2011-2019年连云港市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年连云港市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,连云港市共成交产业用地2058宗。成交面积达到215024.19亩,排在全国第14,江苏省内第4其中以土地出让形式成交的有2054宗, 成交面积214528.57亩,占比99.77%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,连云港市共成交产业用地144宗。成交面积14834.62亩, 排在全国第50,江苏省内第8,成交面积同比增长8.46%。 其中以土地出让形式成交的有144宗,成交面积14834.62亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年连云港市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,连云港市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,连云港市工矿仓储用地成交面积为13756.44亩,占比96.15%, 商服用地成交面积为550.39亩,占比3.85%。

图表 2011-2019年连云港市产业用地交易结构走势

2015年,连云港市第二产业增加值959亿元,占GDP的比重达到44.38%,占比排在全国第201位。 第三产业增加值918.95亿元,占GDP的比重达到42.53%,占比排在全国第131位。

目前连云港市第二产业占主导地位,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年连云港市三产占GDP的比重

2011-2019年连云港市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,连云港市产业用地交易2202宗中,有933宗来源为新增建设用地,占比为42.37%。

2011-2019年,连云港市产业新增建设用地交易面积达到53688.26亩,占比达到23.36%。 占比排在全国第110,江苏省第5。近几年来连云港市建设用地供应较紧张

2016年新增建设用地成交面积占比达到36%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年连云港市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,连云港市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到51280.61亩,占比为22.31%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,连云港市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,连云港市归属市本级的产业用地交易规模占比达到11.48%,较前几年下降11.58个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年连云港市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来连云港市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,连云港市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.59%、98.77%、0.6%、0.04%。

图表 2011-2019年连云港市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年连云港市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,连云港市工矿仓储用地出让价格为10.08万元/亩。

2019年,连云港市工矿仓储用地出让价格为12.73万元/亩,同比增长16.42%。

回顾过去8年的价格变化趋势,连云港市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为2.34%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到12.73万元/亩,最低的一年是2012年,为8.63万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,连云港市商服用地出让楼面价格为756元/平方米。

2019年,连云港市商服用地出让楼面价格为1762元/平方米,同比增长35.17%。

回顾过去8年的价格变化趋势,连云港市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为10.94%,价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年,达到1762元/平方米,最低的一年是2013年,为527元/平方米。

图表 2011-2019年连云港市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

连云港市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,连云港市产业用地总成交面积排在江苏省内第4位,与苏州市、常州市、徐州市、泰州市共同处于第二梯队。连云港市产业用地成交面积占全省的比例为8.85%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,连云港市产业用地总成交面积排在江苏省内第8位, 排名下降。连云港市产业用地成交面积占全省的比例为6.37%,较前几年减少2.73个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年连云港市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。

总体来看,连云港市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,连云港市为全省平均水平的73.56%。

图表 2011-2019年连云港市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年连云港市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,徐州市、盐城市、淮安市与连云港市价格较为接近。

总体来看,连云港市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,连云港市为全省平均水平的64.41%。 连云港市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年连云港市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

连云港市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,连云港市成交规模最大的区域是灌云县,成交规模占比达到39.65%。到2019年,连云区成为成交主力,占比达到47.89%。几年里连云港市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年连云港市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年连云港市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,连云港市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:海州区、灌云县、连云区、东海县、赣榆县、新浦区、灌南县

灌云县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1845.28元/平方米,2011-2019年复合增速为41.66%。

图表 2011-2019年连云港市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年连云港市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,连云港市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:连云区、新浦区、海州区、赣榆县、东海县、灌云县、灌南县

连云区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年连云港市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年连云港市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年连云港市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年连云港市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
连云港宁东物流有限公司1061.55连云区仓储用地2979528.1
江苏银河物流有限公司522.78赣榆县工业用地522810.0
江苏连城投资有限公司340.97连云港市本级工业用地493314.5
连云港市新干线物流有限公司289.96连云区仓储用地502617.3
江苏省镔鑫钢铁集团有限公司287.45赣榆县工业用地316211.0
江苏天明特种车辆有限公司275.04赣榆县工业用地275010.0
江苏金港湾投资有限公司239.35新浦区仓储用地485120.3
壁虎科技发展有限公司222.16赣榆县工业用地274012.3
江苏省镔鑫钢铁集团有限公司216.71赣榆县工业用地270912.5
连云港金典物流有限公司210.33赣榆县工业用地210510.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年连云港市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
连云港润浦投资有限公司301.121707.21海州区其他商服用地
江苏金海置业有限公司220.0726033海州区商务金融用地
江苏东海水晶产业投资发展有限公司181.8350019.25东海县其他商服用地
江苏东海水晶产业投资发展有限公司182.11163263.89东海县其他商服用地
江苏东海水晶产业投资发展有限公司185.7766541.28东海县其他商服用地
万联能源集团有限公司165.07584.59灌云县批发零售用地
连云港泓海房地产开发有限公司149.7156010.42海州区批发零售用地
东海县红君房地产开发有限公司147.06294.28东海县其他商服用地
灌南县惠泽路加油站130.05264.05灌南县批发零售用地
灌南双欣油品销售有限公司90.03604灌南县批发零售用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年连云港市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
连云港神鹰碳纤维自行车有限责任公司22.94855211.67连云区工业用地
江苏天马电商产业园有限公司20.93237155.09新浦区仓储用地
江苏恒瑞医药股份有限公司14.93510235.01连云港市本级工业用地
江苏桂柳牧业东海有限公司13.714110.29东海县工业用地
江苏康惠医药产业园有限公司14.94390293.91连云港市本级工业用地
江苏豪森药业集团有限公司16.02443152.68连云港市本级工业用地
连云港丰诺实业有限公司15.665341.76连云区工业用地
江苏乐园新材料集团有限公司16.790854.42新浦区工业用地
东海县东大科教投资有限公司13.743331.5东海县工业用地
连云港通裕天然气有限公司15.225216.62灌云县工业用地