2011-2019年淮安市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年淮安市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,淮安市共成交产业用地3615宗。成交面积达到128909.56亩,排在全国第50,江苏省内第10其中以土地出让形式成交的有3588宗, 成交面积127901.28亩,占比99.22%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,淮安市共成交产业用地311宗。成交面积12626.81亩, 排在全国第65,江苏省内第12,成交面积同比减少14.68%。 其中以土地出让形式成交的有298宗,成交面积12321.15亩,占比97.58%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年淮安市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,淮安市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,淮安市工矿仓储用地成交面积为8517.14亩,占比70.16%, 商服用地成交面积为3623.08亩,占比29.84%。

图表 2011-2019年淮安市产业用地交易结构走势

2015年,淮安市第二产业增加值1176.66亿元,占GDP的比重达到42.86%,占比排在全国第220位。 第三产业增加值1260.76亿元,占GDP的比重达到45.93%,占比排在全国第86位。

目前淮安市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年淮安市三产占GDP的比重

2011-2019年淮安市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,淮安市产业用地交易3926宗中,有2646宗来源为新增建设用地,占比为67.4%。

2011-2019年,淮安市产业新增建设用地交易面积达到92299.84亩,占比达到65.21%。 占比排在全国第14,江苏省第1。近几年来淮安市建设用地供应比较充足

2018年新增建设用地成交面积占比达到77%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年淮安市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,淮安市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到33050.37亩,占比为23.35%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,淮安市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,淮安市归属市本级的产业用地交易规模占比达到18.23%,较前几年下降5.63个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年淮安市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来淮安市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,淮安市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.61%、95.29%、3.59%、0.51%。

图表 2011-2019年淮安市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年淮安市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,淮安市工矿仓储用地出让价格为10.03万元/亩。

2019年,淮安市工矿仓储用地出让价格为10.37万元/亩,同比减少0.54%。

回顾过去8年的价格变化趋势,淮安市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,淮安市商服用地出让楼面价格为1257元/平方米。

2019年,淮安市商服用地出让楼面价格为1142元/平方米,同比减少40.22%。

回顾过去8年的价格变化趋势,淮安市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2015年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年淮安市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

淮安市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,淮安市产业用地总成交面积排在江苏省内第11位,与无锡市、扬州市、宿迁市、南京市、镇江市共同处于第三梯队。淮安市产业用地成交面积占全省的比例为5.45%。

图表 2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,淮安市产业用地总成交面积排在江苏省内第12位, 排名下降。淮安市产业用地成交面积占全省的比例为5.42%,较前几年减少0.03个百分点。

图表 2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年淮安市商服用地出让楼面价格排在省内第13位。

总体来看,淮安市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米,淮安市为全省平均水平的47.69%。

图表 2011-2019年淮安市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年淮安市工矿仓储用地出让价格排在省内第12位。

总体来看,淮安市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩,淮安市为全省平均水平的52.48%。 淮安市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年淮安市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

淮安市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,淮安市成交规模最大的区域是金湖县,成交规模占比达到20.9%。到2019年,盱眙县成为成交主力,占比达到25.71%。几年里淮安市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年淮安市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年淮安市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,淮安市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:涟水县、淮阴区、盱眙县、洪泽县、金湖县、楚州区、清河区、清浦区

涟水县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到10321.78元/平方米,2011-2019年复合增速为54.95%。

图表 2011-2019年淮安市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年淮安市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,淮安市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:清河区、楚州区、淮阴区、清浦区、涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县

清河区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年淮安市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年淮安市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年淮安市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年淮安市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
淮安千禧房地产开发有限公司、淮安市淮安区城市资产经营有限公司301.95楚州区商务金融用地55000182.1
淮安市现代有轨电车有限公司241.36淮安市本级街巷用地455018.9
洪泽县城市资产经营有限公司193.99洪泽县其他商服用地38300197.4
紫山现代农业江苏有限公司186.1洪泽县工业用地14908.0
安麦道农药(江苏)有限公司174.39淮安市本级工业用地303417.4
淮安传化公路港物流有限公司157.91淮阴区仓储用地13478.5
淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司157.39盱眙县其他商服用地22765144.6
安澜科技(江苏)股份有限公司133.98金湖县工业用地10998.2
洪泽县城市资产经营有限公司126.54洪泽县其他商服用地13300105.1
厚道药用生物技术(淮安)有限公司126.36清浦区工业用地290623.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淮安市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
淮安开发控股有限公司1000.23576035.75清河区其他商服用地
淮安新城投资开发有限公司377.63010079.72淮安市本级其他商服用地
淮安传化石油销售有限公司314.7550017.48淮阴区批发零售用地
淮安市金鑫投资有限公司302.01865061.75金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司300.535700118.81金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司300.235200117.27金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司300.12550084.96金湖县其他商服用地
淮安市金鑫投资有限公司299.935850119.53金湖县其他商服用地
金湖县润民新农村建设有限公司298.82770092.7金湖县其他商服用地
淮安市金融中心投资建设有限公司292.6592020.24清河区商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淮安市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
淮安振维电子有限公司68.32203.22涟水县工业用地
淮安市淮汽集团汽车综合服务有限公司22.31014.52清浦区工业用地
江苏中玮电气工程有限公司20.3150.75清浦区工业用地
金湖县国有资产经营投资有限责任公司20.3442.17金湖县仓储用地
庆鼎精密电子(淮安)有限公司18.757330.59淮安市本级工业用地
庆鼎精密电子(淮安)有限公司18.63954212.58淮安市本级工业用地
江苏林达智思环保科技有限公司18.63093166.31淮安市本级工业用地
高锋机械工业(淮安)有限公司18.531717.1淮安市本级工业用地
江苏立创建筑智能科技有限公司18.527815.01淮安市本级工业用地
淮安科华金属制品有限公司18.2683.75淮安市本级工业用地