2011-2018年邵阳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年邵阳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,邵阳市共成交产业用地1142宗。成交面积达到29795.41亩,排在全国第247,湖南省内第12其中以土地出让形式成交的有1142宗, 成交面积29795.41亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,邵阳市共成交产业用地64宗。成交面积2421.66亩, 排在全国第234,湖南省内第8,成交面积同比减少47.12%。 其中以土地出让形式成交的有64宗,成交面积2421.66亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年邵阳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,邵阳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,邵阳市工矿仓储用地成交面积为1562.3亩,占比64.51%, 商服用地成交面积为859.37亩,占比35.49%。

图表 2011-2018年邵阳市产业用地交易结构走势

2015年,邵阳市第二产业增加值508.05亿元,占GDP的比重达到36.63%,占比排在全国第275位。 第三产业增加值579.57亿元,占GDP的比重达到41.79%,占比排在全国第138位。

目前邵阳市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年邵阳市三产占GDP的比重

2011-2018年邵阳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,邵阳市产业用地交易1206宗中,有743宗来源为新增建设用地,占比为61.61%。

2011-2018年,邵阳市产业新增建设用地交易面积达到27816.97亩,占比达到86.34%。 占比排在全国第221,湖南省第5。近几年来邵阳市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年邵阳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,邵阳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到0亩,占比为0%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,邵阳市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,邵阳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年不变个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年邵阳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来邵阳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,邵阳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、4.19%、88.64%、7.17%、0%。

图表 2011-2018年邵阳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年邵阳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,邵阳市工矿仓储用地出让价格为14.84万元/亩。

2018年,邵阳市工矿仓储用地出让价格为18.38万元/亩,同比减少9.27%。

回顾过去8年的价格变化趋势,邵阳市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2018年,邵阳市商服用地出让楼面价格为897元/平方米。

2018年,邵阳市商服用地出让楼面价格为1568元/平方米,同比减少31.74%。

回顾过去8年的价格变化趋势,邵阳市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2018年邵阳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

邵阳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,邵阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第12位,与衡阳市、岳阳市、常德市共同处于第二梯队。邵阳市产业用地成交面积占全省的比例为4.67%。

图表 2011-2018年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,邵阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第8位, 排名上升。邵阳市产业用地成交面积占全省的比例为4.06%,较前几年减少0.67个百分点。

图表 2018年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年邵阳市商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,株洲市、常德市与邵阳市土地出让价格较为接近。

总体来看,邵阳市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2018年, 湖南省商服用地楼面价格达到1276.02元/平方米,邵阳市为全省平均水平的122.87%。

图表 2011-2018年邵阳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年邵阳市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省内,娄底市、益阳市、湘潭市、怀化市、常德市、株洲市、衡阳市、郴州市与邵阳市价格较为接近。

总体来看,邵阳市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到22.48万元/亩,邵阳市为全省平均水平的81.78%。 邵阳市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年邵阳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

邵阳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,邵阳市成交规模最大的区域是双清区,成交规模占比达到24.16%。到2018年,邵东县成为成交主力,占比达到24.04%。几年里邵阳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2018年邵阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年邵阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,邵阳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:北塔区、大祥区、武冈市、邵东县、新宁县、新邵县、双清区、隆回县、邵阳县、洞口县、绥宁县、城步苗族自治县

大祥区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到9037.35元/平方米,2011-2018年复合增速为30.31%。

图表 2011-2018年邵阳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年邵阳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,邵阳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:双清区、大祥区、北塔区、邵东县、新邵县、邵阳县、隆回县、洞口县、绥宁县、新宁县、城步苗族自治县、武冈市

邵东县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年邵阳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年邵阳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年邵阳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年邵阳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
湖南中意泓源股份有限公司(具体股东名单见附件)4.3邵东县批发零售用地81100188.8
邵东县工业龙腾置业有限公司2.07邵东县工业用地515724.9
湖南金罗湾置业有限公司1.91双清区其他商服用地27410143.8
武冈市安达置业有限公司 朱凌云 武冈市葆春园中药材专业合作联社1.57武冈市工业用地203513.0
湖南中诚大通城镇建设有限公司1.42邵阳县其他商服用地14315101.1
邵阳市合源羽绒制品有限公司1.29双清区工业用地288022.4
湖南洞口经济开发区建设有限公司1.27洞口县工业用地332626.1
邵阳市湘华印务包装有限公司、邵阳市平华纸制品有限公司、湖南君志达保温材料有限公司、邵阳市益华包装材料有限责任公司1.02北塔区工业用地221021.7
湖南省亿利金属制品有限责任公司0.95邵东县工业用地237525.0
武冈市城市建设投资开发有限公司0.95武冈市其他商服用地920096.9
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年邵阳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
王忠成、曾嵘1802.57300洞口县其他商服用地
武冈市农村信用合作联社894.8105000.12武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社894.080000.09武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社885.1105000.12武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社879.780000.09武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社470.7800武冈市商务金融用地
武冈市农村信用合作联社465.32100武冈市商务金融用地
刘凭芳 邓艳娟416.7900洞口县批发零售用地
武冈市农村信用合作联社325.5760武冈市商务金融用地
武冈市农村信用合作联社309.7690武冈市商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年邵阳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
罗石平50.46570.13隆回县仓储用地
湖南省衡科实业集团有限公司24.64640.19邵东县工业用地
邵阳市东汉投资管理工程有限公司23.225201.09北塔区工业用地
湖南省益豪皮具手袋有限公司23.611650.49邵东县工业用地
邵阳市汇丰源房地产开发有限公司22.476203.4双清区工业用地
湖南省恒源五金机电股份有限公司24.07200.3邵东县工业用地
湖南康尔佳药业管理集团有限公司23.03200.14北塔区工业用地
湖南飞力格科技有限公司23.211600.5双清区工业用地
湖南省衡科实业集团有限公司24.22260.09邵东县工业用地
刘巨立23.610750.46邵东县工业用地