2011-2019年苏州市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年苏州市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,苏州市共成交产业用地6224宗。成交面积达到288697.71亩,排在全国第7,江苏省内第3其中以土地出让形式成交的有6019宗, 成交面积272280.46亩,占比94.31%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,苏州市共成交产业用地484宗。成交面积20358.39亩, 排在全国第30,江苏省内第4,成交面积同比减少30%。 其中以土地出让形式成交的有474宗,成交面积20136.75亩,占比98.91%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年苏州市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,苏州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,苏州市工矿仓储用地成交面积为16846.98亩,占比90.68%, 商服用地成交面积为1732亩,占比9.32%。

图表 2011-2019年苏州市产业用地交易结构走势

2015年,苏州市第二产业增加值7045.12亿元,占GDP的比重达到48.57%,占比排在全国第140位。 第三产业增加值7243.24亿元,占GDP的比重达到49.94%,占比排在全国第47位。

目前苏州市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年苏州市三产占GDP的比重

2011-2019年苏州市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,苏州市产业用地交易6708宗中,有3377宗来源为新增建设用地,占比为50.34%。

2011-2019年,苏州市产业新增建设用地交易面积达到177577.38亩,占比达到57.46%。 占比排在全国第287,江苏省第12。近几年来苏州市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到68%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年苏州市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,苏州市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到26825.78亩,占比为8.68%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,苏州市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,苏州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到5.06%,较前几年下降3.88个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年苏州市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来苏州市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,苏州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 1.11%、1.32%、90.79%、1.48%、5.3%。

图表 2011-2019年苏州市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年苏州市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,苏州市工矿仓储用地出让价格为23.7万元/亩。

2019年,苏州市工矿仓储用地出让价格为27.22万元/亩,同比增长10.8%。

回顾过去8年的价格变化趋势,苏州市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2015年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,苏州市商服用地出让楼面价格为2438元/平方米。

2019年,苏州市商服用地出让楼面价格为2960元/平方米,同比增长19.13%。

回顾过去8年的价格变化趋势,苏州市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年苏州市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

苏州市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,苏州市产业用地总成交面积排在江苏省内第3位,与连云港市、常州市、徐州市、泰州市共同处于第二梯队。苏州市产业用地成交面积占全省的比例为11.9%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,苏州市产业用地总成交面积排在江苏省内第4位, 排名下降。苏州市产业用地成交面积占全省的比例为8.75%,较前几年减少3.47个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年苏州市商服用地出让楼面价格排在省内第3位。省内,常州市与苏州市土地出让价格较为接近。

总体来看,苏州市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,苏州市为全省平均水平的123.62%。

图表 2011-2019年苏州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年苏州市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,南京市、常州市、镇江市、泰州市与苏州市价格较为接近。

总体来看,苏州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,苏州市为全省平均水平的137.79%。 苏州市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年苏州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

苏州市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,苏州市成交规模最大的区域是昆山市,成交规模占比达到28.07%。到2019年,常熟市成为成交主力,占比达到22.89%。几年里苏州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年苏州市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年苏州市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,苏州市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:吴江市、张家港市、相城区、太仓市、虎丘区、常熟市、吴中区、昆山市、沧浪区、平江区、金阊区

太仓市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2650.38元/平方米,2011-2019年复合增速为11.41%。

图表 2011-2019年苏州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年苏州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,苏州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:沧浪区、平江区、金阊区、虎丘区、吴中区、相城区、常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市

沧浪区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年苏州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年苏州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年苏州市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年苏州市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
张家港康得新光电材料有限公司487.4张家港市工业用地1403728.8
常熟斐讯数据通信技术有限公司429.93常熟市工业用地854119.9
江苏国望高科纤维有限公司401.84吴江市工业用地771519.2
新大洲本田摩托有限公司苏州分公司390.52太仓市工业用地663917.0
苏州兆坤房地产开发有限公司336.94吴中区批发零售用地3668751088.9
苏州宇臻仓储有限公司331.69虎丘区仓储用地1167635.2
张家港福洛瑞物贸有限公司299.22张家港市其他商服用地35906120.0
江苏理文化工有限公司277.97常熟市工业用地552219.9
江苏吴中高科创业投资有限公司270.88吴中区工业用地948135.0
江苏华电昆山热电有限公司254.5昆山市公共设施用地570122.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年苏州市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
鲁能集团有限公司2543.9383434150.73吴中区批发零售用地
苏州雅戈尔北城置业有限公司2423.911466047.3相城区住宿餐饮用地
常州万方新城房地产开发有限公司1975.91039605526.14相城区其他商服用地
郑州绿都地产集团股份有限公司1961.05333027.19沧浪区商务金融用地
南京仁远投资有限公司1629.0205737126.3沧浪区批发零售用地
北京国华置业有限公司1545.6216730140.23沧浪区其他商服用地
深圳新威辉达投资有限公司1476.95063934.29沧浪区批发零售用地
苏州桃花坞发展建设有限公司993.04278843.09沧浪区批发零售用地
常熟市农业科技发展有限公司890.19601.08常熟市批发零售用地
常熟中服房地产有限公司771.0842010.92常熟市其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年苏州市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
吴江经济技术开发区发展总公司80.2677484.46吴江市工业用地
苏州中恒投资有限公司85.0174320.51虎丘区工业用地
苏州吴江高新区科创园发展有限公司80.53153.92吴江市工业用地
苏州诚来智投资管理有限公司83.7122614.64虎丘区工业用地
苏州阳山秀谷科技发展有限公司65.0326150.17虎丘区工业用地
太仓市怡然建筑设备厂55.92654.74太仓市工业用地
苏州海融天投资有限公司53.74548.44虎丘区工业用地
苏州朗捷通智能科技有限公司52.0128124.64虎丘区工业用地
同程网络科技股份有限公司52.1158430.42苏州市本级工业用地
苏州新科兰德科技有限公司40.362315.45苏州市本级工业用地