2011-2018年怀化市产业用地市场交易深度分析报告

2011-2018年怀化市产业用地交易规模

1、总体规模

2011-2017年,怀化市共成交产业用地1288宗。成交面积达到33206.01亩,排在全国第225,湖南省内第11其中以土地出让形式成交的有1288宗, 成交面积33206.01亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

2018年,怀化市共成交产业用地134宗。成交面积2307.52亩, 排在全国第243,湖南省内第10,成交面积同比减少52.27%。 其中以土地出让形式成交的有134宗,成交面积2307.52亩,占比100%从土地所有权获取方式来看,所有的土地均以出让的形式成交

图表 2011-2018年怀化市产业用地成交面积及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、交易结构

近几年来,怀化市产业用地交易以工矿仓储用地为主。

2018年,怀化市工矿仓储用地成交面积为1621.84亩,占比70.29%, 商服用地成交面积为685.68亩,占比29.71%。

图表 2011-2018年怀化市产业用地交易结构走势

2015年,怀化市第二产业增加值532.68亿元,占GDP的比重达到41.84%,占比排在全国第224位。 第三产业增加值556.2亿元,占GDP的比重达到43.68%,占比排在全国第114位。

目前怀化市第三产业占比高于第二产业,未来进一步发展第二产业同时,第三产业规模将快速提升。

图表 2016年怀化市三产占GDP的比重

2011-2018年怀化市产业用地供应分析

1、建设用地供给

2011-2018年,怀化市产业用地交易1422宗中,有869宗来源为新增建设用地,占比为61.11%。

2011-2018年,怀化市产业新增建设用地交易面积达到31106.19亩,占比达到87.59%。 占比排在全国第222,湖南省第6。近几年来怀化市建设用地供应比较充足

2016年新增建设用地成交面积占比达到94%。为近几年来的最高水平。

图表 2011-2018年怀化市产业用地土地来源结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、土地归属级别

2011-2018年,怀化市交易的产业用地中,市本级土地交易面积达到11870.32亩,占比为33.42%,其余归属下属区县归属市本级的产业用地没有土地成交

总体来看,怀化市土地出让权限较分散,区县级政府的土地出让权较大

2018年,怀化市归属市本级的产业用地交易规模占比达到14.1%,较前几年下降20.67个百分点归属市本级的产业用地没有土地成交

图表 2011-2018年怀化市产业用地所属行政级别
数据来源:中投大数据土地交易数据库
3、供地方式

分供地方式来看,近几年来怀化市产业用地交易形式以出让为主,其中又以拍卖出让为最主要的形式。

2018年,怀化市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、3.41%、90.04%、6.55%、0%。

图表 2011-2018年怀化市产业用地供地结构
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2011-2018年怀化市产业用地价格走势

1、工矿仓储用地

2011-2018年,怀化市工矿仓储用地出让价格为16.27万元/亩。

2018年,怀化市工矿仓储用地出让价格为20.65万元/亩,同比减少9.38%。

回顾过去8年的价格变化趋势,怀化市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势,复合增速为8.38%,价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2017年,达到22.78万元/亩,最低的一年是2011年,为10.85万元/亩。

2、商服用地

2011-2018年,怀化市商服用地出让楼面价格为434元/平方米。

2018年,怀化市商服用地出让楼面价格为681元/平方米,同比增长51.02%。

回顾过去8年的价格变化趋势,怀化市商服用地出让楼面价格波动较大,其中2012年、2014年、2017年年出现了负增长。

图表 2011-2018年怀化市产业用地出让价格及增速
数据来源:中投大数据土地交易数据库

怀化市产业用地市场与省内其他城市对比

2011-2018年,怀化市产业用地总成交面积排在湖南省内第10位,与衡阳市、岳阳市、常德市共同处于第二梯队。怀化市产业用地成交面积占全省的比例为5.15%。

图表 2011-2018年湖南省各城市产业用地交易面积排名
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,怀化市产业用地总成交面积排在湖南省内第10位, 排名上升。怀化市产业用地成交面积占全省的比例为3.87%,较前几年减少1.4个百分点。

图表 2018年湖南省各城市产业用地交易面积对比
数据来源:中投大数据土地交易数据库

从价格水平来看,2018年怀化市商服用地出让楼面价格排在省内第13位。省内,张家界市、郴州市与怀化市土地出让价格较为接近。

总体来看,怀化市商服用地楼面价格低于全省平均水平,2018年, 湖南省商服用地楼面价格达到1276.02元/平方米,怀化市为全省平均水平的53.37%。

图表 2011-2018年怀化市商服用地交易楼面价格与全省均价对比(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年怀化市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内,岳阳市、湘西土家族苗族自治州、娄底市、益阳市、湘潭市、常德市、株洲市、邵阳市、衡阳市、郴州市与怀化市价格较为接近。

