2011-2019年岳阳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年岳阳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,岳阳市共成交产业用地1551宗。成交面积达到67878.19亩,排在全国第132,湖南省内第4其中以土地出让形式成交的有1541宗, 成交面积67650.39亩,占比99.66%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,岳阳市共成交产业用地207宗。成交面积10604.89亩, 排在全国第91,湖南省内第3,成交面积同比增长15.61%。 其中以土地出让形式成交的有201宗,成交面积10520.38亩,占比99.2%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年岳阳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,岳阳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,岳阳市工矿仓储用地成交面积为7356.38亩,占比79.2%, 商服用地成交面积为1931.78亩,占比20.8%。

图表 2011-2019年岳阳市产业用地交易结构走势

2015年,岳阳市第二产业增加值1446.83亿元,占GDP的比重达到50.13%,占比排在全国第109位。 第三产业增加值1122.12亿元,占GDP的比重达到38.88%,占比排在全国第190位。

目前岳阳市第二产业占主导地位,未来第三产业将快速发展。

图表 2016年岳阳市三产占GDP的比重

2011-2019年岳阳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,岳阳市产业用地交易1758宗中,有1317宗来源为新增建设用地,占比为74.91%。

2011-2019年,岳阳市产业新增建设用地交易面积达到66806.8亩,占比达到85.12%。 占比排在全国第42,湖南省第2。近几年来岳阳市建设用地供应比较充足

2015年新增建设用地成交面积占比达到91%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年岳阳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,岳阳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到4438.98亩,占比为5.66%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,岳阳市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,岳阳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到1.04%,较前几年下降5.33个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年岳阳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来岳阳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,岳阳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0.06%、8.03%、86.34%、5.17%、0.4%。

图表 2011-2019年岳阳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年岳阳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,岳阳市工矿仓储用地出让价格为19.06万元/亩。

2019年,岳阳市工矿仓储用地出让价格为28.93万元/亩,同比增长24.49%。

回顾过去8年的价格变化趋势,岳阳市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.04%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年,达到28.93万元/亩,最低的一年是2013年,为14.18万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,岳阳市商服用地出让楼面价格为1112元/平方米。

2019年,岳阳市商服用地出让楼面价格为1620元/平方米,同比增长26.54%。

回顾过去8年的价格变化趋势,岳阳市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年岳阳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

岳阳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,岳阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第4位,与长沙市共同处于第一梯队。岳阳市产业用地成交面积占全省的比例为9%。

图表 2011-2019年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,岳阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第3位, 排名上升。岳阳市产业用地成交面积占全省的比例为10.35%,较前几年增长1.54个百分点。

图表 2019年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年岳阳市商服用地出让楼面价格排在省内第6位。省内,邵阳市、永州市与岳阳市土地出让价格较为接近。

总体来看,岳阳市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地楼面价格达到1334.18元/平方米,岳阳市为全省平均水平的121.46%。

图表 2011-2019年岳阳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年岳阳市工矿仓储用地出让价格排在省内第2位。省内,长沙市、常德市、衡阳市与岳阳市价格较为接近。

总体来看,岳阳市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平,2019年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到23.52万元/亩,岳阳市为全省平均水平的122.99%。 岳阳市在省内土地成本方面不具有优势

图表 2011-2019年岳阳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

岳阳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,岳阳市成交规模最大的区域是岳阳县,成交规模占比达到26.7%。到2019年,湘阴县成为成交主力,占比达到25.04%。几年里岳阳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年岳阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年岳阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,岳阳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:汨罗市、岳阳县、华容县、临湘市、岳阳楼区、平江县、湘阴县、云溪区、君山区

汨罗市近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到3538.12元/平方米,2011-2019年复合增速为25.45%。

图表 2011-2019年岳阳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年岳阳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,岳阳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:岳阳楼区、云溪区、君山区、岳阳县、华容县、湘阴县、平江县、汨罗市、临湘市

岳阳楼区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年岳阳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年岳阳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年岳阳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年岳阳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
湘阴县农村信用合作联社572.04湘阴县其他商服用地2028835.5
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司441.18岳阳楼区工业用地980022.2
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司398.67云溪区工业用地1086027.2
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司376.96云溪区工业用地798021.2
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司317.77云溪区工业用地893028.1
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司303.56岳阳楼区工业用地676022.3
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司292.35云溪区工业用地765526.2
道道全粮油岳阳有限公司288.61云溪区工业用地767026.6
际华三五一七橡胶制品有限公司268.21云溪区工业用地695525.9
湖南轩达建设投资有限公司234.06岳阳县其他商服用地26300112.4
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年岳阳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
岳阳高乐商业管理有限公司1285.12660020.7岳阳县其他商服用地
岳阳大力置业有限公司706.21705024.14岳阳市本级其他商服用地
岳阳红兴置业有限公司366.8965026.31岳阳县其他商服用地
岳阳市富城置业有限公司238.41187049.79岳阳县其他商服用地
临湘市农村信用合作联社211.01750082.93临湘市其他商服用地
岳阳湘融置业有限公司194.82161.11岳阳楼区其他商服用地
胡勇志、胡昭明、熊文、胡雄飞、胡跃飞、邓建林、邓左姣187.63792.02平江县其他商服用地
岳阳红兴置业有限公司181.5282015.54岳阳县其他商服用地
艾潇潇、彭义荣、顾晶晶、刘约希、余发根、朱池良、单景桂 胡卧成、湛园周 178.42581.45平江县其他商服用地
岳阳众森置业有限公司175.814508.25岳阳县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年岳阳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
钟 素 英171.9390.23平江县仓储用地
湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司66.9304045.44云溪区工业用地
岳阳市烟草公司汨罗市分公司65.3187528.7汨罗市仓储用地
岳阳巴陵经贸有限公司42.080519.19岳阳县仓储用地
岳阳日报社37.172019.43岳阳县工业用地
湖南弘元新港实业发展有限公司27.72890104.26云溪区工业用地
岳阳欣登军民融合科技发展有限公司28.046516.61云溪区工业用地
际华三五一七橡胶制品有限公司27.33610132.18云溪区工业用地
湖南华琨置业有限公司27.3111040.68云溪区工业用地
岳阳绿光农业科技有限公司29.283328.49云溪区工业用地