2011-2019年邵阳市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年邵阳市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,邵阳市共成交产业用地1287宗。成交面积达到34787.14亩,排在全国第258,湖南省内第12其中以土地出让形式成交的有1242宗, 成交面积32939.71亩,占比94.69%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,邵阳市共成交产业用地144宗。成交面积3950.92亩, 排在全国第228,湖南省内第10,成交面积同比增长42.26%。 其中以土地出让形式成交的有141宗,成交面积3876.25亩,占比98.11%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年邵阳市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,邵阳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,邵阳市工矿仓储用地成交面积为2690.22亩,占比82.5%, 商服用地成交面积为570.75亩,占比17.5%。

图表 2011-2019年邵阳市产业用地交易结构走势

2015年,邵阳市第二产业增加值508.05亿元,占GDP的比重达到36.63%,占比排在全国第275位。 第三产业增加值579.57亿元,占GDP的比重达到41.79%,占比排在全国第138位。

目前邵阳市第一产业还占有较大的比重,未来急需加快发展第二第三产业。

图表 2016年邵阳市三产占GDP的比重

2011-2019年邵阳市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,邵阳市产业用地交易1431宗中,有940宗来源为新增建设用地,占比为65.69%。

2011-2019年,邵阳市产业新增建设用地交易面积达到33734.62亩,占比达到87.08%。 占比排在全国第306,湖南省第13。近几年来邵阳市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到96%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年邵阳市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,邵阳市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到0亩,占比为0%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,邵阳市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,邵阳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到0%,较前几年不变个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年邵阳市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来邵阳市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,邵阳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、4.47%、84.1%、6.47%、4.96%。

图表 2011-2019年邵阳市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年邵阳市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,邵阳市工矿仓储用地出让价格为15.47万元/亩。

2019年,邵阳市工矿仓储用地出让价格为19.85万元/亩,同比增长7.99%。

回顾过去8年的价格变化趋势,邵阳市工矿仓储用地出让价格波动较大,其中2012年、2013年、2016年、2018年年出现了负增长。

2、商服用地

2011-2019年,邵阳市商服用地出让楼面价格为943元/平方米。

2019年,邵阳市商服用地出让楼面价格为1670元/平方米,同比增长6.5%。

回顾过去8年的价格变化趋势,邵阳市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。

图表 2011-2019年邵阳市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

邵阳市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,邵阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第12位,与衡阳市、常德市、岳阳市、益阳市共同处于第二梯队。邵阳市产业用地成交面积占全省的比例为4.44%。

图表 2011-2019年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,邵阳市产业用地总成交面积排在湖南省内第10位, 排名上升。邵阳市产业用地成交面积占全省的比例为3.86%,较前几年减少0.66个百分点。

图表 2019年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年邵阳市商服用地出让楼面价格排在省内第5位。省内,娄底市、岳阳市、永州市与邵阳市土地出让价格较为接近。

总体来看,邵阳市商服用地楼面价格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地楼面价格达到1334.18元/平方米,邵阳市为全省平均水平的125.15%。

图表 2011-2019年邵阳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年邵阳市工矿仓储用地出让价格排在省内第7位。省内,常德市、衡阳市、怀化市、株洲市、张家界市、益阳市、湘潭市、湘西土家族苗族自治州与邵阳市价格较为接近。

总体来看,邵阳市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到23.52万元/亩,邵阳市为全省平均水平的84.38%。 邵阳市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年邵阳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

邵阳市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,邵阳市成交规模最大的区域是双清区,成交规模占比达到24.16%。到2019年,邵东县成为成交主力,占比达到28.48%。几年里邵阳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年邵阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年邵阳市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,邵阳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:北塔区、大祥区、武冈市、隆回县、洞口县、邵东县、城步苗族自治县、邵阳县、双清区、新邵县、新宁县、绥宁县

大祥区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到4451.12元/平方米,2011-2019年复合增速为22.84%。

图表 2011-2019年邵阳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年邵阳市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,邵阳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:双清区、大祥区、北塔区、邵东县、新邵县、邵阳县、隆回县、洞口县、绥宁县、新宁县、城步苗族自治县、武冈市

邵东县近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年邵阳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年邵阳市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年邵阳市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年邵阳市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
湖南中意泓源股份有限公司(具体股东名单见附件)429.54邵东县批发零售用地81100188.8
252.93城步苗族自治县街巷用地460018.2
邵东县工业龙腾置业有限公司207.37邵东县工业用地515724.9
湖南金罗湾置业有限公司190.62双清区其他商服用地27410143.8
武冈市安达置业有限公司 朱凌云 武冈市葆春园中药材专业合作联社156.51武冈市工业用地203513.0
湖南中诚大通城镇建设有限公司141.66邵阳县其他商服用地14315101.1
邵阳市合源羽绒制品有限公司128.51双清区工业用地288022.4
湖南洞口经济开发区建设有限公司127.26洞口县工业用地332626.1
115.97隆回县科教用地347930.0
邵阳市湘华印务包装有限公司、邵阳市平华纸制品有限公司、湖南君志达保温材料有限公司、邵阳市益华包装材料有限责任公司101.87北塔区工业用地221021.7
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年邵阳市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
王忠成、曾嵘1802.57300.41洞口县其他商服用地
武冈市农村信用合作联社894.080008.95武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社894.81050011.73武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社885.11050011.86武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社879.780009.09武冈市其他商服用地
武冈市农村信用合作联社470.7800.17武冈市商务金融用地
武冈市农村信用合作联社465.32100.45武冈市商务金融用地
刘凭芳 邓艳娟416.7900.22洞口县批发零售用地
武冈市农村信用合作联社325.5760.24武冈市商务金融用地
武冈市农村信用合作联社309.7690.22武冈市商务金融用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年邵阳市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
罗石平50.465713.03隆回县仓储用地
湖南省衡科实业集团有限公司24.22269.32邵东县工业用地
湖南省衡科实业集团有限公司24.646418.88邵东县工业用地
邵阳市东汉投资管理工程有限公司23.22520108.61北塔区工业用地
湖南康尔佳药业管理集团有限公司23.032013.92北塔区工业用地
湖南省恒源五金机电股份有限公司24.072030邵东县工业用地
湖南省益豪皮具手袋有限公司23.6116549.36邵东县工业用地
邵阳市汇丰源房地产开发有限公司22.47620339.92双清区工业用地
湖南飞力格科技有限公司23.2116050.08双清区工业用地
刘巨立23.6107545.54邵东县工业用地