2011-2018年南通市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年南通市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,南通市共成交产业用地7531宗。成交面积达到248597.12亩,排在全国第6,江苏省内第2其中以土地出让形式成交的有7517宗, 成交面积247839.71亩,占比99.7%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,南通市共成交产业用地872宗。成交面积32262.45亩, 排在全国第3,江苏省内第1,成交面积同比减少9.29%。 其中以土地出让形式成交的有872宗,成交面积32262.45亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年南通市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,南通市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,南通市工矿仓储用地成交面积为28262.61亩,占比87.6%, 商服用地成交面积为3999.84亩,占比12.4%。

图表 2011-2018年南通市产业用地交易结构走势

2015年,南通市第二产业增加值2977.53亿元,占GDP的比重达到48.43%,占比排在全国第146位。 第三产业增加值2815.97亿元,占GDP的比重达到45.8%,占比排在全国第88位。

目前南通市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年南通市三产占GDP的比重

2011-2018年南通市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,南通市产业用地交易8403宗中,有4386宗来源为新增建设用地,占比为52.2%。

2011-2018年,南通市产业新增建设用地交易面积达到136966.78亩,占比达到48.77%。 占比排在全国第98,江苏省第5。近几年来南通市建设用地供应较宽裕

2011年新增建设用地成交面积占比达到60%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年南通市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,南通市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到34277.98亩,占比为12.2%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,南通市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,南通市归属市本级的产业用地交易规模占比达到13.66%,较前几年上升1.64个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年南通市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来南通市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,南通市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.09%、2.84%、95.76%、1.27%、0.04%。

图表 2011-2018年南通市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年南通市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,南通市工矿仓储用地出让价格为16.61万元/亩。

2018年,南通市工矿仓储用地出让价格为18.72万元/亩,同比增长2.51%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南通市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为3.16%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到18.72万元/亩,最低的一年是2013年,为14.59万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,南通市商服用地出让楼面价格为1298元/平方米。

2018年,南通市商服用地出让楼面价格为1911元/平方米,同比增长30.89%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南通市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为11.32%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1911元/平方米,最低的一年是2011年,为810元/平方米。

图表 2011-2018年南通市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南通市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,南通市产业用地总成交面积排在江苏省内第2位,与盐城市共同处于第一梯队。南通市产业用地成交面积占全省的比例为12.42%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,南通市产业用地总成交面积排在江苏省内第1位, 排名上升。南通市产业用地成交面积占全省的比例为13.62%,较前几年增长1.33个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年南通市商服用地出让楼面价格排在省内第9位。省内,淮安市、徐州市与南通市土地出让价格较为接近。

总体来看,南通市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,南通市为全省平均水平的73.1%。

图表 2011-2018年南通市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年南通市工矿仓储用地出让价格排在省内第7位。省内,扬州市与南通市价格较为接近。

总体来看,南通市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,南通市为全省平均水平的91.73%。 南通市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年南通市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南通市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,南通市成交规模最大的区域是如东县,成交规模占比达到28.07%。到2018年,海门市成为成交主力,占比达到21.19%。几年里南通市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年南通市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年南通市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,南通市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:如皋市、启东市、海安县、海门市、通州市、如东县、崇川区、港闸区

如皋市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到3168.06元/平方米,2011-2018年复合增速为19.54%。

图表 2011-2018年南通市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年南通市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,南通市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:崇川区、港闸区、海安县、如东县、启东市、如皋市、通州市、海门市

港闸区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年南通市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年南通市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年南通市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年南通市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
南通深南电路有限公司4.6通州市工业用地980621.3
启东胜狮能源装备有限公司4.5启东市工业用地612013.6
江苏威名石化有限公司4.15如东县工业用地462111.1
南通综合保税区发展有限公司3.59南通市本级仓储用地930825.9
南通市经济技术开发区总公司3.33南通市本级工业用地865426.0
上海圣德曼铸造海安有限公司3.28海安县工业用地442413.5
森松(江苏)重工有限公司2.95如皋市工业用地401013.6
南通正盛化工科技有限公司2.42如东县工业用地269211.1
南通普苏仓储有限公司2.4南通市本级仓储用地622826.0
中天科技海缆有限公司2.35南通市本级工业用地601725.6
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年南通市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南通市通宁油品销售有限公司1088.740830.04港闸区其他商服用地
江苏运杰置业有限公司642.81036061.61海门市其他商服用地
启东市新城建设发展有限公司572.212900.02启东市批发零售用地
海门中南世纪城开发有限公司446.0757271.7海门市其他商服用地
海安瑞海城镇化投资建设有限公司400.7405011.01海安县其他商服用地
海安瑞海城镇化投资建设有限公司400.7291260.73海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.050140.14海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.038730.11海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.059990.16海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.011620.03海安县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年南通市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
如皋市汇鑫投资有限公司30.511430.37如皋市工业用地
江苏如皋港集团有限公司31.513110.42如皋市仓储用地
江苏如皋港集团有限公司31.5310.01如皋市仓储用地
江苏如皋港集团有限公司31.510280.33如皋市仓储用地
江苏如皋港集团有限公司31.52440.08如皋市仓储用地
江苏如通物流有限公司31.33630.12如皋市仓储用地
海安县雅周新农村建设投资有限公司29.21100.04海安县工业用地
江苏省江豪工程项目管理有限公司30.07500.25港闸区工业用地
江苏宏仁特种气体有限公司27.08250.31南通市本级工业用地
江苏华业纺织科技有限公司26.710810.41崇川区工业用地