2011-2019年徐州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年徐州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,徐州市共成交产业用地3970宗。成交面积达到181612.94亩,排在全国第19,江苏省内第6其中以土地出让形式成交的有3966宗, 成交面积179696.06亩,占比98.94%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,徐州市共成交产业用地551宗。成交面积28370.27亩, 排在全国第9,江苏省内第2,成交面积同比减少11.48%。 其中以土地出让形式成交的有545宗,成交面积28127.37亩,占比99.14%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年徐州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,徐州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,徐州市工矿仓储用地成交面积为21600.03亩,占比84.03%, 商服用地成交面积为4105.77亩,占比15.97%。

图表 2011-2019年徐州市产业用地交易结构走势

2015年,徐州市第二产业增加值2355.06亿元,占GDP的比重达到44.27%,占比排在全国第202位。 第三产业增加值2460.07亿元,占GDP的比重达到46.24%,占比排在全国第77位。

目前徐州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年徐州市三产占GDP的比重

2011-2019年徐州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,徐州市产业用地交易4521宗中,有2238宗来源为新增建设用地,占比为49.5%。

2011-2019年,徐州市产业新增建设用地交易面积达到120120.14亩,占比达到57.2%。 占比排在全国第286,江苏省第11。近几年来徐州市建设用地供应比较充足

2011年新增建设用地成交面积占比达到66%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年徐州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,徐州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到16912.67亩,占比为8.05%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,徐州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,徐州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到5.13%,较前几年下降3.39个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年徐州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来徐州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,徐州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0%、97.04%、1.96%、1%。

图表 2011-2019年徐州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年徐州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,徐州市工矿仓储用地出让价格为12.22万元/亩。

2019年,徐州市工矿仓储用地出让价格为13.68万元/亩,同比增长5.85%。

回顾过去8年的价格变化趋势,徐州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,徐州市商服用地出让楼面价格为1135元/平方米。

2019年,徐州市商服用地出让楼面价格为2090元/平方米,同比增长12.64%。

回顾过去8年的价格变化趋势,徐州市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为14%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到2090元/平方米,最低的一年是2011年,为643元/平方米。

图表 2011-2019年徐州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

徐州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,徐州市产业用地总成交面积排在江苏省内第6位,与苏州市、连云港市、常州市、泰州市共同处于第二梯队。徐州市产业用地成交面积占全省的比例为8.09%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,徐州市产业用地总成交面积排在江苏省内第2位, 排名上升。徐州市产业用地成交面积占全省的比例为12.19%,较前几年增长4.5个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年徐州市商服用地出让楼面价格排在省内第7位。省内,扬州市、宿迁市、镇江市与徐州市土地出让价格较为接近。

总体来看,徐州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,徐州市为全省平均水平的87.27%。

图表 2011-2019年徐州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年徐州市工矿仓储用地出让价格排在省内第9位。省内,盐城市、连云港市与徐州市价格较为接近。

总体来看,徐州市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,徐州市为全省平均水平的69.21%。 徐州市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年徐州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

徐州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,徐州市成交规模最大的区域是铜山县,成交规模占比达到23.38%。到2019年,睢宁县成为成交主力,占比达到20.36%。几年里徐州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年徐州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年徐州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,徐州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:云龙区、铜山县、泉山区、鼓楼区、沛县、丰县、睢宁县、新沂市、邳州市、贾汪区、九里区

丰县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2003.87元/平方米,2011-2019年复合增速为27.08%。

图表 2011-2019年徐州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年徐州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,徐州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鼓楼区、云龙区、九里区、贾汪区、泉山区、丰县、沛县、铜山县、睢宁县、新沂市、邳州市

鼓楼区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年徐州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年徐州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年徐州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年徐州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
网为新材料(邳州)有限公司478.35邳州市工业用地526211.0
丰县经济开发区投资发展有限责任公司468.81丰县商务金融用地65259139.2
邳州经济开发区经发建设有限公司389邳州市工业用地389010.0
徐州经济技术开发区国有资产经营有限责任公司346.66徐州市本级其他商服用地51900149.7
徐州市新水国有资产经营有限责任公司317.6云龙区其他商服用地66686210.0
宏康物流发展有限公司282.95贾汪区仓储用地481117.0
丰县经济开发区投资发展有限责任公司265.26丰县商务金融用地36079136.0
江苏极易新材料有限公司248.67丰县工业用地21688.7
江苏北松健康产业有限公司236.71新沂市工业用地22739.6
徐州综合保税物流园建设管理有限公司234.6贾汪区仓储用地398917.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年徐州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
徐州新水国有资产经营有限责任公司666.78021.2云龙区商务金融用地
荣盛(徐州)房地产开发有限公司562.22620846.62泉山区商务金融用地
江苏信联置业有限公司508.8540010.61云龙区商务金融用地
徐州市新盛建设发展投资有限公司412.11758042.66云龙区商务金融用地
江苏润企万国实业有限公司387.5799020.62睢宁县其他商服用地
中国石油天然气股份有限公司江苏徐州销售分公司349.917575.02邳州市其他商服用地
中国石化销售有限公司江苏徐州石油分公司349.010503.01鼓楼区批发零售用地
徐州市强力建筑材料有限公司347.315054.33鼓楼区批发零售用地
徐州中油洁能巴士燃气有限公司350.110252.93泉山区批发零售用地
徐州云盛建设发展投资有限公司316.022957.26云龙区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年徐州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
徐州曙光通信科技有限公司60.05869.76铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.0330491.77铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.02908.05铜山县工业用地
江苏永安置业有限公司36.01935.36铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.0169146.96铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.160516.78铜山县工业用地
徐州高新区安全科技产业投资发展有限公司36.0109730.46铜山县工业用地
徐州大展工程设备有限公司36.0273976.06铜山县工业用地
徐州大展工程设备有限公司36.089524.85铜山县工业用地
徐州泰和先锋汽车销售服务有限公司31.02929.41铜山县仓储用地