2011-2018年徐州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年徐州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,徐州市共成交产业用地3395宗。成交面积达到144805.09亩,排在全国第19,江苏省内第6其中以土地出让形式成交的有3395宗, 成交面积144805.09亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,徐州市共成交产业用地426宗。成交面积27036.62亩, 排在全国第8,江苏省内第3,成交面积同比增长13.32%。 其中以土地出让形式成交的有426宗,成交面积27036.62亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年徐州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,徐州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,徐州市工矿仓储用地成交面积为22736.3亩,占比84.09%, 商服用地成交面积为4300.32亩,占比15.91%。

图表 2011-2018年徐州市产业用地交易结构走势

2015年,徐州市第二产业增加值2355.06亿元,占GDP的比重达到44.27%,占比排在全国第202位。 第三产业增加值2460.07亿元,占GDP的比重达到46.24%,占比排在全国第77位。

目前徐州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年徐州市三产占GDP的比重

2011-2018年徐州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,徐州市产业用地交易3821宗中,有1919宗来源为新增建设用地,占比为50.22%。

2011-2018年,徐州市产业新增建设用地交易面积达到99940.55亩,占比达到58.16%。 占比排在全国第14,江苏省第1。近几年来徐州市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到66%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年徐州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,徐州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到15365.09亩,占比为8.94%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,徐州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,徐州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.49%,较前几年下降8.85个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年徐州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来徐州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,徐州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.01%、97.92%、2.08%、0%。

图表 2011-2018年徐州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年徐州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,徐州市工矿仓储用地出让价格为11.97万元/亩。

2018年,徐州市工矿仓储用地出让价格为12.92万元/亩,同比增长3.43%。

回顾过去8年的价格变化趋势,徐州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,徐州市商服用地出让楼面价格为1080元/平方米。

2018年,徐州市商服用地出让楼面价格为1855元/平方米,同比增长15.93%。

回顾过去8年的价格变化趋势,徐州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为14.17%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1855元/平方米,最低的一年是2011年,为643元/平方米。

图表 2011-2018年徐州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

徐州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,徐州市产业用地总成交面积排在江苏省内第6位,与苏州市、连云港市、常州市、无锡市共同处于第二梯队。徐州市产业用地成交面积占全省的比例为7.6%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,徐州市产业用地总成交面积排在江苏省内第3位, 排名上升。徐州市产业用地成交面积占全省的比例为11.41%,较前几年增长4.26个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年徐州市商服用地出让楼面价格排在省内第11位。省内,南通市、淮安市与徐州市土地出让价格较为接近。

总体来看,徐州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,徐州市为全省平均水平的70.98%。

图表 2011-2018年徐州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年徐州市工矿仓储用地出让价格排在省内第9位。省内,盐城市、连云港市、淮安市与徐州市价格较为接近。

总体来看,徐州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,徐州市为全省平均水平的63.29%。 徐州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年徐州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

徐州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,徐州市成交规模最大的区域是铜山县,成交规模占比达到23.38%。到2018年,邳州市成为成交主力,占比达到26.15%。几年里徐州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年徐州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年徐州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,徐州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:泉山区、铜山县、鼓楼区、睢宁县、新沂市、云龙区、邳州市、贾汪区、丰县、沛县、九里区

铜山县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到2564.71元/平方米,2011-2018年复合增速为19.28%。

图表 2011-2018年徐州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年徐州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,徐州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鼓楼区、云龙区、九里区、贾汪区、泉山区、丰县、沛县、铜山县、睢宁县、新沂市、邳州市

鼓楼区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年徐州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年徐州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年徐州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年徐州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
网为新材料(邳州)有限公司4.78邳州市工业用地526211.0
丰县经济开发区投资发展有限责任公司4.69丰县商务金融用地65259139.2
邳州经济开发区经发建设有限公司3.89邳州市工业用地389010.0
徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司3.47徐州市本级其他商服用地51900149.7
徐州市新水国有资产经营有限责任公司3.18云龙区其他商服用地66686210.0
宏康物流发展有限公司2.83贾汪区仓储用地481117.0
丰县经济开发区投资发展有限责任公司2.65丰县商务金融用地36079136.0
江苏极易新材料有限公司2.49丰县工业用地21688.7
江苏北松健康产业有限公司2.37新沂市工业用地22739.6
徐州综合保税物流园建设管理有限公司2.35贾汪区仓储用地398917.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年徐州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
徐州新水国有资产经营有限责任公司666.78020.01云龙区商务金融用地
荣盛(徐州)房地产开发有限公司562.2262080.47泉山区商务金融用地
江苏信联置业有限公司508.854000.11云龙区商务金融用地
徐州市新盛建设发展投资有限公司412.1175800.43云龙区商务金融用地
江苏润企万国实业有限公司387.579900.21睢宁县其他商服用地
中国石化销售有限公司江苏徐州石油分公司349.010500.03鼓楼区批发零售用地
中国石油天然气股份有限公司江苏徐州销售分公司349.917570.05邳州市其他商服用地
徐州中油洁能巴士燃气有限公司350.110250.03泉山区批发零售用地
徐州市强力建筑材料有限公司347.315050.04鼓楼区批发零售用地
徐州云盛建设发展投资有限公司316.022950.07云龙区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年徐州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
徐州曙光通信科技有限公司60.05860.1铜山县工业用地
徐州大展工程设备有限公司36.027390.76铜山县工业用地
江苏永安置业有限公司36.01930.05铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.033040.92铜山县工业用地
徐州大展工程设备有限公司36.08950.25铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.02900.08铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.16050.17铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.016910.47铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.010970.3铜山县工业用地
徐州中亚机械化工程有限公司26.82330.09铜山县工业用地