2011-2018年南京市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年南京市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,南京市共成交产业用地2361宗。成交面积达到103085.33亩,排在全国第49,江苏省内第12其中以土地出让形式成交的有2361宗, 成交面积103085.33亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,南京市共成交产业用地207宗。成交面积12551.2亩, 排在全国第39,江苏省内第10,成交面积同比增长9.97%。 其中以土地出让形式成交的有207宗,成交面积12551.2亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年南京市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,南京市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,南京市工矿仓储用地成交面积为8830.05亩,占比70.35%, 商服用地成交面积为3721.15亩,占比29.65%。

图表 2011-2018年南京市产业用地交易结构走势

2015年,南京市第二产业增加值3916.77亿元,占GDP的比重达到40.29%,占比排在全国第237位。 第三产业增加值5571.61亿元,占GDP的比重达到57.32%,占比排在全国第21位。

目前南京市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年南京市三产占GDP的比重

2011-2018年南京市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,南京市产业用地交易2568宗中,有1604宗来源为新增建设用地,占比为62.46%。

2011-2018年,南京市产业新增建设用地交易面积达到82856.35亩,占比达到71.65%。 占比排在全国第95,江苏省第2。近几年来南京市建设用地供应比较充足

2017年新增建设用地成交面积占比达到79%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年南京市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,南京市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到5042.37亩,占比为4.36%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,南京市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,南京市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.44%,较前几年下降3.27个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年南京市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来南京市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,南京市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.25%、92.58%、7.17%、0%。

图表 2011-2018年南京市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年南京市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,南京市工矿仓储用地出让价格为24.11万元/亩。

2018年,南京市工矿仓储用地出让价格为48.91万元/亩,同比增长83.25%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南京市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为12.91%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2018年,达到48.91万元/亩,最低的一年是2012年,为16.02万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,南京市商服用地出让楼面价格为3194元/平方米。

2018年,南京市商服用地出让楼面价格为4246元/平方米,同比减少21.57%。

回顾过去8年的价格变化趋势,南京市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2013年、2014年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年南京市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南京市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,南京市产业用地总成交面积排在江苏省内第12位,与泰州市、宿迁市、扬州市、淮安市、镇江市共同处于第三梯队。南京市产业用地成交面积占全省的比例为5.11%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,南京市产业用地总成交面积排在江苏省内第10位, 排名上升。南京市产业用地成交面积占全省的比例为5.3%,较前几年增长0.2个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年南京市商服用地出让楼面价格排在省内第2位。

总体来看,南京市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,南京市为全省平均水平的162.44%。

图表 2011-2018年南京市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年南京市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。

总体来看,南京市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,南京市为全省平均水平的239.61%。 南京市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年南京市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

南京市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,南京市成交规模最大的区域是六合区,成交规模占比达到27.81%。到2018年,浦口区成为成交主力,占比达到24.36%。几年里南京市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年南京市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年南京市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,南京市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:白下区、鼓楼区、雨花台区、秦淮区、六合区、浦口区、建邺区、栖霞区、江宁区、溧水县、高淳县、玄武区、下关区

白下区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到20316.73元/平方米,2011-2018年复合增速为20.64%。

图表 2011-2018年南京市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年南京市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,南京市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县

白下区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年南京市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年南京市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年南京市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年南京市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
南京东南路桥工程有限公司27.45浦口区其他商服用地820.0
福特汽车研究测试(南京)有限公司6.89高淳县工业用地1102616.0
大连万达商业地产股份有限公司3.67栖霞区其他商服用地360000981.6
南京恩梯恩精密机电有限公司3.37南京市本级工业用地1347440.0
华润雪花啤酒(南京)有限公司2.72江宁区工业用地959035.2
南京顺欣制药有限公司2.72江宁区工业用地1150042.3
南京金龙客车制造有限公司1.86溧水县工业用地297216.0
南京江宁科学园发展有限公司1.83江宁区工业用地624034.1
南京埃斯顿自动化股份有限公司1.8江宁区工业用地757442.0
童联供应链有限公司1.48江宁区仓储用地681746.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年南京市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
常州世茂房地产有限公司8733.88800001.01建邺区其他商服用地
南京绿地国际商务中心有限公司6327.88060001.27鼓楼区其他商服用地
鹏溢有限公司3328.3710000.21雨花台区其他商服用地
中海地产集团有限公司3025.91750000.58鼓楼区其他商服用地
武汉南国置业股份有限公司2913.1940000.32秦淮区其他商服用地
柳梧仁泰资产管理有限公司2395.8560000.23秦淮区商务金融用地
南京金名城置业有限公司1814.4648000.36江宁区其他商服用地
南京金名城置业有限公司1453.0430000.3鼓楼区其他商服用地
明发集团南京浦口房地产开发有限公司1336.8550000.41浦口区其他商服用地
江苏省电影发行放映公司1193.826850.02秦淮区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年南京市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
南京宝庆首饰总公司113.7340秦淮区工业用地
南京锐丰长才影音视听设备有限公司81.534010.42浦口区工业用地
南京迪威视讯技术有限公司82.216770.2浦口区工业用地
南京天朗科技投资发展有限公司81.7111231.36浦口区工业用地
江苏智鼎源投资有限公司81.978340.96浦口区工业用地
南京迪威视讯技术有限公司81.424410.3浦口区工业用地
南京明德投资有限公司81.727180.33浦口区工业用地
南京浦口新江投资有限公司79.114710.19浦口区工业用地
南京金盛田科技产业园有限公司77.6103461.33浦口区工业用地
江苏聚贡股份有限公司79.116090.2浦口区工业用地