2011-2018年盐城市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年盐城市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,盐城市共成交产业用地5550宗。成交面积达到262081.03亩,排在全国第5,江苏省内第1其中以土地出让形式成交的有5550宗, 成交面积262081.03亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,盐城市共成交产业用地730宗。成交面积27756.22亩, 排在全国第5,江苏省内第2,成交面积同比减少15.75%。 其中以土地出让形式成交的有730宗,成交面积27756.22亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年盐城市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,盐城市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,盐城市工矿仓储用地成交面积为22870.92亩,占比82.4%, 商服用地成交面积为4885.31亩,占比17.6%。

图表 2011-2018年盐城市产业用地交易结构走势

2015年,盐城市第二产业增加值1923.47亿元,占GDP的比重达到45.66%,占比排在全国第182位。 第三产业增加值1772.5亿元,占GDP的比重达到42.08%,占比排在全国第136位。

目前盐城市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年盐城市三产占GDP的比重

2011-2018年盐城市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,盐城市产业用地交易6280宗中,有3562宗来源为新增建设用地,占比为56.72%。

2011-2018年,盐城市产业新增建设用地交易面积达到150197.47亩,占比达到51.82%。 占比排在全国第189,江苏省第9。近几年来盐城市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到68%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年盐城市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,盐城市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到19631.96亩,占比为6.77%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,盐城市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,盐城市归属市本级的产业用地交易规模占比达到3.67%,较前几年下降3.44个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年盐城市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来盐城市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,盐城市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.13%、98.64%、1.23%、0%。

图表 2011-2018年盐城市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年盐城市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,盐城市工矿仓储用地出让价格为11.23万元/亩。

2018年,盐城市工矿仓储用地出让价格为12.76万元/亩,同比增长5.89%。

回顾过去8年的价格变化趋势,盐城市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.9%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到12.76万元/亩,最低的一年是2011年,为10.15万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,盐城市商服用地出让楼面价格为804元/平方米。

2018年,盐城市商服用地出让楼面价格为1173元/平方米,同比增长9.18%。

回顾过去8年的价格变化趋势,盐城市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为3.53%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1173元/平方米,最低的一年是2014年,为552元/平方米。

图表 2011-2018年盐城市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

盐城市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,盐城市产业用地总成交面积排在江苏省内第1位,与南通市共同处于第一梯队。盐城市产业用地成交面积占全省的比例为12.82%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,盐城市产业用地总成交面积排在江苏省内第2位, 排名下降。盐城市产业用地成交面积占全省的比例为11.71%,较前几年减少1.23个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年盐城市商服用地出让楼面价格排在省内第13位。

总体来看,盐城市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,盐城市为全省平均水平的44.86%。

图表 2011-2018年盐城市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年盐城市工矿仓储用地出让价格排在省内第10位。省内,徐州市、连云港市、淮安市与盐城市价格较为接近。

总体来看,盐城市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,盐城市为全省平均水平的62.49%。 盐城市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年盐城市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

盐城市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,盐城市成交规模最大的区域是大丰市,成交规模占比达到28.36%。到2018年,滨海县成为成交主力,占比达到14.73%。几年里盐城市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年盐城市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年盐城市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,盐城市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:亭湖区、建湖县、东台市、大丰市、射阳县、盐都区、阜宁县、响水县、滨海县

射阳县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到863.23元/平方米,2011-2018年复合增速为12.33%。

图表 2011-2018年盐城市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年盐城市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,盐城市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:亭湖区、盐都区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市

亭湖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年盐城市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年盐城市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年盐城市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年盐城市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
江苏德龙镍业有限公司10.27响水县工业用地72647.1
中电投协鑫滨海发电有限公司3.3滨海县工业用地25527.7
江苏奥新新能源汽车有限公司3.17盐城市本级工业用地431113.6
响水欧力金属制品有限公司3.17响水县工业用地22647.2
江苏德龙镍业有限公司2.86响水县工业用地20257.1
盐城发电有限公司2.46亭湖区工业用地455018.5
江苏神山风电设备制造有限公司2.39阜宁县工业用地265711.1
江苏大丰和顺电子有限公司2.34大丰市工业用地22489.6
响水欧力金属制品有限公司2.1响水县工业用地15007.2
束昱辉2大丰市其他商服用地1463073.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年盐城市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江苏竹林商业城股份有限公司1647.795540.06盐城市本级批发零售用地
响水县灌江控股集团有限公司622.24480.01响水县商务金融用地
响水县灌江控股集团有限公司400.15480.01响水县其他商服用地
响水县灌江控股集团有限公司392.63280.01响水县其他商服用地
盐城市房屋投资经营有限公司、盐城市城南房地产开放有限责任公司390.098740.25盐城市本级商务金融用地
盐城市国有资产投资集团有限公司324.410680.03盐城市本级商务金融用地
建湖百盛公路服务有限公司325.528500.09建湖县其他商服用地
盐城咏恒投资发展有限公司284.758900.21盐都区商务金融用地
东台惠民城镇化建设发展有限公司195.298300.5东台市其他商服用地
盐城市城镇化建设投资有限公司195.0302581.55盐都区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年盐城市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国石化销售有限公司江苏石油分公司33.049421.5建湖县仓储用地
20.34330.21亭湖区工业用地
盐城华光又永汽车部件有限公司13.75640.41盐都区工业用地
建湖三龙混凝土有限公司13.74300.31建湖县工业用地
14.52900.2亭湖区工业用地
14.52900.2亭湖区工业用地
盐城市大邺建设投资有限公司13.490.01盐都区工业用地
盐城大兴科技汽车配件有限公司13.76820.5盐都区工业用地
盐城市鼎佳机械有限公司13.44470.33盐都区工业用地
14.31850.13亭湖区仓储用地