2011-2018年岳阳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年岳阳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,岳阳市共成交产业用地1317宗。成交面积达到56979.39亩,排在全国第135,湖南省内第4其中以土地出让形式成交的有1317宗, 成交面积56979.39亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,岳阳市共成交产业用地159宗。成交面积8234.97亩, 排在全国第90,湖南省内第2,成交面积同比增长2.77%。 其中以土地出让形式成交的有159宗,成交面积8234.97亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年岳阳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,岳阳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,岳阳市工矿仓储用地成交面积为5578.53亩,占比67.74%, 商服用地成交面积为2656.44亩,占比32.26%。

图表 2011-2018年岳阳市产业用地交易结构走势

2015年,岳阳市第二产业增加值1446.83亿元,占GDP的比重达到50.13%,占比排在全国第109位。 第三产业增加值1122.12亿元,占GDP的比重达到38.88%,占比排在全国第190位。

目前岳阳市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年岳阳市三产占GDP的比重

2011-2018年岳阳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,岳阳市产业用地交易1476宗中,有1085宗来源为新增建设用地,占比为73.51%。

2011-2018年,岳阳市产业新增建设用地交易面积达到55900.54亩,占比达到85.72%。 占比排在全国第36,湖南省第2。近几年来岳阳市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到92%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年岳阳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,岳阳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到4243.2亩,占比为6.51%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,岳阳市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,岳阳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到4.32%,较前几年下降2.5个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年岳阳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来岳阳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,岳阳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.07%、6.87%、87.21%、5.85%、0%。

图表 2011-2018年岳阳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年岳阳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,岳阳市工矿仓储用地出让价格为17.78万元/亩。

2018年,岳阳市工矿仓储用地出让价格为23.24万元/亩,同比增长8.98%。

回顾过去8年的价格变化趋势,岳阳市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为6.15%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到23.24万元/亩,最低的一年是2013年,为14.18万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,岳阳市商服用地出让楼面价格为1060元/平方米。

2018年,岳阳市商服用地出让楼面价格为1281元/平方米,同比减少30.57%。

回顾过去8年的价格变化趋势,岳阳市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年岳阳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

岳阳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,岳阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第3位,与长沙市共同处于第一梯队。岳阳市产业用地成交面积占全省的比例为9.46%。

图表 2011-2018年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,岳阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第2位, 排名上升。岳阳市产业用地成交面积占全省的比例为13.81%,较前几年增长4.76个百分点。

图表 2018年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年岳阳市商服用地出让楼面价格排在省内第8位。省内,娄底市、永州市与岳阳市土地出让价格较为接近。

总体来看,岳阳市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 湖南省商服用地楼面价格达到1276.02元/平方米,岳阳市为全省平均水平的100.36%。

图表 2011-2018年岳阳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年岳阳市工矿仓储用地出让价格排在省内第3位。省内,湘西土家族苗族自治州、娄底市、益阳市、湘潭市、怀化市、常德市、株洲市与岳阳市价格较为接近。

总体来看,岳阳市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2018年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到22.48万元/亩,岳阳市为全省平均水平的103.4%。 岳阳市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2018年岳阳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

岳阳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,岳阳市成交规模最大的区域是岳阳县,成交规模占比达到26.7%。到2018年,平江县成为成交主力,占比达到19.43%。几年里岳阳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年岳阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年岳阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,岳阳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:云溪区、岳阳县、汨罗市、临湘市、岳阳楼区、华容县、湘阴县、平江县、君山区

汨罗市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到1337.27元/平方米,2011-2018年复合增速为12.59%。

图表 2011-2018年岳阳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年岳阳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,岳阳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:岳阳楼区、云溪区、君山区、岳阳县、华容县、湘阴县、平江县、汨罗市、临湘市

岳阳楼区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为-100%。

图表 2011-2018年岳阳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年岳阳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年岳阳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年岳阳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
湘阴县农村信用合作联社5.72湘阴县其他商服用地2028835.5
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司4.41岳阳楼区工业用地980022.2
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司3.99云溪区工业用地1086027.2
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司3.77云溪区工业用地798021.2
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司3.18云溪区工业用地893028.1
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司3.04岳阳楼区工业用地676022.3
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司2.92云溪区工业用地765526.2
道道全粮油岳阳有限公司2.89云溪区工业用地767026.6
际华三五一七橡胶制品有限公司2.68云溪区工业用地695525.9
湖南轩达建设投资有限公司2.34岳阳县其他商服用地26300112.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年岳阳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
岳阳高乐商业管理有限公司1285.1266000.21岳阳县其他商服用地
岳阳大力置业有限公司706.2170500.24岳阳市本级其他商服用地
岳阳红兴置业有限公司366.896500.26岳阳县其他商服用地
岳阳市富城置业有限公司238.4118700.5岳阳县其他商服用地
临湘市农村信用合作联社211.0175000.83临湘市其他商服用地
岳阳湘融置业有限公司194.82160.01岳阳楼区其他商服用地
胡勇志、胡昭明、熊文、胡雄飞、胡跃飞、邓建林、邓左姣187.63790.02平江县其他商服用地
岳阳红兴置业有限公司181.528200.16岳阳县其他商服用地
岳阳众森置业有限公司175.814500.08岳阳县其他商服用地
艾潇潇、彭义荣、顾晶晶、刘约希、余发根、朱池良、单景桂 胡卧成、湛园周 178.42580.01平江县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年岳阳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
钟 素 英171.9390平江县仓储用地
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司66.930400.45云溪区工业用地
岳阳市烟草公司汨罗市分公司65.318750.29汨罗市仓储用地
岳阳巴陵经贸有限公司42.08050.19岳阳县仓储用地
岳阳日报社37.17200.19岳阳县工业用地
岳阳欣登军民融合科技发展有限公司28.04650.17云溪区工业用地
湖南弘元新港实业发展有限公司27.832101.16云溪区工业用地
湖南弘元新港实业发展有限公司27.728901.04云溪区工业用地
湖南华琨置业有限公司27.311100.41云溪区工业用地
岳阳绿光农业科技有限公司29.28330.28云溪区工业用地