总体来看,怀化市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平,2018年, 湖南省工矿仓储用地出让价格达到22.48万元/亩,怀化市为全省平均水平的91.87%。 怀化市在省内具备一定的土地成本优势

图表 2011-2018年怀化市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

怀化市所辖各区县产业用地交易对比分析

1、交易结构

2011-2018年,怀化市产业用地交易规模最大的区县为中方县,2018年,中方县成交规模占全市的23.76%,其次是洪江市,占比达到23.16%。

图表 2011-2018年怀化市所辖各区县产业用地交易面积占比
图表 2018年怀化市所辖各区县产业用地交易面积占比
数据来源:中投大数据土地交易数据库
2、价格走势

从价格走势来看,2018年,怀化市商服用地出让楼面价格区域排名依次为:新晃侗族自治县、会同县、溆浦县、麻阳苗族自治县、洪江市、中方县、沅陵县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、辰溪县、鹤城区、通道侗族自治县

新晃侗族自治县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快,2018年价格达到3195.29元/平方米,2011-2018年复合增速为22.79%。

图表 2011-2018年怀化市所辖各区商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年怀化市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势(元/平方米)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2018年,怀化市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为:鹤城区、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、洪江市

鹤城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快,2018年出让价格达到0万元/亩,2011-2018年复合增速为0%。

图表 2011-2018年怀化市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库
图表 2011-2018年怀化市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势(万元/亩)
数据来源:中投大数据土地交易数据库

2015-2018年怀化市产业用地交易面积及均价TOP10地块

交易面积
2015年
2016年
2017年
2018年
2015年怀化市产业用地交易面积TOP地块
土地使用权人面积(亩)区域土地用途成交价格
(万元)
成交单价
(万元/亩)
怀化武陵山国际商贸物流城有限公司3.68怀化市本级其他商服用地2240460.9
怀化市工业园区正鑫产业投资发展有限公司3.46中方县其他商服用地3302195.4
怀化市工业园区正鑫产业投资有限公司1.96中方县工业用地313416.0
洪江区创洪建设投资有限公司1.8洪江市其他商服用地571231.7
怀化市工业园区正鑫产业投资发展有限公司1.8中方县工业用地484927.0
辰溪县农村信用合作联社1.46辰溪县工业用地252617.3
湖南华美立家实业有限公司1.3怀化市本级其他商服用地791461.0
怀化市工业园投资开发有限公司1.21中方县其他商服用地967080.0
怀化工业园区1.13中方县工业用地158714.0
怀化怡鑫资产经营管理有限公司1.01中方县其他商服用地964295.3
商服用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年怀化市商服用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
田丹770.81420芷江侗族自治县其他商服用地
申华、丁霞、龚雪枚371.16200.02芷江侗族自治县其他商服用地
湖南凯邦置业集团有限公司276.91220怀化市本级其他商服用地
靖州县城市建设投资有限责任公司183.454440.3靖州苗族侗族自治县商务金融用地
怀化市鹤城区城乡商贸物流发展投资有限公司160.26610.04怀化市本级其他商服用地
中国石化销售有限公司湖南怀化石油分公司153.314070.09怀化市本级其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司149.21560.01怀化市本级其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司150.5860.01怀化市本级其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司148.933550.23怀化市本级其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司148.911930.08怀化市本级其他商服用地
工矿仓储用地交易价格
2016年
2017年
2018年
2016年怀化市工矿仓储用地交易单价TOP地块
土地使用权人成交单价
(万元/亩)
成交价格
(万元)
面积(亩)区域土地用途
沅陵辰州投资集团有限公司28.719300.67沅陵县工业用地
怀化经济开发区舞阳经济开发有限公司32.067062.1怀化市本级工业用地
怀化传化公路港物流有限公司32.065302.04怀化市本级工业用地
沅陵辰州投资集团有限公司28.818000.62沅陵县工业用地
湖南会同裕森林业投资有限责任公司20.015850.79会同县工业用地
怀化市煜江电子科技有限公司21.210680.5溆浦县工业用地
芷江侗族自治县工业园投资开发有限责任公司24.327691.14芷江侗族自治县工业用地
芷江侗族自治县工业园投资开发有限责任公司24.834971.41芷江侗族自治县工业用地
中国石化销售有限公司湖南怀化会同石油分公司20.5790.04会同县仓储用地
芷江中民燃气有限公司24.03650.15芷江侗族自治县仓储用地