州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,扬州市产业用地交易4252宗中,有2713宗来源为新增建设用地,占比为63.81%。

2011-2019年,扬州市产业新增建设用地交易面积达到93494.38亩,占比达到63.51%。 占比排在全国第199,江苏省第10。近几年来扬州市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到69%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年扬州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,扬州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到15645.82亩,占比为10.63%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,扬州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,扬州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到4.43%,较前几年下降6.79个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年扬州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来扬州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,扬州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、1.06%、87.95%、4.41%、6.57%。

图表 2011-2019年扬州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年扬州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,扬州市工矿仓储用地出让价格为13.7万元/亩。

2019年,扬州市工矿仓储用地出让价格为17.4万元/亩,同比减少1.94%。

回顾过去8年的价格变化趋势,扬州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2017年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,扬州市商服用地出让楼面价格为1649元/平方米。

2019年,扬州市商服用地出让楼面价格为2246元/平方米,同比减少27.91%。

回顾过去8年的价格变化趋势,扬州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.75%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到3115元/平方米,最低的一年是2011年,为1247元/平方米。

图表 2011-2019年扬州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

扬州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,扬州市产业用地总成交面积排在江苏省内第9位,与无锡市、宿迁市、淮安市、南京市、镇江市共同处于第三梯队。扬州市产业用地成交面积占全省的比例为5.67%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,扬州市产业用地总成交面积排在江苏省内第11位, 排名下降。扬州市产业用地成交面积占全省的比例为5.52%,较前几年减少0.16个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年扬州市商服用地出让楼面价格排在省内第6位。省内,徐州市与扬州市土地出让价格较为接近。

总体来看,扬州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,扬州市为全省平均水平的93.78%。

图表 2011-2019年扬州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年扬州市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,南通市与扬州市价格较为接近。

总体来看,扬州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,扬州市为全省平均水平的88.07%。 扬州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年扬州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

扬州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,扬州市成交规模最大的区域是仪征市,成交规模占比达到28.59%。到2019年,高邮市成为成交主力,占比达到30.79%。几年里扬州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年扬州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年扬州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,扬州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:高邮市、邗江区、广陵区、仪征市、江都市、宝应县、维扬区

高邮市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到3116.41元/平方米,2011-2019年复合增速为18.87%。

图表 2011-2019年扬州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年扬州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,扬州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:广陵区、邗江区、维扬区、宝应县、仪征市、高邮市、江都市

广陵区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年扬州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年扬州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年扬州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年扬州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
1668.36仪征市公路用地120107.2
江苏登高投资发展有限公司359.87高邮市工业用地453412.6
国泰消防科技股份有限公司333.06仪征市工业用地566217.0
扬州金鹰新城市中心实业有限公司321.31江都市商务金融用地72295225.0
扬州金鹰新城市中心实业有限公司319.83江都市商务金融用地71965225.0
江苏登高投资发展有限公司302.07高邮市工业用地380612.6
上海大众汽车有限公司296.91仪征市工业用地504717.0
江苏登高投资发展有限公司294.64高邮市工业用地371212.6
扬州新润水务建设工程有限公司265.72仪征市批发零售用地53150200.0
扬州卡力诺液压件有限公司261.43广陵区工业用地585622.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年扬州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
陈东升772.0989012.81邗江区住宿餐饮用地
扬州产业投资经营有限责任公司385.32240.58广陵区其他商服用地
南京银行股份有限公司332.613454.04宝应县商务金融用地
江苏振宜实业发展有限公司320.334800108.65宝应县其他商服用地
江苏振宜实业发展有限公司320.52285071.3宝应县其他商服用地
扬州太平洋灯饰有限公司308.030789.99广陵区商务金融用地
宝应县城市建设投资发展有限公司300.131950106.45宝应县其他商服用地
仪征市建泰房地产开发有限公司250.327450109.66仪征市商务金融用地
高邮市建设投资发展有限公司250.02016580.66高邮市其他商服用地
高邮市建设投资发展有限公司250.01945077.8高邮市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年扬州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
扬州曙光电缆股份有限公司579.67481.29高邮市工业用地
扬州东园食品有限公司26.654420.47广陵区工业用地
扬州广成食品有限公司26.654520.49广陵区工业用地
江苏雪冠食品工贸有限公司26.587132.93广陵区工业用地
青岛啤酒(扬州)有限公司22.447020.99广陵区工业用地
扬州广经医疗器械有限公司22.4196987.91广陵区工业用地
扬州五亭桥缸套有限公司22.388939.8邗江区工业用地
扬州卡力诺液压件有限公司22.41647.3广陵区工业用地
扬州泉生工贸有限公司26.1199576.54广陵区工业用地
中设精工制造江苏有限公司20.245522.49江都市工业用地