2011-2019年南京市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年南京市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,南京市共成交产业用地2731宗。成交面积达到123511.88亩,排在全国第54,江苏省内第12其中以土地出让形式成交的有2731宗, 成交面积123511.88亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,南京市共成交产业用地276宗。成交面积13705.82亩, 排在全国第57,江苏省内第9,成交面积同比减少4.12%。 其中以土地出让形式成交的有276宗,成交面积13705.82亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年南京市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,南京市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,南京市工矿仓储用地成交面积为9102.15亩,占比78.75%, 商服用地成交面积为2455.82亩,占比21.25%。

图表 2011-2019年南京市产业用地交易结构走势

2015年,南京市第二产业增加值3916.77亿元,占GDP的比重达到40.29%,占比排在全国第237位。 第三产业增加值5571.61亿元,占GDP的比重达到57.32%,占比排在全国第21位。

目前南京市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年南京市三产占GDP的比重

2011-2019年南京市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,南京市产业用地交易3007宗中,有1910宗来源为新增建设用地,占比为63.52%。

2011-2019年,南京市产业新增建设用地交易面积达到99775.26亩,占比达到72.71%。 占比排在全国第198,江苏省第9。近几年来南京市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到78%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年南京市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,南京市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到5821.98亩,占比为4.24%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,南京市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,南京市归属市本级的产业用地交易规模占比达到5.39%,较前几年上升1.27个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年南京市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来南京市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,南京市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.3%、92.29%、7.41%、0%。

图表 2011-2019年南京市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年南京市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,南京市工矿仓储用地出让价格为24.63万元/亩。

2019年,南京市工矿仓储用地出让价格为31.12万元/亩,同比减少36.38%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南京市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2017年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,南京市商服用地出让楼面价格为3391元/平方米。

2019年,南京市商服用地出让楼面价格为5208元/平方米,同比增长22.64%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南京市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年南京市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南京市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,南京市产业用地总成交面积排在江苏省内第12位,与无锡市、扬州市、宿迁市、淮安市、镇江市共同处于第三梯队。南京市产业用地成交面积占全省的比例为5.29%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,南京市产业用地总成交面积排在江苏省内第9位, 排名上升。南京市产业用地成交面积占全省的比例为5.89%,较前几年增长0.66个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年南京市商服用地出让楼面价格排在省内第1位。

总体来看,南京市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,南京市为全省平均水平的217.45%。

图表 2011-2019年南京市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年南京市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,无锡市、常州市、镇江市、苏州市、泰州市与南京市价格较为接近。

总体来看,南京市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,南京市为全省平均水平的157.49%。 南京市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年南京市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南京市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,南京市成交规模最大的区域是六合区,成交规模占比达到27.81%。到2019年,江宁区成为成交主力,占比达到37.6%。几年里南京市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年南京市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年南京市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,南京市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:栖霞区、雨花台区、江宁区、秦淮区、玄武区、鼓楼区、浦口区、高淳县、溧水县、白下区、建邺区、下关区、六合区

雨花台区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到6849.49元/平方米,2011-2019年复合增速为18.76%。

图表 2011-2019年南京市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年南京市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,南京市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县

白下区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年南京市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年南京市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年南京市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年南京市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
南京东南路桥工程有限公司2744.7浦口区其他商服用地820.0
福特汽车研究测试(南京)有限公司689.16高淳县工业用地1102616.0
大连万达商业地产股份有限公司366.75栖霞区其他商服用地360000981.6
南京恩梯恩精密机电有限公司336.83南京市本级工业用地1347440.0
中储南京物流有限公司275.69江宁区港口码头用地1102840.0
华润雪花啤酒(南京)有限公司272.39江宁区工业用地959035.2
南京顺欣制药有限公司272.07江宁区工业用地1150042.3
南京金龙客车制造有限公司185.77溧水县工业用地297216.0
南京江宁科学园发展有限公司183.19江宁区工业用地624034.1
南京埃斯顿自动化股份有限公司180.33江宁区工业用地757442.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南京市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
常州世茂房地产有限公司8733.8880000100.76建邺区其他商服用地
南京绿地国际商务中心有限公司6327.8806000127.37鼓楼区其他商服用地
鹏溢有限公司3328.37100021.33雨花台区其他商服用地
中海地产集团有限公司3025.917500057.83鼓楼区其他商服用地
武汉南国置业股份有限公司2913.19400032.27秦淮区其他商服用地
柳梧仁泰资产管理有限公司2395.85600023.37秦淮区商务金融用地
南京金名城置业有限公司1814.46480035.71江宁区其他商服用地
南京金名城置业有限公司1453.04300029.59鼓楼区其他商服用地
明发集团南京浦口房地产开发有限公司1336.85500041.14浦口区其他商服用地
江苏省电影发行放映公司1193.826852.25秦淮区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南京市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南京宝庆首饰总公司113.7340.3秦淮区工业用地
南京锐丰长才影音视听设备有限公司81.5340141.71浦口区工业用地
南京迪威视讯技术有限公司82.2167720.41浦口区工业用地
南京天朗科技投资发展有限公司81.711123136.19浦口区工业用地
江苏智鼎源投资有限公司81.9783495.6浦口区工业用地
南京迪威视讯技术有限公司81.4244130.01浦口区工业用地
南京明德投资有限公司81.7271833.28浦口区工业用地
南京浦口新江投资有限公司79.1147118.59浦口区工业用地
南京金盛田科技产业园有限公司77.610346133.32浦口区工业用地
江苏聚贡股份有限公司79.1160920.33浦口区工业用地