2011-2019年无锡市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年无锡市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,无锡市共成交产业用地3437宗。成交面积达到141174.26亩,排在全国第40,江苏省内第7其中以土地出让形式成交的有3284宗, 成交面积138127.5亩,占比97.84%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,无锡市共成交产业用地268宗。成交面积13014.38亩, 排在全国第61,江苏省内第10,成交面积同比减少11.24%。 其中以土地出让形式成交的有266宗,成交面积12983.7亩,占比99.76%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年无锡市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,无锡市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,无锡市工矿仓储用地成交面积为7790.07亩,占比69.73%, 商服用地成交面积为3380.99亩,占比30.27%。

图表 2011-2019年无锡市产业用地交易结构走势

2015年,无锡市第二产业增加值4197.43亿元,占GDP的比重达到49.28%,占比排在全国第124位。 第三产业增加值4183.11亿元,占GDP的比重达到49.11%,占比排在全国第55位。

目前无锡市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年无锡市三产占GDP的比重

2011-2019年无锡市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,无锡市产业用地交易3705宗中,有2623宗来源为新增建设用地,占比为70.8%。

2011-2019年,无锡市产业新增建设用地交易面积达到115229.1亩,占比达到74.73%。 占比排在全国第107,江苏省第2。近几年来无锡市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到82%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年无锡市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,无锡市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到22862.55亩,占比为14.83%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,无锡市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,无锡市归属市本级的产业用地交易规模占比达到16.93%,较前几年上升2.3个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年无锡市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来无锡市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,无锡市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.44%、94.06%、4.37%、1.12%。

图表 2011-2019年无锡市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年无锡市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,无锡市工矿仓储用地出让价格为34.23万元/亩。

2019年,无锡市工矿仓储用地出让价格为36.43万元/亩,同比增长4.12%。

回顾过去8年的价格变化趋势,无锡市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2015年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,无锡市商服用地出让楼面价格为2561元/平方米。

2019年,无锡市商服用地出让楼面价格为2496元/平方米,同比减少59.25%。

回顾过去8年的价格变化趋势,无锡市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年无锡市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

无锡市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,无锡市产业用地总成交面积排在江苏省内第8位,与扬州市、宿迁市、淮安市、南京市、镇江市共同处于第三梯队。无锡市产业用地成交面积占全省的比例为5.94%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,无锡市产业用地总成交面积排在江苏省内第10位, 排名下降。无锡市产业用地成交面积占全省的比例为5.59%,较前几年减少0.38个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年无锡市商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,常州市与无锡市土地出让价格较为接近。

总体来看,无锡市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,无锡市为全省平均水平的104.21%。

图表 2011-2019年无锡市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年无锡市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。省内,南京市、常州市与无锡市价格较为接近。

总体来看,无锡市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,无锡市为全省平均水平的184.37%。 无锡市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年无锡市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

无锡市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,无锡市成交规模最大的区域是宜兴市,成交规模占比达到33.78%。到2019年,江阴市成为成交主力,占比达到44.5%。几年里无锡市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年无锡市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年无锡市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,无锡市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:江阴市、滨湖区、宜兴市、锡山区、惠山区、崇安区、南长区、北塘区

锡山区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1646.81元/平方米,2011-2019年复合增速为3.02%。

图表 2011-2019年无锡市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年无锡市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,无锡市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、江阴市、宜兴市

崇安区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年无锡市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年无锡市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年无锡市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年无锡市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
无锡万达城投资有限公司599.4滨湖区其他商服用地5506591.9
无锡万达城投资有限公司361.15滨湖区其他商服用地3057784.7
江苏省中首建材市场有限公司345.28宜兴市批发零售用地2152062.3
无锡精科汽车配件有限公司292.69惠山区工业用地1024435.0
中芯长电半导体(江阴)有限公司273.12江阴市工业用地616822.6
无锡普鹅仓储设施有限公司263.22锡山区仓储用地763429.0
江阴兴澄储运有限公司244.43江阴市仓储用地827533.9
江阴兴澄特种钢铁有限公司242.35江阴市工业用地665427.5
无锡日日顺供应链有限公司233.18锡山区工业用地466420.0
233.17江阴市科教用地1133148.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年无锡市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
无锡友达加油服务有限公司2172.642001.93滨湖区其他商服用地
江苏春兰电子商务有限公司1285.413551.05南长区批发零售用地
无锡市城市投资发展有限公司873.31300014.89南长区其他商服用地
中国石化销售有限公司江苏江阴石油分公司834.640504.85江阴市批发零售用地
中海油销售江苏有限公司797.147235.93江阴市批发零售用地
中国石油天然气股份有限公司江苏无锡销售分公司579.130745.31江阴市批发零售用地
无锡市锡山区羊尖镇人民政府556.31850.33锡山区批发零售用地
中石化壳牌(江苏)石油销售有限公司524.715602.97滨湖区其他商服用地
无锡市北塘区益民投资发展有限公司410.11690041.2北塘区其他商服用地
华虹集团宜兴市华盛房地产开发有限公司398.56701.68宜兴市商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年无锡市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
无锡市华立石化工程有限公司80.36758.41滨湖区工业用地
无锡太湖智谷科技有限公司80.0724890.59滨湖区工业用地
中船澄西船舶修造有限公司63.591914.47江阴市工业用地
无锡鼎鸿园区建设发展有限公司57.4182731.83南长区工业用地
无锡瑞捷利鼎精密机械科技有限公司55.85119.16无锡市本级工业用地
优彩环保资源科技股份有限公司53.680915.09江阴市工业用地
无锡惠洛投资发展有限公司49.5228446.14惠山区工业用地
江苏三联生物工程有限公司53.357210.73无锡市本级工业用地
无锡机床股份有限公司46.9146731.25滨湖区工业用地
无锡华氏恒辉精密装备科技有限公司47.14609.76滨湖区工业用地