2011-2019年怀化市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2019年怀化市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2018年,怀化市共成交产业用地1572宗。成交面积达到40334.56亩,排在全国第229,湖南省内第8其中以土地出让形式成交的有1529宗, 成交面积36857.51亩,占比91.38%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2019年,怀化市共成交产业用地230宗。成交面积5842.7亩, 排在全国第184,湖南省内第7,成交面积同比增长81.67%。 其中以土地出让形式成交的有223宗,成交面积4785.23亩,占比81.9%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2019年怀化市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,怀化市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2019年,怀化市工矿仓储用地成交面积为2600.02亩,占比60.1%, 商服用地成交面积为1726.11亩,占比39.9%。

图表 2011-2019年怀化市产业用地交易结构走势

2015年,怀化市第二产业增加值532.68亿元,占GDP的比重达到41.84%,占比排在全国第224位。 第三产业增加值556.2亿元,占GDP的比重达到43.68%,占比排在全国第114位。

目前怀化市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年怀化市三产占GDP的比重

2011-2019年怀化市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2019年,怀化市产业用地交易1802宗中,有1193宗来源为新增建设用地,占比为66.2%。

2011-2019年,怀化市产业新增建设用地交易面积达到40902.92亩,占比达到88.58%。 占比排在全国第307,湖南省第14。近几年来怀化市建设用地供应比较充足

2013年新增建设用地成交面积占比达到92%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2019年怀化市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2019年,怀化市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到14225.25亩,占比为30.81%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,怀化市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2019年,怀化市归属市本级的产业用地交易规模占比达到38.28%,较前几年上升8.56个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2019年怀化市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来怀化市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2019年,怀化市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、2.71%、80.34%、7.13%、9.82%。

图表 2011-2019年怀化市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2019年怀化市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2019年,怀化市工矿仓储用地出让价格为17.09万元/亩。

2019年,怀化市工矿仓储用地出让价格为22.74万元/亩,同比增长10.12%。

回顾过去8年的价格变化趋势,怀化市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.57%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到22.78万元/亩,最低的一年是2011年,为10.85万元/亩。

2、商服用地

2011-2019年,怀化市商服用地出让楼面价格为454元/平方米。

2019年,怀化市商服用地出让楼面价格为599元/平方米,同比减少12%。

回顾过去8年的价格变化趋势,怀化市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出现了负增长。

图表 2011-2019年怀化市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

怀化市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2019年,怀化市产业用地总成交面积排在湖南省内第8位,与衡阳市、常德市、岳阳市、益阳市共同处于第二梯队。怀化市产业用地成交面积占全省的比例为5.29%。

图表 2011-2019年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,怀化市产业用地总成交面积排在湖南省内第7位, 排名上升。怀化市产业用地成交面积占全省的比例为5.7%,较前几年增长0.46个百分点。

图表 2019年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2019年怀化市商服用地出让楼面价格排在省内第14位。

总体来看,怀化市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地楼面价格达到1334.18元/平方米,怀化市为全省平均水平的44.92%。

图表 2011-2019年怀化市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年怀化市工矿仓储用地出让价格排在省内第5位。省内,常德市、衡阳市、株洲市、邵阳市、张家界市、益阳市、湘潭市与怀化市价格较为接近。

总体来看,怀化市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到23.52万元/亩,怀化市为全省平均水平的96.66%。 怀化市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2019年怀化市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

怀化市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2010年,怀化市成交规模最大的区域是中方县,成交规模占比达到43.19%。到2019年,会同县成为成交主力,占比达到31.69%。几年里怀化市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。

图表 2011-2019年怀化市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2019年怀化市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2019年,怀化市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:洪江市、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、靖州苗族侗族自治县、会同县、沅陵县、中方县、溆浦县、辰溪县、通道侗族自治县、鹤城区

新晃侗族自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2019年价格达到1587.04元/平方米,2011-2019年复合增速为15.83%。

图表 2011-2019年怀化市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年怀化市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2019年,怀化市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鹤城区、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、洪江市

鹤城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2019年出让价格达到0万元/亩,2011-2019年复合增速为0%。

图表 2011-2019年怀化市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2019年怀化市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2019年怀化市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年怀化市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
493.43溆浦县公路用地46549.4
382.67溆浦县公路用地12683.3
怀化武陵山国际商贸物流城有限公司367.67怀化市本级其他商服用地2240460.9
怀化市工业园区正鑫产业投资发展有限公司346.13中方县其他商服用地3302195.4
292.45溆浦县公路用地15195.2
怀化市工业园区正鑫产业投资有限公司195.86中方县工业用地313416.0
洪江区创洪建设投资有限公司180.36洪江市其他商服用地571231.7
怀化市工业园区正鑫产业投资发展有限公司179.58中方县工业用地484927.0
辰溪县农村信用合作联社146.28辰溪县工业用地252617.3
湖南华美立家实业有限公司129.75怀化市本级其他商服用地791461.0
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年怀化市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
田丹770.81420.18芷江侗族自治县其他商服用地
申华、丁霞、龚雪枚371.16201.67芷江侗族自治县其他商服用地
湖南凯邦置业集团有限公司276.91220.44怀化市本级其他商服用地
靖州县城市建设投资有限责任公司183.4544429.69靖州苗族侗族自治县商务金融用地
怀化市鹤城区城乡商贸物流发展投资有限公司160.26614.13怀化市本级其他商服用地
中国石化销售有限公司湖南怀化石油分公司153.314079.18怀化市本级其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司148.9335522.53怀化市本级其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司149.21561.05怀化市本级其他商服用地
怀化市城市建设投资有限公司150.31002966.74怀化市本级其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司148.911938.01怀化市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年怀化市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
怀化传化公路港物流有限公司32.06530204.06怀化市本级工业用地
怀化经济开发区舞阳经济开发有限公司32.06706209.55怀化市本级工业用地
沅陵辰州投资集团有限公司28.8180062.46沅陵县工业用地
沅陵辰州投资集团有限公司28.7193067.18沅陵县工业用地
湖南红花园投资开发有限公司20.92710129.47溆浦县工业用地
怀化市煜江电子科技有限公司21.2106850.33溆浦县工业用地
芷江侗族自治县工业园区投资开发有限责任公司25.12509100.08芷江侗族自治县工业用地
芷江侗族自治县工业园投资开发有限责任公司24.32769113.79芷江侗族自治县工业用地
芷江侗族自治县工业园投资开发有限责任公司25.1160864.16芷江侗族自治县工业用地
芷江侗族自治县工业园投资开发有限责任公司24.83497141.02芷江侗族自治县工业用地