2011-2018年连云港市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年连云港市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,连云港市共成交产业用地1869宗。成交面积达到200839.02亩,排在全国第12,江苏省内第4其中以土地出让形式成交的有1867宗, 成交面积200431.03亩,占比99.8%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,连云港市共成交产业用地165宗。成交面积12472.16亩, 排在全国第40,江苏省内第11,成交面积同比减少16.76%。 其中以土地出让形式成交的有165宗,成交面积12472.16亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年连云港市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,连云港市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,连云港市工矿仓储用地成交面积为11483.47亩,占比92.07%, 商服用地成交面积为988.69亩,占比7.93%。

图表 2011-2018年连云港市产业用地交易结构走势

2015年,连云港市第二产业增加值959亿元,占GDP的比重达到44.38%,占比排在全国第201位。 第三产业增加值918.95亿元,占GDP的比重达到42.53%,占比排在全国第131位。

目前连云港市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年连云港市三产占GDP的比重

2011-2018年连云港市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,连云港市产业用地交易2034宗中,有851宗来源为新增建设用地,占比为41.84%。

2011-2018年,连云港市产业新增建设用地交易面积达到49131.2亩,占比达到23.03%。 占比排在全国第187,江苏省第7。近几年来连云港市建设用地供应较紧张

2016年新增建设用地成交面积占比达到36%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年连云港市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,连云港市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到49324.1亩,占比为23.12%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,连云港市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,连云港市归属市本级的产业用地交易规模占比达到30.77%,较前几年上升8.12个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年连云港市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来连云港市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,连云港市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.64%、98.93%、0.43%、0%。

图表 2011-2018年连云港市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年连云港市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,连云港市工矿仓储用地出让价格为9.84万元/亩。

2018年,连云港市工矿仓储用地出让价格为10.93万元/亩,同比增长10.31%。

回顾过去8年的价格变化趋势,连云港市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为0.7%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到10.93万元/亩,最低的一年是2012年,为8.63万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,连云港市商服用地出让楼面价格为738元/平方米。

2018年,连云港市商服用地出让楼面价格为1303元/平方米,同比增长66.84%。

回顾过去8年的价格变化趋势,连云港市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.24%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1303元/平方米,最低的一年是2013年,为527元/平方米。

图表 2011-2018年连云港市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

连云港市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,连云港市产业用地总成交面积排在江苏省内第4位,与苏州市、常州市、徐州市、无锡市共同处于第二梯队。连云港市产业用地成交面积占全省的比例为9.43%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,连云港市产业用地总成交面积排在江苏省内第11位, 排名下降。连云港市产业用地成交面积占全省的比例为5.26%,较前几年减少4.66个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年连云港市商服用地出让楼面价格排在省内第12位。

总体来看,连云港市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,连云港市为全省平均水平的49.86%。

图表 2011-2018年连云港市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年连云港市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,徐州市、盐城市、淮安市、宿迁市与连云港市价格较为接近。

总体来看,连云港市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,连云港市为全省平均水平的53.55%。 连云港市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年连云港市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

连云港市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,连云港市产业用地交易规模最大的区县为灌云县,2018年,灌云县成交规模占全市的32.29%,其次是灌南县,占比达到22.68%。

图表 2011-2018年连云港市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年连云港市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,连云港市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:海州区、灌南县、灌云县、赣榆县、连云区、东海县、新浦区

灌云县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1304.93元/平方米,2011-2018年复合增速为34.82%。

图表 2011-2018年连云港市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年连云港市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,连云港市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:连云区、新浦区、海州区、赣榆县、东海县、灌云县、灌南县

连云区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年连云港市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年连云港市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年连云港市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年连云港市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
连云港宁东物流有限公司10.62连云区仓储用地2979528.1
江苏银河物流有限公司5.23赣榆县工业用地522810.0
江苏连城投资有限公司3.41连云港市本级工业用地493314.5
连云港市新干线物流有限公司2.9连云区仓储用地502617.3
江苏省镔鑫钢铁集团有限公司2.87赣榆县工业用地316211.0
江苏天明特种车辆有限公司2.75赣榆县工业用地275010.0
江苏金港湾投资有限公司2.39新浦区仓储用地485120.3
壁虎科技发展有限公司2.22赣榆县工业用地274012.3
江苏省镔鑫钢铁集团有限公司2.17赣榆县工业用地270912.5
连云港金典物流有限公司2.1赣榆县工业用地210510.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年连云港市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
连云港润浦投资有限公司301.121700.07海州区其他商服用地
江苏金海置业有限公司220.072600.33海州区商务金融用地
江苏东海水晶产业投资发展有限公司185.776650.41东海县其他商服用地
江苏东海水晶产业投资发展有限公司181.835000.19东海县其他商服用地
江苏东海水晶产业投资发展有限公司182.1116320.64东海县其他商服用地
万联能源集团有限公司165.07580.05灌云县批发零售用地
东海县红君房地产开发有限公司147.06290.04东海县其他商服用地
连云港泓海房地产开发有限公司149.715600.1海州区批发零售用地
灌南县惠泽路加油站130.05260.04灌南县批发零售用地
灌南双欣油品销售有限公司90.03600.04灌南县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年连云港市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
连云港神鹰碳纤维自行车有限责任公司22.948552.12连云区工业用地
江苏天马电商产业园有限公司20.932371.55新浦区仓储用地
江苏康惠医药产业园有限公司14.943902.94连云港市本级工业用地
江苏恒瑞医药股份有限公司14.935102.35连云港市本级工业用地
江苏桂柳牧业东海有限公司13.71410.1东海县工业用地
江苏豪森药业集团有限公司16.024431.53连云港市本级工业用地
连云港丰诺实业有限公司15.66530.42连云区工业用地
江苏乐园新材料集团有限公司16.79080.54新浦区工业用地
东海县东大科教投资有限公司13.74330.32东海县工业用地
连云港通裕天然气有限公司15.22520.17灌云县工业用地