2011-2019年盐城市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年盐城市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,盐城市共成交产业用地6407宗。成交面积达到293561.6亩,排在全国第6,江苏省内第2其中以土地出让形式成交的有6377宗, 成交面积293018.88亩,占比99.82%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,盐城市共成交产业用地582宗。成交面积22855.72亩, 排在全国第25,江苏省内第3,成交面积同比减少21.47%。 其中以土地出让形式成交的有574宗,成交面积22723.32亩,占比99.42%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年盐城市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,盐城市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,盐城市工矿仓储用地成交面积为17114.13亩,占比77.28%, 商服用地成交面积为5031.9亩,占比22.72%。

图表 2011-2019年盐城市产业用地交易结构走势

2015年,盐城市第二产业增加值1923.47亿元,占GDP的比重达到45.66%,占比排在全国第182位。 第三产业增加值1772.5亿元,占GDP的比重达到42.08%,占比排在全国第136位。

目前盐城市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年盐城市三产占GDP的比重

2011-2019年盐城市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,盐城市产业用地交易6989宗中,有3957宗来源为新增建设用地,占比为56.62%。

2011-2019年,盐城市产业新增建设用地交易面积达到165466.73亩,占比达到52.29%。 占比排在全国第288,江苏省第13。近几年来盐城市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到68%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年盐城市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,盐城市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到21716.92亩,占比为6.86%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,盐城市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,盐城市归属市本级的产业用地交易规模占比达到6.23%,较前几年下降0.68个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年盐城市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来盐城市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,盐城市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.12%、98.36%、1.3%、0.21%。

图表 2011-2019年盐城市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年盐城市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,盐城市工矿仓储用地出让价格为11.41万元/亩。

2019年,盐城市工矿仓储用地出让价格为13.4万元/亩,同比增长5.05%。

回顾过去8年的价格变化趋势,盐城市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为3.14%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到13.4万元/亩,最低的一年是2011年,为10.15万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,盐城市商服用地出让楼面价格为837元/平方米。

2019年,盐城市商服用地出让楼面价格为1339元/平方米,同比增长14.18%。

回顾过去8年的价格变化趋势,盐城市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为4.66%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到1339元/平方米,最低的一年是2014年,为552元/平方米。

图表 2011-2019年盐城市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

盐城市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,盐城市产业用地总成交面积排在江苏省内第2位,与南通市共同处于第一梯队。盐城市产业用地成交面积占全省的比例为12.19%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,盐城市产业用地总成交面积排在江苏省内第3位, 排名下降。盐城市产业用地成交面积占全省的比例为9.82%,较前几年减少2.6个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年盐城市商服用地出让楼面价格排在省内第12位。

总体来看,盐城市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,盐城市为全省平均水平的55.91%。

图表 2011-2019年盐城市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年盐城市工矿仓储用地出让价格排在省内第10位。省内,徐州市、连云港市与盐城市价格较为接近。

总体来看,盐城市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,盐城市为全省平均水平的67.82%。 盐城市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年盐城市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

盐城市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,盐城市成交规模最大的区域是大丰市,成交规模占比达到28.36%。到2019年,东台市成为成交主力,占比达到17.76%。几年里盐城市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年盐城市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年盐城市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,盐城市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:盐都区、建湖县、响水县、亭湖区、阜宁县、东台市、滨海县、大丰市、射阳县

盐都区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到5528.53元/平方米,2011-2019年复合增速为23.37%。

图表 2011-2019年盐城市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年盐城市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,盐城市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:亭湖区、盐都区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市

亭湖区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年盐城市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年盐城市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年盐城市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年盐城市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
江苏德龙镍业有限公司1026.62响水县工业用地72647.1
中电投协鑫滨海发电有限公司330滨海县工业用地25527.7
江苏奥新新能源汽车有限公司316.97盐城市本级工业用地431113.6
响水欧力金属制品有限公司316.58响水县工业用地22647.2
江苏德龙镍业有限公司286.1响水县工业用地20257.1
盐城发电有限公司245.52亭湖区工业用地455018.5
江苏神山风电设备制造有限公司238.62阜宁县工业用地265711.1
江苏大丰和顺电子有限公司234.18大丰市工业用地22489.6
响水欧力金属制品有限公司209.77响水县工业用地15007.2
束昱辉199.86大丰市其他商服用地1463073.2
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年盐城市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江苏竹林商业城股份有限公司1647.795545.8盐城市本级批发零售用地
响水县灌江控股集团有限公司622.24480.72响水县商务金融用地
响水县灌江控股集团有限公司400.15481.37响水县其他商服用地
响水县灌江控股集团有限公司392.63280.84响水县其他商服用地
盐城市房屋投资经营有限公司、盐城市城南房地产开放有限责任公司390.0987425.32盐城市本级商务金融用地
建湖百盛公路服务有限公司325.528508.76建湖县其他商服用地
盐城市国有资产投资集团有限公司324.410683.29盐城市本级商务金融用地
盐城咏恒投资发展有限公司284.7589020.69盐都区商务金融用地
盐城市城镇化建设投资有限公司195.030258155.17盐都区商务金融用地
东台惠民城镇化建设发展有限公司195.2983050.36东台市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年盐城市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
中国石化销售有限公司江苏石油分公司33.04942149.76建湖县仓储用地
20.343321.27亭湖区工业用地
16.31519.24亭湖区仓储用地
16.349830.51亭湖区仓储用地
盐城华光又永汽车部件有限公司13.756441.29盐都区工业用地
建湖三龙混凝土有限公司13.743031.48建湖县工业用地
14.529020亭湖区工业用地
15.516110.35亭湖区仓储用地
盐城大兴科技汽车配件有限公司13.768249.88盐都区工业用地
15.233622.12亭湖区工业用地