2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,湘西土家族苗族自治州共成交产业用地585宗。成交面积达到21150.09亩,排在全国第303,湖南省内第13其中以土地出让形式成交的有562宗, 成交面积19535.11亩,占比92.36%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,湘西土家族苗族自治州共成交产业用地70宗。成交面积2695.16亩, 排在全国第274,湖南省内第11,成交面积同比减少7.23%。 其中以土地出让形式成交的有66宗,成交面积2513亩,占比93.24%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,湘西土家族苗族自治州产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地成交面积为1310.62亩,占比59.96%, 商服用地成交面积为875.23亩,占比40.04%。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地交易结构走势

2015年,湘西土家族苗族自治州第二产业增加值158.91亿元,占GDP的比重达到31.95%,占比排在全国第295位。 第三产业增加值262.87亿元,占GDP的比重达到52.84%,占比排在全国第37位。

目前湘西土家族苗族自治州第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年湘西土家族苗族自治州三产占GDP的比重

2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州产业用地交易655宗中,有376宗来源为新增建设用地,占比为57.4%。

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州产业新增建设用地交易面积达到19955.88亩,占比达到83.69%。 占比排在全国第45,湖南省第5。近几年来湘西土家族苗族自治州建设用地供应比较充足

2012年新增建设用地成交面积占比达到92%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到3197.39亩,占比为13.41%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,湘西土家族苗族自治州土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,湘西土家族苗族自治州归属市本级的产业用地交易规模占比达到29.14%,较前几年上升17.73个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来湘西土家族苗族自治州产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,湘西土家族苗族自治州产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、7.71%、77.48%、7.27%、7.54%。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地出让价格为17.05万元/亩。

2019年,湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地出让价格为16.13万元/亩,同比减少28.44%。

回顾过去8年的价格变化趋势,湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2015年、2019年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州商服用地出让楼面价格为763元/平方米。

2019年,湘西土家族苗族自治州商服用地出让楼面价格为823元/平方米,同比减少56.14%。

回顾过去8年的价格变化趋势,湘西土家族苗族自治州商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势,复合增速为1.99%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2018年,达到1877元/平方米,最低的一年是2014年,为325元/平方米。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

湘西土家族苗族自治州产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州产业用地总成交面积排在湖南省内第13位,与衡阳市、常德市、岳阳市、益阳市共同处于第二梯队。湘西土家族苗族自治州产业用地成交面积占全省的比例为2.73%。

图表 2011-2019年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,湘西土家族苗族自治州产业用地总成交面积排在湖南省内第11位, 排名上升。湘西土家族苗族自治州产业用地成交面积占全省的比例为2.63%,较前几年减少0.12个百分点。

图表 2019年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年湘西土家族苗族自治州商服用地出让楼面价格排在省内第12位。省内,郴州市与湘西土家族苗族自治州土地出让价格较为接近。

总体来看,湘西土家族苗族自治州商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地楼面价格达到1334.18元/平方米,湘西土家族苗族自治州为全省平均水平的61.69%。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,益阳市、湘潭市、郴州市、永州市与湘西土家族苗族自治州价格较为接近。

总体来看,湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到23.52万元/亩,湘西土家族苗族自治州为全省平均水平的68.56%。 湘西土家族苗族自治州在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

湘西土家族苗族自治州所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,湘西土家族苗族自治州成交规模最大的区域是泸溪县,成交规模占比达到35.75%。到2019年,龙山县成为成交主力,占比达到35.97%。几年里湘西土家族苗族自治州所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年湘西土家族苗族自治州所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,湘西土家族苗族自治州商服用地出让楼面价格区域排名依次为:凤凰县、泸溪县、龙山县、保靖县、花垣县、永顺县、古丈县、吉首市

凤凰县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1442.16元/平方米,2011-2019年复合增速为18.43%。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:吉首市、泸溪县、凤凰县、花垣县、保靖县、古丈县、永顺县、龙山县

吉首市近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为-100%。

图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年湘西土家族苗族自治州产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年湘西土家族苗族自治州产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
湖南轩华锌业有限公司224.3保靖县工业用地329114.7
泸溪县富强农业综合开发有限公司200泸溪县工业用地500025.0
湘西鸿瑞有限责任公司133.98花垣县工业用地250018.7
凤凰县城市建设投资开发有限责任公司132.25凤凰县其他商服用地682051.6
湘西自治州吉凤建设发展有限公司129.24湘西土家族苗族自治州本级工业用地297323.0
湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司118.06湘西土家族苗族自治州本级工业用地276623.4
湖南湘泉酒业有限公司115.7古丈县工业用地117210.1
凤凰县展凤投资有限责任公司110.88凤凰县其他商服用地13000117.2
永顺县溪州新城建设投资有限公司104.7永顺县其他商服用地12564120.0
永顺县溪州新城建设投资有限公司99.16永顺县其他商服用地11899120.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湘西土家族苗族自治州商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
湖南省花垣县民族民间工艺美术厂266.71540.58花垣县商务金融用地
凤凰铭城建设投资有限公司233.2427418.33凤凰县其他商服用地
花垣县保障性住房建设发展有限公司219.5760034.63花垣县商务金融用地
湖南魅力湘西文化产业有限公司173.913867.97凤凰县其他商服用地
王丽红151.22031.34保靖县住宿餐饮用地
湖南彬宏建设工程有限责任公司129.2710.55凤凰县其他商服用地
湘西煜龙国际酒店有限责任公司125.4250820湘西土家族苗族自治州本级住宿餐饮用地
湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司118.5224618.96湘西土家族苗族自治州本级其他商服用地
吉首兴科富地置业有限公司113.1917681.13吉首市批发零售用地
凤凰县广源国有资产投资管理有限责任公司100.61441.43凤凰县其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湘西土家族苗族自治州工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
余建军45.12756.1保靖县仓储用地
泸溪县高阳伞业有限公司25.040616.22泸溪县工业用地
湖南省烟草公司湘西自治州公司20.51296.32古丈县仓储用地
保靖县城乡农业综合开发投资有限公司20.233216.4保靖县工业用地
湘西鹤盛原烟有限责任公司24.07229301.19吉首市工业用地
湘西自治州吉凤建设发展有限公司23.058325.34湘西土家族苗族自治州本级工业用地
湘西自治州金成新型建材有限责任公司23.030513.25湘西土家族苗族自治州本级工业用地
凤凰县工业园投资开发有限责任公司23.04021174.84凤凰县工业用地
保靖县誉发民族烟花鞭炮厂16.519211.64保靖县工业用地
保靖县城乡农业综合开发投资有限公司18.8126567.15保靖县工业用地