2011-2018年淮安市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年淮安市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,淮安市共成交产业用地3174宗。成交面积达到108633.26亩,排在全国第43,江苏省内第10其中以土地出让形式成交的有3165宗, 成交面积108129.8亩,占比99.54%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,淮安市共成交产业用地279宗。成交面积12623.43亩, 排在全国第38,江苏省内第9,成交面积同比减少24.15%。 其中以土地出让形式成交的有278宗,成交面积12561.88亩,占比99.51%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年淮安市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,淮安市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,淮安市工矿仓储用地成交面积为9719.1亩,占比76.99%, 商服用地成交面积为2904.33亩,占比23.01%。

图表 2011-2018年淮安市产业用地交易结构走势

2015年,淮安市第二产业增加值1176.66亿元,占GDP的比重达到42.86%,占比排在全国第220位。 第三产业增加值1260.76亿元,占GDP的比重达到45.93%,占比排在全国第86位。

目前淮安市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年淮安市三产占GDP的比重

2011-2018年淮安市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,淮安市产业用地交易3453宗中,有2328宗来源为新增建设用地,占比为67.42%。

2011-2018年,淮安市产业新增建设用地交易面积达到79274.05亩,占比达到65.38%。 占比排在全国第188,江苏省第8。近几年来淮安市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到77%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年淮安市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,淮安市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到28917.42亩,占比为23.85%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,淮安市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,淮安市归属市本级的产业用地交易规模占比达到28.95%,较前几年上升5.7个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年淮安市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来淮安市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,淮安市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.71%、98.51%、0.78%、0%。

图表 2011-2018年淮安市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年淮安市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,淮安市工矿仓储用地出让价格为10.01万元/亩。

2018年,淮安市工矿仓储用地出让价格为10.47万元/亩,同比增长8.99%。

回顾过去8年的价格变化趋势,淮安市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,淮安市商服用地出让楼面价格为1267元/平方米。

2018年,淮安市商服用地出让楼面价格为1910元/平方米,同比增长4.08%。

回顾过去8年的价格变化趋势,淮安市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为1.49%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1910元/平方米,最低的一年是2012年,为750元/平方米。

图表 2011-2018年淮安市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

淮安市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,淮安市产业用地总成交面积排在江苏省内第11位,与泰州市、宿迁市、扬州市、南京市、镇江市共同处于第三梯队。淮安市产业用地成交面积占全省的比例为5.36%。

图表 2011-2018年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,淮安市产业用地总成交面积排在江苏省内第9位, 排名上升。淮安市产业用地成交面积占全省的比例为5.33%,较前几年减少0.04个百分点。

图表 2018年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年淮安市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。省内,南通市、徐州市与淮安市土地出让价格较为接近。

总体来看,淮安市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省商服用地楼面价格达到2614.12元/平方米,淮安市为全省平均水平的73.08%。

图表 2011-2018年淮安市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年淮安市工矿仓储用地出让价格排在省内第12位。省内,连云港市、宿迁市与淮安市价格较为接近。

总体来看,淮安市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到20.41万元/亩,淮安市为全省平均水平的51.31%。 淮安市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年淮安市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

淮安市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,淮安市产业用地交易规模最大的区县为金湖县,2018年,金湖县成交规模占全市的33.31%,其次是盱眙县,占比达到18.94%。

图表 2011-2018年淮安市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年淮安市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,淮安市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:涟水县、清浦区、楚州区、金湖县、盱眙县、洪泽县、淮阴区、清河区

涟水县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到3396.79元/平方米,2011-2018年复合增速为34.85%。

图表 2011-2018年淮安市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年淮安市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,淮安市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:清河区、楚州区、淮阴区、清浦区、涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县

清河区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年淮安市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年淮安市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年淮安市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年淮安市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
淮安千禧房地产开发有限公司、淮安市淮安区城市资产经营有限公司3.02楚州区商务金融用地55000182.1
洪泽县城市资产经营有限公司1.94洪泽县其他商服用地38300197.4
紫山现代农业江苏有限公司1.86洪泽县工业用地14908.0
安麦道农药(江苏)有限公司1.74淮安市本级工业用地303417.4
淮安传化公路港物流有限公司1.58淮阴区仓储用地13478.5
淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司1.57盱眙县其他商服用地22765144.6
安澜科技(江苏)股份有限公司1.34金湖县工业用地10998.2
洪泽县城市资产经营有限公司1.27洪泽县其他商服用地13300105.1
厚道药用生物技术(淮安)有限公司1.26清浦区工业用地290623.0
江苏月亮电机有限公司1.23淮阴区工业用地10988.9
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年淮安市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
淮安开发控股有限公司1000.2357600.36清河区其他商服用地
淮安新城投资开发有限公司377.6301000.8淮安市本级其他商服用地
淮安传化石油销售有限公司314.755000.17淮阴区批发零售用地
淮安市金鑫投资有限公司300.5357001.19金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司302.0186500.62金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司300.2352001.17金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司300.1255000.85金湖县其他商服用地
金湖县润民新农村建设有限公司298.8277000.93金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司299.9358501.2金湖县其他商服用地
金湖县国有资产经营投资有限责任公司289.4443001.53金湖县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年淮安市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
淮安振维电子有限公司68.32200.03涟水县工业用地
淮安市淮汽集团汽车综合服务有限公司22.31010.05清浦区工业用地
江苏中玮电气工程有限公司20.3150.01清浦区工业用地
金湖县国有资产经营投资有限责任公司20.3440.02金湖县仓储用地
江苏鑫源烟草薄片有限公司18.110760.6清浦区工业用地
洛斐尔建材江苏有限公司18.19760.54清浦区工业用地
江苏禾裕泰化学有限公司18.519261.04淮安市本级工业用地
淮安锦盛精密模具有限公司18.53880.21淮安市本级工业用地
和旺汽车部件(淮安)有限公司18.41890.1淮安市本级工业用地
淮安汉唐商贸有限公司18.41880.1淮安市本级工业用地