2011-2018年苏州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年苏州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,苏州市共成交产业用地5435宗。成交面积达到242670.38亩,排在全国第7,江苏省内第3其中以土地出让形式成交的有5434宗, 成交面积242457.67亩,占比99.91%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,苏州市共成交产业用地464宗。成交面积20731.23亩, 排在全国第15,江苏省内第5,成交面积同比减少4.15%。 其中以土地出让形式成交的有459宗,成交面积20516.12亩,占比98.96%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年苏州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,苏州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,苏州市工矿仓储用地成交面积为18040.95亩,占比87.02%, 商服用地成交面积为2690.28亩,占比12.98%。

图表 2011-2018年苏州市产业用地交易结构走势

2015年,苏州市第二产业增加值7045.12亿元,占GDP的比重达到48.57%,占比排在全国第140位。 第三产业增加值7243.24亿元,占GDP的比重达到49.94%,占比排在全国第47位。

目前苏州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年苏州市三产占GDP的比重

2011-2018年苏州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,苏州市产业用地交易5899宗中,有2938宗来源为新增建设用地,占比为49.81%。

2011-2018年,苏州市产业新增建设用地交易面积达到147908.67亩,占比达到56.15%。 占比排在全国第97,江苏省第4。近几年来苏州市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到64%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年苏州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,苏州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到25508.63亩,占比为9.68%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,苏州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,苏州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到4.98%,较前几年下降5.11个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年苏州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来苏州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,苏州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.3%、1.53%、95.7%、1.4%、0.08%。

图表 2011-2018年苏州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年苏州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,苏州市工矿仓储用地出让价格为23.42万元/亩。

2018年,苏州市工矿仓储用地出让价格为24.58万元/亩,同比减少1.4%。

回顾过去8年的价格变化趋势,苏州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2015年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,苏州市商服用地出让楼面价格为2408元/平方米。

2018年,苏州市商服用地出让楼面价格为2485元/平方米,同比减少42.54%。

回顾过去8年的价格变化趋势,苏州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年苏州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

苏州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,苏州市产业用地总成交面积排在江苏省内第3位,与连云港市、常州市、徐州市、无锡市共同处于第二梯队。苏州市产业用地成交面积占全省的比例为11.65%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,苏州市产业用地总成交面积排在江苏省内第5位, 排名下降。苏州市产业用地成交面积占全省的比例为8.75%,较前几年减少3.24个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年苏州市商服用地出让楼面价格排在省内第7位。省内,宿迁市与苏州市土地出让价格较为接近。

总体来看,苏州市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,苏州市为全省平均水平的95.06%。

图表 2011-2018年苏州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年苏州市工矿仓储用地出让价格排在省内第6位。省内,常州市、镇江市、泰州市与苏州市价格较为接近。

总体来看,苏州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,苏州市为全省平均水平的120.4%。 苏州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年苏州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

苏州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,苏州市成交规模最大的区域是昆山市,成交规模占比达到28.07%。到2018年,吴江市成为成交主力,占比达到20.78%。几年里苏州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年苏州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年苏州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,苏州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:相城区、吴中区、常熟市、沧浪区、张家港市、虎丘区、昆山市、太仓市、吴江市、平江区、金阊区

相城区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到3872.24元/平方米,2011-2018年复合增速为7.06%。

图表 2011-2018年苏州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年苏州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,苏州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:沧浪区、平江区、金阊区、虎丘区、吴中区、相城区、常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市

沧浪区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年苏州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年苏州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年苏州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年苏州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
张家港康得新光电材料有限公司4.87张家港市工业用地1403728.8
常熟斐讯数据通信技术有限公司4.3常熟市工业用地854119.9
江苏国望高科纤维有限公司4.02吴江市工业用地771519.2
新大洲本田摩托有限公司苏州分公司3.91太仓市工业用地663917.0
苏州兆坤房地产开发有限公司3.37吴中区批发零售用地3668751088.9
苏州宇臻仓储有限公司3.32虎丘区仓储用地1167635.2
张家港福洛瑞物贸有限公司2.99张家港市其他商服用地35906120.0
江苏理文化工有限公司2.78常熟市工业用地552219.9
江苏吴中高科创业投资有限公司2.71吴中区工业用地948135.0
乐歌仓储(常熟)有限公司2.5常熟市仓储用地750230.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年苏州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
鲁能集团有限公司2543.93834341.51吴中区批发零售用地
苏州雅戈尔北城置业有限公司2423.91146600.47相城区住宿餐饮用地
常州万方新城房地产开发有限公司1975.910396055.26相城区其他商服用地
郑州绿都地产集团股份有限公司1961.0533300.27沧浪区商务金融用地
南京仁远投资有限公司1629.02057371.26沧浪区批发零售用地
北京国华置业有限公司1545.62167301.4沧浪区其他商服用地
深圳新威辉达投资有限公司1476.9506390.34沧浪区批发零售用地
苏州桃花坞发展建设有限公司993.0427880.43沧浪区批发零售用地
常熟市农业科技发展有限公司890.19600.01常熟市批发零售用地
常熟中服房地产有限公司771.084200.11常熟市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年苏州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
苏州中恒投资有限公司85.017430.21虎丘区工业用地
苏州吴江高新区科创园发展有限公司80.53150.04吴江市工业用地
吴江经济技术开发区发展总公司80.267740.84吴江市工业用地
苏州诚来智投资管理有限公司83.712260.15虎丘区工业用地
苏州阳山秀谷科技发展有限公司65.032610.5虎丘区工业用地
苏州海融天投资有限公司53.74540.08虎丘区工业用地
太仓市怡然建筑设备厂55.92650.05太仓市工业用地
苏州朗捷通智能科技有限公司52.012810.25虎丘区工业用地
同程网络科技股份有限公司52.115840.3苏州市本级工业用地
卫美恒(苏州)医疗器械有限公司42.114400.34苏州市本级工业用地