2011-2019年南通市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年南通市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,南通市共成交产业用地8704宗。成交面积达到301022.91亩,排在全国第5,江苏省内第1其中以土地出让形式成交的有8516宗, 成交面积285723.34亩,占比94.92%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,南通市共成交产业用地818宗。成交面积33932.37亩, 排在全国第5,江苏省内第1,成交面积同比减少9.27%。 其中以土地出让形式成交的有802宗,成交面积33463.25亩,占比98.62%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年南通市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,南通市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,南通市工矿仓储用地成交面积为25943.28亩,占比84.21%, 商服用地成交面积为4864.35亩,占比15.79%。

图表 2011-2019年南通市产业用地交易结构走势

2015年,南通市第二产业增加值2977.53亿元,占GDP的比重达到48.43%,占比排在全国第146位。 第三产业增加值2815.97亿元,占GDP的比重达到45.8%,占比排在全国第88位。

目前南通市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年南通市三产占GDP的比重

2011-2019年南通市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,南通市产业用地交易9522宗中,有4928宗来源为新增建设用地,占比为51.75%。

2011-2019年,南通市产业新增建设用地交易面积达到169870.01亩,占比达到50.71%。 占比排在全国第109,江苏省第4。近几年来南通市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到62%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年南通市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,南通市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到38375.12亩,占比为11.46%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,南通市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,南通市归属市本级的产业用地交易规模占比达到9.76%,较前几年下降1.89个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年南通市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来南通市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,南通市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.08%、2.39%、91.81%、1.21%、4.52%。

图表 2011-2019年南通市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年南通市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,南通市工矿仓储用地出让价格为16.8万元/亩。

2019年,南通市工矿仓储用地出让价格为18.81万元/亩,同比增长0.46%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南通市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.86%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到18.81万元/亩,最低的一年是2013年,为14.59万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,南通市商服用地出让楼面价格为1317元/平方米。

2019年,南通市商服用地出让楼面价格为1568元/平方米,同比减少17.96%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南通市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为7.61%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1911元/平方米,最低的一年是2011年,为810元/平方米。

图表 2011-2019年南通市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南通市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,南通市产业用地总成交面积排在江苏省内第1位,与盐城市共同处于第一梯队。南通市产业用地成交面积占全省的比例为12.9%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,南通市产业用地总成交面积排在江苏省内第1位, 排名不变。南通市产业用地成交面积占全省的比例为14.58%,较前几年增长1.84个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年南通市商服用地出让楼面价格排在省内第11位。

总体来看,南通市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,南通市为全省平均水平的65.46%。

图表 2011-2019年南通市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年南通市工矿仓储用地出让价格排在省内第7位。省内,扬州市与南通市价格较为接近。

总体来看,南通市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,南通市为全省平均水平的95.2%。 南通市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年南通市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南通市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2019年,南通市产业用地交易规模最大的区县为如东县,2019年,如东县成交规模占全市的22.72%,其次是海安县,占比达到20.18%。

图表 2011-2019年南通市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年南通市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,南通市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:如皋市、海门市、启东市、如东县、通州市、海安县、崇川区、港闸区

如皋市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到2520.42元/平方米,2011-2019年复合增速为16.17%。

图表 2011-2019年南通市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年南通市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,南通市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:崇川区、港闸区、海安县、如东县、启东市、如皋市、通州市、海门市

港闸区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年南通市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年南通市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年南通市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年南通市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
2083.43通州市公路用地196889.4
南通深南电路有限公司459.66通州市工业用地980621.3
启东胜狮能源装备有限公司450启东市工业用地612013.6
江苏威名石化有限公司415.03如东县工业用地462111.1
南通综合保税区发展有限公司358.91南通市本级仓储用地930825.9
南通市经济技术开发区总公司332.84南通市本级工业用地865426.0
上海圣德曼铸造海安有限公司328.11海安县工业用地442413.5
森松(江苏)重工有限公司294.86如皋市工业用地401013.6
284.48通州市公路用地312011.0
南通正盛化工科技有限公司241.81如东县工业用地269211.1
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南通市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南通市通宁油品销售有限公司1088.740833.75港闸区其他商服用地
江苏运杰置业有限公司642.8103606161.18海门市其他商服用地
启东市新城建设发展有限公司572.212902.25启东市批发零售用地
海门中南世纪城开发有限公司446.075727169.79海门市其他商服用地
海安瑞海城镇化投资建设有限公司400.740501101.08海安县其他商服用地
海安瑞海城镇化投资建设有限公司400.72912672.69海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.0501413.63海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.0387310.53海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.0599916.3海安县其他商服用地
海安东泽城镇建设投资有限公司368.011623.16海安县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南通市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
江苏宏仁特种气体有限公司27.082530.57南通市本级工业用地
江苏强依新材料有限公司27.22723100.11南通市本级工业用地
江苏宏仁特种气体有限公司27.064123.74南通市本级工业用地
江苏华业纺织科技有限公司26.7108140.53崇川区工业用地
海安县曲园城乡建设投资有限公司27.71425.12海安县工业用地
江苏如皋港集团有限公司31.5131141.67如皋市仓储用地
江苏如皋港集团有限公司31.5310.97如皋市仓储用地
江苏如皋港集团有限公司31.5102832.67如皋市仓储用地
江苏如皋港集团有限公司31.52447.76如皋市仓储用地
江苏如通物流有限公司31.336311.6如皋市仓储用地